中信证券：新一轮房地产需求侧政策相继出台 看好产业链运营、流转和提质环节

智通财经APP获悉，中信证券发布研究报告称，新一轮房地产需求侧政策相继出台，该行预计房地产市场不会触发系统性风险，看好房地产产业链的运营、流转和提质环节。该行认为，政策的密集出台有助于稳定购房人信心，释放一部分需求，扭转基本面单边下行的风险。当然，房企的库存压力仍然巨大，开发行业仍在去杠杆大周期，商业地产空置率普遍较高的情况也并未缓解。

由于供给过大，该行预计房地产开发投资、房屋新开工、竣工都有继续下降的趋势，产业链条上的一系列公司仍将面临收入下行和回款压力增大的挑战。不过，开发领域的供给侧产能出清较为充分，一些蓝筹企业保有核心资产和运营能力，目前估值具备较强吸引力。房地产产业链的运营、流转和提质环节，即致力于不动产空间运营效率提升的公司、促进房屋流转的公司和提供房屋流转后各类服务的公司，则受益于需求的不断增长。

中信证券观点如下：

政策再次进入小高潮期。

2024年3月之前，住房政策进入第一个小高潮期。2月，深圳显著优化了住房限购政策；同样在2月，5年期以上LPR下调25个BP；3月，杭州对二手房的限购全面放开。政策在需求侧发力，也直接推动了2024年3月房地产市场趋势上行。根据贝壳研究院，3月50个样本城市新房和二手房成交量KMI均值分别回升至49%和53%，到达荣枯线附近；我们统计的贝壳App平台76个城市二手房销售套数同比增长5.8%。到2024年4月，在政策出台节奏放缓的背景之下，房地产市场再次出现滑落态势，四月第二周贝壳新房和二手房KMI指数下降至38%和39%，四月前25日贝壳76个城市二手房交易套数环比3月同区间下降15.6%。面对这种局面，各地政府再次出台新一轮需求侧支持政策，包括限购放开、促进卖旧买新、放开购房落户等需求侧政策，也包括放开限价、优化土地供给和开发流程等供给侧政策。

支持需求的目的是为了避免形成房价单边下跌的一致预期。

尽管目前我国房价整体仍相对偏高，住房供给偏多，但住房仍然是居民资产负债表的核心组成部分，房地产开发投资仍是国民经济的重要组成部分。一旦房价形成单边下跌预期，价格的加速下跌可能带来一系列次生风险。因此，我们认为以小步快走的方式不断释放需求侧刺激，推动住房市场消费预期差异化、推动一二手房市场阶段性放量和房价阶段性企稳，仍可能是政策的主旋律。

核心城市放开购房限制，有助于最具人口和产业吸引力的特大城市房价率先企稳。

虽然几乎所有城市的限购都不同程度放开，但一些特大超大城市仍对购房限制颇多。虽然户籍制度改革不断推进，但除了北京之外，其他城市并无减量发展的目标，而产业和人口都有继续向核心城市集聚的趋势。我们相信，限购的进一步放开和稳妥推广购房落户，有利于推动核心城市房价率先企稳。

“以旧换新”受到舆论关注，回购存量项目用作保租房规模可能更大。

所谓以旧换新，就是政府支持房地产中介积极展业，推动房屋流转，也包括国资平台本身收购一部分存量房作为保障性住房，从而便利居民改善性需求达成。杭州、郑州、无锡、南京、深圳等城市都出台推广了一系列以旧换新的政策。我们认为，比起分散收购存量房，政府收购存量空置新房的规模可能更大。待售新房的收购道德风险小，定价难度低，且由于开发商可能有未偿付地价，因此收购待售新房可能不会产生财政的资金流出。不管是新房还是二手房，市场化的回购都有利于缓解供给冲击。

风险因素：

房价继续下行，威胁企业净资产价值的风险；部分城市政策出台力度过小，市场无法走向复苏的风险；部分房地产企业2022年之后拿地很少，货值结构不合理，无法受益于市场复苏浪潮的风险。

我们预计房地产市场不会触发系统性风险，看好房地产产业链的运营、流转和提质环节。

我们认为，住房政策的密集出台有助于稳定信心，释放一部分需求，扭转基本面单边下行的风险。当然，房企的库存压力仍然巨大，开发行业仍在去杠杆大周期，商业地产空置率普遍较高的情况也并未缓解。由于供给过大，我们预计房地产开发投资、房屋新开工和竣工都有继续下降的趋势，产业链条上的一系列公司仍将面临收入下行和回款压力增大的挑战。开发领域的供给侧产能出清较为充分，一些企业保有核心资产和运营能力，目前估值具备较强吸引力。房地产产业链的运营、流转和提质环节，即致力于不动产空间运营效率提升的公司、促进房屋流转的公司和提供房屋流转后各类服务的公司，则受益于需求的不断增长。