中指研究院:五一新房交易量仍在低位 假期后市场有望迎来改善

5月6日,中指研究院发文称,4.30中央政治局会议释放了更加积极的信号,针对房地产提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”,提振了市场预期。

智通财经APP获悉,5月6日,中指研究院发文称,4.30中央政治局会议释放了更加积极的信号,针对房地产提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”,提振了市场预期。同时4月底以来,北京、上海、深圳、成都、天津、南京等地围绕优化限购政策、鼓励以旧换新等,接连释放政策利好,促进潜在购房需求释放。

近两年,每逢小长假,房地产市场在居民出游热情较高及行业调整压力下,整体表现均较为平淡。从今年五一假期楼市表现来看,供应方面,节前房企取证节奏略有加快,假期期间,部分城市房企把握政策优化窗口期推出新盘,并加大促销力度。

成交方面,五一假期期间,部分城市在政策优化及项目促销带动下,新房项目到访量较之前有所增加。根据中指数据,今年五一假期期间22个代表城市新房日均销售面积较2023年假期下降超四成,恢复至2019年假期水平的七成左右。值得注意的是,去年五一假期包含4月最后两天(4.29-4.30),月末项目网签量较高,若剔除这一因素,以今年22个代表城市新房“五一”日均成交(5.1-5.5)与去年“五一”后三天日均成交(5.1-5.3)对比,日均销售面积小幅下降6%。

图:2019-2024年五一假期22个代表城市新房日均成交面积

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表:2024年五一假期(5.1~5.5)代表城市新建商品住宅成交情况(万㎡)

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注:茂名暂无2024年5月2日数据;舟山、淄博暂无2024年5月5日数据;唐山暂无2024年5月2日、5日数据。

数据来源:中指数据CREIS

从重点城市来看,今年五一假期期间,北京、广州、深圳、成都、南京、济南等地部分优质项目到访量增加明显,但观望情绪仍在,其中北京、济南2024年五一假期日均成交面积较去年假期均表现增长,且均高于2019年假期水平;而多数三四线城市楼市表现一般,市场成交与近几年五一假期数据相比普遍表现下降。

北京:

4月30日,北京时隔13年优化了限购政策,主要是在现有限购政策基础上,对五环外增加1套购房指标,根据中指数据,北京近几年五环外新房成交套数占全市比例均在八成左右,新政有望带动新房市场活跃度提升。此次限购政策调整适逢五一假期,从市场反馈来看,五环外多个新房售楼处到访量明显增多,典型楼盘整体到访量增加20%左右。从区域和项目来看,整体分化依然比较明显,顺义、昌平等具备一定客户支撑度的区域,市场活跃度相对更高,客户到访量增加更为明显。

营销方面,五一假期,房企一方面积极紧抓营销节点,推出一系列促销活动,以来访有礼、成交有礼、特价房、折扣优惠等促销活动为主。另一方面,在产品力内卷的市场下,多个房企在假期开放示范区、实景园林等,以提升项目的吸引力,邀约客户到访参与,促进房源去化。整体来看,预计节后政策效果将进一步显现,带动北京楼市成交好转。

上海:

节前上海新房多个项目开盘,其中核心区豪宅项目香港置地启元实现日光,4月二手房成交亦突破1.5万套“阳春线”,楼市整体热度较3月虽有下滑但仍处于较高水平。五一假期期间,上海市房协及房地产经纪协会联合倡议在本市发起商品住房“以旧换新”活动,但受出游及供应端影响,市场热度不高,假期期间仅2个新房项目处于认购期,多数五批次项目尚未开启认购,部分热点项目假期内有一定到访量。

广州:

五一期间约有20个楼盘新开盘及加推,加推为主,新开盘集中在五一前抢跑。市场分化明显,其中中心区域改善项目来访及去化相对较好,部分项目五一前开盘热销并在五一期间加推,均取得不错的上访量及成交量,现场人气较好。但中心区个别项目及外围区域楼盘略显平淡,尤其是近两年供地大幅减少的外围区域,五一期间加推及新开盘项目明显减少,多以顺销为主,外围区域以刚需为主的市场需求亦略显不足。

深圳:

今年五一期间,深圳各大房企加大促销力度,除了到访礼、复访礼、“一口价”特惠房源、送装修及家电等活动外,部分楼盘推出赠送物业费、返现、买房送黄金等。不少购房者利用假期看房,多个楼盘售楼处坐满了看房者。二手房市场则延续一季度的“以价换量”特征,不少二手房业主的挂牌价出现了明显下调。

据中指研究院数据,2024年5月1-5日,深圳共成交新房188套/1.92万㎡,二手房44套/0.39万㎡。虽然第一批参与深圳“以旧换新”活动的项目已经公布,但“以旧换新”活动的具体执行细则还未公布,对市场的带动尚不明显。另外,部分居民安排假期外出活动,购房需求或推迟至节后,并对出台优化政策保持期待。

杭州:

五一期间,房企促销积极性提升,不少楼盘推出了买房送车位、家装包好礼、砸金蛋、房价直降、工抵房等活动。从市场情况来看,房企开盘积极性有所提高,新开盘项目共计有10个,房源规模近1500套。但从摇号热度来看,楼盘分化显著,仅2盘需摇号,且中签率均在15%以上;有8成楼盘流摇直接选房,去化情况一般。

苏州:

4月苏州新房供求两端同环比均呈收缩态势,五一假期期间,购房者观望情绪依旧较浓,房企放缓推盘节奏,许多板块可售项目库存较多。整体来看,新房市场多数项目面临一定去化压力,二手房在以价换量下,核心区小区保持一定活跃度。

南京:

假期期间,看房人气明显升温,节前南京发布多条利好政策,如发放购房补贴、以旧换新、购房落户等,五一期间发布了南京都市圈9个城市公积金贷款互认。与此同时,多个项目推出认购大礼包、到访有礼、认购赢家电、送产权车位等活动,多项利好吸引了大量购房者前往售楼处看房,项目来访量增加明显,但购房者观望情绪仍在,价格预期尚需修复。

成都:

4月28日,成都出台新政,全市范围内住房交易不再审核购房资格、不再实施公证摇号选房,与去年9·26新政相比,此次放开“5+2”区域“144㎡及以下”限购,意味着成都长达7年半的限购政策全面取消。新政对供应端刺激明显,新政周(4.22-4.28)共有31个楼盘取证,4月最后一天,成都共有12个住宅项目集中取证,5月成都有推售计划的楼盘近30个。

假期期间,多数项目推出促销活动,本市看房客群增加,同时吸引川内其他地级市及省外客群旅游期间看房买房。“5+2”区域部分改善项目售楼部到访量增加30%-40%,销售表现较好;近远郊区域多数项目来访量增加,外地客群借旅游间隙看房情况普遍,但整体成交仍较少,观望情绪较重。二手房市场带看量及成交量增加明显,尤其是“5+2”区域,出现大量川内地市、新疆、西藏客群咨询及带看,预计“5+2”区域同总价或低总价二手房会对近远郊新房项目造成一定影响。

西安:

假期期间,西安楼市成交仍然呈现分化态势,高新港务是成交热点区域,主城区纯新项目集中供应入市,供应量较大,且优惠力度较大,如推出一口价房源、限时限量特价房、成交送普吉岛7天5晚或三亚6天5晚双飞游等,但仅个别楼盘表现较好。

天津:

假期期间,多数项目加大优惠力度,尤其是部分老盘受到新产品挤压加速以价换量。节前最后一天天津发布新政,取消市内六区120平米以上新房限购,放宽京冀人群购房门槛,假期天津楼市成交峰值出现在放假第一天,之后受旅游出行分流影响,成交量有所下降。受政策实施时间较短、五一人群外出等因素影响,政策效果不明显。随着新政的大力宣传、充分落地,潜在购房需求有望逐渐入市,政策效果预计将逐渐显现。

青岛:

五一起,青岛近期发布的八项新政开始施行,促进市场需求释放。五一期间多区域楼盘提前降价、推出特价房,黄岛等部分区域降价幅度较大,售楼处关注度和访问流量较节前有明显提高,市场热度略有回暖。

郑州:

五一期间,各项目主推限时特价优惠叠加低首付政策,部分项目结合郑州“以旧换新”政策推出购房补贴。案场表现上看,假期市场延续冷热不均的分化局面,客户关注度仍然集中在核心区热门楼盘,前期热点项目保持高到访量,个别项目反馈日均成交保持10套以上,而郊区项目热度仍偏低。

图:重点30城商品住宅周度销售面积走势

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数据来源:中指数据CREIS

从当前市场整体情况来看,4月,重点城市新建商品住宅周度销售面积缓慢上升,同比降幅有所收窄,但绝对规模仍处于近几年周度较低水平。二手房方面,4月最后一周,重点城市二手房成交套数环比增长13.1%,同比增长11.0%,重点城市二手房整体成交表现仍好于新房。

展望未来,政策层面,4.30中央政治局会议定调楼市,房地产供需两端政策有望持续优化。近期多个城市优化楼市政策,进一步释放利好,预计后续更多核心城市将优化限制性政策,一线城市或针对不同人群、不同区域、不同面积段优化限购政策,二线城市或全面取消限购政策;除此之外,在降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等方面亦有较大空间。供给端来看,“保交房”力度有望延续,以保障购房人合法权益,缓解居民对于期房交付的担忧,稳定市场预期。另外,统筹消化存量房产和优化增量住房的具体政策有望逐步落实,包括政府平台回购二手房作为保租房、回购房企未售新房作为保障房等都可能是重要方向。同时在控制增量方面,暂停或减少商品住宅去化周期长的城市新增住宅用地供应,并将增量土地供应与存量土地盘活挂钩等政策也将逐步落实,真正落实“人房地钱”要素联动。

市场方面,当前新房市场调整压力仍在,但随着宏观政策继续协同发力、房地产政策不断落实,年中新房市场有望迎来边际改善。二手房市场短期预计在“以价换量”下,将维持一定活跃度,而当前多个城市开展“以旧换新”活动,有利于进一步打通一二手链条,也有望对新房市场产生积极影响。

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