首创置业(02868)业绩微升，13年回A路就此尘埃落定?

本文来自微信公众号“忆翰智库”。作者忆翰研究院。

首创置业于2003年6月19日在香港联交所上市。2017年集团制定新五年战略规划，区域战略升级，土地投资将聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市圈，稳步推进澳洲等海外布局。

一、受累于城市布局，销售业绩微升23%

2017年，首创置业加快核心城市布局的同时，加速非核心城市的去库存，持续推进自销团队建设，建立以营销为核心的资源共享机制，销售业绩持续增长，人均贡献签约额近6000万元，全年共实现签约销售额558.5亿元。但由于2017年，北京、上海等重点城市调控政策持续，市场交易有所低迷，而以北京为发展重心的首创置业在此期间的业绩增长也受到一些影响，其销售同比仅为22.7%，低于同规模动辄40%以上的增长率，销售排名也从2016年29名降至36名。

2017年，首创置业六大核心城市及澳洲销售业绩占比为90%，区域发展重点更加突出，其中北京区域签约额高达225.8亿元。2017年公司签约均价为2.3万元/平米，同比增长15.8%，基本实现量价齐升。

2012年-2017年，公司营业收入总体呈上扬趋势，毛利润和净利润都保持着较为平稳的态势。2017年由于新竣工入住项目以及一级开发业务毛利润较高，首创置业毛利润率上升11.4个百分点。

二、短期偿债压力大，成本控制能力卓越

公司的资产负债率一直保持在接近75%的高水平，近几年保持相对平稳。净负债率在近五年出现了比较大的浮动，从2012年的59%，跃升至2016年的132%，这与公司2014-2017年在核心城市拿地成本不断上升直接相关，而且随着公司退出三四线城市战略的不断推进，并开始向海外扩展业务布局，公司短期内高负债情况(2017短期负债/货币资金=122%)或将难以改变。

从三费的情况来看，销售费用一直较为平稳，2017年随着营销体系建设的成熟，首创置业的销售费用有一定程度的控制，降低0.5个百分点，为2.6%;财务费用变化在2013年之后就出现了下降，公司的利息收入不断增加，财务费用率走低，但由于投资的加大，财务费用合理增加，2017年上升至0.2%，整体三费费用率为6.3%，在行业内处于较低水平。

三、聚焦三大城市圈，核心城市投资占比93%

首创置业从2013年开始进行战略调整，重点回归五大城市——京津沪、重庆、成都，此外，加速三、四线城市去库存，并加大一、二线城市投资的投资力度;公司的业务聚焦三大业务线：住宅开发(刚需及首改)、奥特莱斯、城市核心地段或地铁上盖物业相关的城市综合体。

2007年至2017年，首创置业土地储备总体呈不断增加趋势，截止2017年，土地储备已达1154万平米。2013年取得松江新城方松街道项目，成功进入上海;2014年以194亿元的代价新增土地储备约354万平米，其中刚需项目占比近88%，京沪地区投资额约人民币135亿元，占比近7成，新增土地储备主要位于北京、上海、天津、重庆、成都五大城市。2014年7月，公司凭借土地一级开发的优势，成功取得顺义赵家营项目的五宗地块，规划建筑面积75万平米，另外，房山区的开发项目也多达四个，巩固了北京大本营;上海也取得了青浦区的街道项目两宗土地和松江区的永丰街道项目，定位为刚需转型产品，总建筑面积达26万平方米。2015年公司继续聚焦五大核心城市，新增土地投资224亿元，同比增长16%，五大核心城市占比95%，京沪占比70%，海外投资规模不断扩大，在悉尼开发3个住宅项目，总投资12亿元。

2016年首创土地投资继续聚焦五大核心城市及澳洲，主要针对核心城市的改善型需求，全年新增项目13个，总建筑面积约166万平米，投资额人民币181.0亿元。其中，五大核心城市及海外市场占比96%，京津沪地区投资额人民币160.5亿元，占比89%，京津沪分别占比19%、13%及57%，核心城市优质土地资源得到进一步补充。同时，在首创集团的协同支持下，公司新获北京呼家楼大二期和平谷白各庄两个一级开发(含棚户区改造)项目，这可能会为首创带来优质土地储备。年内，公司海外业务新进入澳大利亚第三大城市布里斯班，实现与当地开发商Arden集团的合作开发，项目当年开盘并贡献签约额人民币11.4亿元。

2017年，首创置业土地投资聚焦三大城市圈：京津冀、长三角、粤港澳大湾区，并积极获取京津冀土地一级开发资源。2017年新获取19个二级开发项目，总建筑面积318.7万平方米，土地投资额367.6亿元;其中六大核心城市及澳洲市场投资占比93%，北京地区抓住土地供应窗口，全年实现土地投资额174.7亿，占比近一半。

2017年，首创置业首次进入深圳和杭州，分别获取深圳龙华项目和杭州余杭项目，有效落子大湾区核心城市的同时，持续扩大长三角城市圈版图。同时，积极采用并购方式获取项目，新获北京房山良乡、天津天阅海河、天津西青中北镇等多个优质项目，实现低成本获取核心城市资源。其中，天津天阅海河项目属于地铁上盖综合体项目，位于天津河北区核心地段，总建筑面积43.6万平方米。

除此之外，2017年首创置业新获北京顺义北石槽棚改项目，占地面积60.8万公顷，有效补充核心城市优质土地资源。

截至2017年12月31日，本集团拥有土地储备总建筑面积1154万平方米(权益面积805万平方米)，土地储备总地上建筑面积893万平方米(权益面积620万平方米)。土地储备总建筑面积中，约82%为发展物业，18%为投资性物业及其他。

四、13年回A路何时休?

自2003年成功于香港登陆资本市场后，13年来，首创置业持续酝酿着回归A股。然受IPO暂停、国际金融危机、房地产调控等诸多因素影响，首创多次铩羽而归。

2016年首创置业再次披露A股招股书，招股书显示，首创置业拟发行新股37000万股，发行后总股本为339796万股，拟赴中小板上市。募集资金约38亿元，扣除相关发行开支后，将用于5个项目投资。

2017年，首创置业A股IPO申报工作稳步推进，完成了中国证监会第一轮反馈意见及两期申报材料更新，上交所主板排名提升193位。但在当前房地产行业的强压调控下，首创的回A股道路是否会再生枝节，利润率下滑是否会成为回A股的掣肘?一切都有待时间验证。

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(编辑：刘瑞)