第一太平戴维斯：恒指急弹刺激散售 料今年香港甲级写字楼价格跌10%

智通财经APP获悉，第一太平戴维斯最新发表的2024年5月投资市场报告指出，恒生指数一个月内反弹超过3000点，彻底扭转投资市场情绪，散售市场成交于4月不断增加。由于投资情绪高涨，许多资金充裕的用户和投资者纷纷进入香港房地产行业寻找价格优惠的物业。在散售市场中，许多卖家愿意接受市场定价，从而调整了他们的要价，因此成交量不断增加，2024 年 4 月共录得 166 宗商业交易，环比增加 43%，同比增加 5%。

最近一些值得关注的交易包括，美国银行中心两个楼层以2.5亿元及2.6亿元成交，平均呎价为18000元。与一年前同一幢大厦的小型单位成交，每呎31000元相比，价格大幅下跌30%，重返14年前的水平。

在过去 14 年，恒指与甲级写字楼价格走势之间的历史相关性高达 0.67，股市反弹近 20% 可能会在未来 3 个月内促使写字楼价格出现短期反弹，但近期股市反弹的持续性将决定写字楼价格在今年剩余时间内的走势。

2024年第一季，整幢商业地产投资市场交易总额出现下滑。物业交易总值为84亿元，环比下降59%，同比下降57%。位于荃湾的愉景新城以40.2亿元成交，此交易引人注目，传闻收益率达6%。然而，其他收益率相近的成交，有些都涉及大幅折让。例如，位于上环的商业物业88WL以远低于收购价及发展成本的售价售予本地投资者，导致参与的卖方和银行蒙受重大损失。

过去几年，私人投资者和投资基金一直积极收购入全幢商业资产。然而，两者目前正处于撤资状态。因此，在2023年底和2024年初的商业市场上，消费者和国有企业支撑着全幢商厦买卖。在疫情之前，消费者和其他买家仅占市场的4%，但2023年已经增至22%。

展望未来，投资市场仍将受到多重因素的影响：由于美国在今年余下时间减息的可能性下降，资金成本在短期内可能仍然较高，但在全球股市反弹、本地企业盈利向好以及中国政策进一步支援香港经济的情况下，股市持续反弹将间接地支援交易量进一步反弹。而由于大多数潜在买家都会讨价还价性质，定价可能仍然受到抑制。

预测2024年甲级写字楼价格将下跌10%，核心街铺价格将下跌5%。这些预测反映了未来一年市场上持续存在的挑战。

第一太平戴维斯研究及顾问谘询部董事汤卓轩表示：近期股市反弹重振了投资市场情绪，消费者甚至投资者都热衷于在散售市场中寻找价格优惠的资产。 不过，目前投资市场只剩下消费者和国有企业，全栋商厦买卖仍需时复苏。

第一太平戴维斯投资部董事总经理袁志光指： 尽管近期本地和全球股市反弹提振了市场情绪，但疲软的租赁市场(特别是写字楼市场)仍令人担忧。 由于缺乏首次公开募股和其他有意义的融资活动，许多投资银行已经在第一季度裁员;再加上大多数中国企业的扩张步伐非常谨慎，写字楼净空置楼面积达 1000 万平方尺。 因此，第一季度写字楼租金继续下滑 2.4%，比 2019 年第二季度的高峰值低 38%。 尽管2023年净吸纳量回升至50万平方呎，到2027年还将有 750 万平方呎的净办公空间投入使用，相传办公楼租金将进一步下降，这将抑制中短期内任何形式的收益率回升。