碧桂园(02007)拟分拆物业香港上市 了解一下?

去年12月撤回A股上市申请后，碧桂园分拆物业上市的计划又有了新进展。

3月19日午间，碧桂园(02007)发布公告，建议分拆碧桂园服务控股在联交所主板独立上市，联交所已确认公司可进行建议分拆，另外，碧桂园服务已向联交所递交上市申请表格。这意味着港股即将迎来第六家由内房企拆分出的物业公司。

对于碧桂园来说，这是继教育板块后，又一分拆上市的业务。碧桂园高层早在2015年时便透露，计划将旗下物业、教育、酒店三大板块分拆上市。去年5月，旗下教育板块博实乐教育于纽交所成功上市。上市至今，博实乐累计上涨63%。

此次分拆的集团主要从事提供物业管理服务及相关服务。事实上，碧桂园筹谋分拆物业管理业务近两年，早在2016年8月及2017年12月曾向上交所提交上市申报文件，但因中证监收紧IPO审批，碧桂园随后撤回了上市申请。

智通财经APP了解到，碧桂园物业服务股份有限公司(下称“碧桂园物业”)业务涵盖住宅、商业中心、写字楼、公园、市政等多种业态。于2017年12月31日，公司合同管理面积规模已发展至覆盖中国28个省、直辖市及自治区的逾220个城市，服务团队约2.4万人。

在社区生态模式上，碧桂园物业除了布局传统的商超、酒店、餐饮外，也在逐步构建教育、医疗、养老、金融、娱乐等配套服务。比如，去年10月，首个社区迷你KTV落地顺德碧桂园;计划在全国范围内多个小区引入音乐娱乐产品咪哒mini K进社区;将共享汽车EVCARD引入广州碧桂园、华南碧桂园、碧桂园总部等13个小区。

目前，港股市场上由房企分拆出来的物业上市公司有彩生活(01778)、中海物业(02669)、中奥到家(01538)、绿城服务(02869)及雅生活(03319)。

与号称“物业管理服务第一股”的彩生活相比，碧桂园物业在服务面积及覆盖范围方面还有较大的差距。截至2017年6月30日，彩生活平台服务面积达到8.49亿平方米，包括自管面积4.2亿平方米，合作面积1.79亿平方米及联盟面积2.5亿平方米，项目遍布中国214个城市及一个海外国家(新加坡)。同期，碧桂园物业的物业管理项目数量接近700个，合同管理面积为2.47亿平方米。

但与估值接近63倍的雅生活相比，碧桂园物业在服务面积及收入上遥遥领先。碧桂园物业在2014年度、2015年度、2016年度以及2017年度上半年的营业收入分别为12.07亿元、16.72亿元、23.58亿元、14.15亿元。雅生活2017年首9个月收入仅为89.82万元，截至2017年9月30日，雅生活在管建筑面积7618.4万平方米。

国内商品房销售经过2015年以来的爆发期后，物业管理行业的在管面积也很有可能迎来加速增长的阶段。根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，以2016年全国185亿平方米的管理面积为基准，到2020年全国物业管理规模可达到243亿平方米，按照2017年中国社区增值服务市场约4500亿元的规模，及过去三年27.55%的复合增长率计，未来物业管理市场将会有万亿级的发展空间。

市场人士认为，面对物业管理行业巨大的蓝海市场，碧桂园物业在A股上市的计划“生变”后，调整姿势马上转战港股也在意料之中。

根据此前中证监网站公布的招股书，碧桂园物业原预计发行不超过4010万股，预计募集资金额为11.25亿元。募集资金主要用于信息化升级改造项目(1.52亿元)、社区智能化改造项目(2.43亿元)、市场拓展项目(6.60亿元)以及社区服务中心项目(7045万)。