施罗德投资：为何投资房地产能使收益免受通胀蚕食？

智通财经APP获悉，6月4日，施罗德投资表示，尽管过去几年利率高企对股票估值构成压力，但投资者不应忽视那些受惠于主题增长的物业资产，因为它有望提供具吸引力的资本回报和实际收益。普遍而言，房地产投资者能够受惠于通胀升温，部分原因是建筑材料或劳动成本上涨导致新建工程放缓，从而增加现有物业的价值。然而，许多类型的物业价值与通胀直接挂钩。

不同类型房地产项目的租约合同，均可明确订明租金增长与通胀挂钩。部分租约合同还设有固定的租金升幅条款，或规定在指定时间考虑调整租金，因此这些条款能为投资者带来高于通胀的实际收益。

城市居住需求创新高租金上涨，利好公寓等物业类别

然而，并非所有房地产项目的性质相同，投资者需密切关注他们所投资的物业类型，部分房地产项目如住宅及医院属于必需品。其他类型的房地产项目则受惠于强劲的需求和有限供应，例如学生宿舍或数据中心。以数据中心为例，透过观察电力消耗趋势来评估该物业类别的增长情况，数据反映数据中心市场未来有望实现强劲增长。

相比之下，部分物业类别较不重要及/或目前需求疲软。因此，尽管新冠疫情以来，电子商务和在家工作的趋势有利于物流等工业物业市场发展，但同时亦削弱了很多商铺和办公室的需求，并导致它们的定价能力(即业主透过调升租金将通胀压力转嫁给租户的能力)受到显着影响。尽管如此，城市化仍然是一个持续的基本结构性趋势，目前城市的居住需求创下历史新高，租金亦随之上涨，从而利好公寓等物业类别。事实上，住屋成本居高不下是导致美国整体经济通胀难以遏制的原因之一。

利率下降推升房地产估值，数据中心属快速增长类别

投资者可以透过投资各类型的房地产项目，包括自助迷你仓、预制房屋，以及工业物业和其他快速增长的数码经济相关的物业资产类别，来掌握利率下降导致房地产估值上升的趋势。当然，数据中心属于快速增长的类别。

在人工智能被大规模使用前，它亦需要依赖数据中心远程托管所需的云计算存储能力，然而，主要城市数据中心的电力供应亦难以跟上需求步伐。数据中心的潜在增长规模一直是业界热议的话题。市场人士估计，到2030年美国的电力总需求可能达到35吉瓦，较2022年的17吉瓦增长超过一倍。这些结构性增长趋势，解释了为何上市房地产可以为投资者带来吸引的股票收益和资本增长机会。