华泰证券:我国房贷利率或仍有下行空间 继续看好地产板块估值修复

华泰证券继续看好地产板块估值修复,重点关注在核心城市拥有更多资源和改善性产品能力的稳健房企,以及业绩具备韧性、现金流稳健且派息慷慨的物管公司。

智通财经APP获悉,华泰证券发布研究报告称,今年以来房地产量价延续下行态势。过去2年行业面临的一大挑战是房价的调整,为改善购房预期,华泰证券认为,优化居民现金流是必要手段,因此利率市场化具有重大意义。海外经验来看,房贷利率的长周期调整往往发生于房地产市场趋于成熟之时。我国房贷利率或仍有下行空间,随着利率的持续调整,将有助于优化居民购房现金流,从而推动行业量价筑底企稳。

华泰证券继续看好地产板块估值修复,重点关注在核心城市拥有更多资源和改善性产品能力的稳健房企,以及业绩具备韧性、现金流稳健且派息慷慨的物管公司。

行业:高基数效应下销售延续调整,政策吹响去库存号角

在去年同期高基数下,1-4月商品房新房成交金额/面积同比降幅走阔,分别为-28.3%/-20.2%。各梯级城市新房销售均有所下降。二手房整体跌幅小于新房,年初至今(截至5月31日),26城二手房累计成交面积同比-11%。4月二手房较2023年末挂牌量微降,多数城市挂牌价格下滑。房价整体处于寻底阶段,新房价格同比降幅走阔(4月同比-3.5%),二手住宅价格表现弱于新房(4月同比-6.8%)。土地市场缩量,城市热度分化。政策则开启新一轮放松周期。“4.30”政治局会议正视地产核心问题,“5.17”会议进一步吹响去库存号角,重点城市高频落实信贷优化政策。

2024年核心判断:下半年销售有望边际改善,投资或延续负增长

2023年以及2024年前4月,土地市场热度延续下行态势,意味着下半年销售规模仍将受制于供给约束,但由于基数效应,以及“517”会议后各地跟进的放松政策对市场的积极作用,华泰证券预计下半年销售面积同比降幅有望收窄,销售均价维持下行态势,但随着去库存政策的推进,降幅有望逐季收窄。华泰证券认为2024年销售面积/销售金额同比分别-16.3%/-23.8%。新开工/竣工/施工面积同比分别-20%/-22%/-11%,土地购置费同比-6%,前端投资谨慎,施工规模收缩影响投资修复,华泰证券预计全年房地产投资同比-10.0%。

企业:融资支持叠加审慎扩张强化安全垫,多元化板块运营为王

前5月百强房企销售同比跑输行业,央国企领先优势收窄。房企融资现金流与开发投资的降幅差距明显改善,前4月较2023年收窄8.2pct。融资协调仍待跟踪,经营贷款有所改善。但仍需持续关注部分头部房企流动性风险。拿地方面,央国企仍是主力,集中度提升。1-4月百强房企总权益拿地金额同比-17%,好于全国土地成交金额同比(-23%)。多元化方面,物业管理板块经营质量改善,股东回报强化其吸引力。C-REITs方面,2024Q1保租房稳健运营兑现估值溢价,消费类盈利预测兑现度高,高股息率提升配置价值。

投资策略:政策呵护提振行业配置价值

2024Q1板块持仓进一步降低,但这也为4月底以来政策驱动下的估值修复积蓄了势能。华泰证券继续看好地产板块估值修复,主要因为政治局会议“消化存量”的提法、“517”地产政策组合拳以及突破历史新低的房贷利率和首付比例,使得我们对本轮政策的决心和力度报以乐观态度。

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