中信证券：重点城市二手房逐周销售环比上升 看好市场波浪式复苏

智通财经APP获悉，中信证券发布研报称，历史上的政策往往较为谨慎，且主要侧重某一方面，市场在政策刺激下阶段性释放一波需求，出现昙花一现的复苏。当前政策力度和全面性较2024年4月前的政策显著更强。更重要的是，重点城市二手房周度成交量环比的持续攀升，二手房挂牌量开始下降，都透露出和历史上完全不同的信号，看好地产市场的波浪式复苏。

中信证券主要观点如下：

本轮市场并不是见政策创新高，而是逐周销售环比上升

在4月30日以前，政策往往维持几周的势能。2024年1月-3月，包括北上广深等多地纷纷出台放松限购、降低利率、购房补贴等政策，例如广州对120平米以上房屋放开限购，自有住房放租或放售备案可核减限贷套数等。

根据贝壳APP，广州3月的二手房周度成交量环比分别为+8.9%/+1.7%/-4.9%，市场的热度只持续了几周。不过，2024年5月的房地产新政并不相同，“517新政”之后市场仍在环比向上变化。

根据各房地产中介的官网数据，最近一周(5.27-6.2)77个样本城市成交量环比提升0.2%，较新政前一周(5.11-5.17)增长9.5%，重点城市如北京、深圳、广州、杭州四个城市在过去三周的二手房成交总量环比分别为-1.1%/+2.9%/+8.5%，销售逐周上升。

本轮政策出台之后，业主没有加速挂牌和降价，核心城市挂牌量开始下降

根据各房地产中介的官网数据，2023年年底144个城市挂牌房源量较年初增长了23%，二手房降价楼盘盛行。2024年年初的政策并未完全扭转挂牌量增加的态势，2024年一季度末，144个城市挂牌量比2024年年初增加了4.1%，重点城市如北京、杭州和苏州分别增长4.1%、5.2%和3.5%。但4月30日之后的政策变化明显，截至6月2日，144个城市二手房源挂牌量下降0.5%，其中北京、杭州、苏州分别下降4.2%、3.1%和1.5%。

4月30日政治局会议之后出台的政策力度和在此之前的政策相比力度和全面性显著增强

政治局会议之后，中央和地方高度协同，地方出台的政策涵盖广，力度大。以上海为例，5月27日出台对房地产调控政策的优化，限购较大幅度调整，包括缩短非沪籍居民购房所需要的社保个税年限、扩大重点区域非沪籍人才和非沪籍单身人士购房区域、调整离异者购房、赠予房产套数计算口径、允许二孩以及以上家庭再增购一套房屋等一系列措施。

上海的限购措施处于十年来最宽松的阶段。购房成本显著降低，最低首付比例降低至20%，为2009年以来的历史新低，按揭贷款利率下限为LPR减45个BP，按当前利率计算5年以上贷款利率为3.5%，在绝对水平上为近10年新低，按揭贷款利率相对于基准利率的降幅仍有继续下调的空间。

真实需求足以支持市场波浪式复苏

中信证券表示，不能简单将中国市场视为一个整体，在20-40个核心城市，大量真实需求的存在足以支持市场波浪式复苏。这种需求既包括外来人口新迁入的需求、改善的换房需求、二套的增购需求、存量房屋的拆迁需求、更包括大量人户分离人口被压抑的购房需求。

根据国家统计局第七次人口普查，2020年全国人户分离人口总量超过4.9亿人，较2010年增长89%，占2020年全国总人口的35%，占比较2010年提升15.4个百分点。根据中信证券测算，仅仅这一项，19个超大特大城市外地人户分离家庭户在政策优化下潜在增量购房需求约3.1亿平米，是当前新房库存的1.5倍，是2023年销售面积的2.1倍。

市场化和法制化的以旧换新和国资平台回购，配合市场化力量足以支持核心城市消化供给

一方面政策自上而下限制去化周期长的城市的土地供给，支持以合理价格收回已出售但无力开发的土地;另一方面通过设立再贷款支持国资平台收储存量住房用作保障房、推出以旧换新政策并引导中介参与等促进销售去化。此外随着市场和房价逐渐企稳，二手房新增供给也会逐渐稳定。根据中信证券测算， 18个核心城市新房库存规模将有望由当前的1.8亿平米下降至2025年4月底的1.3亿平米，叠加销售规模提升，新房平均去化周期有望由28.7月下降至15.6月。

风险因素：房地产支持性政策效果不及预期的风险;市场恢复不及预期，房价持续下行的风险;收储造成房地产企业存量项目亏损，大幅影响当年业绩表现的风险。