国泰君安证券： 北京跟进响应央行5.17政策 调整贷款最低首付比例和贷款利率下限

智通财经APP获悉，国泰君安证券发布研究报告称，北京跟进响应央行5.17政策，落地五条新政，直指需求端，围绕贷款利率、首付比例、以旧换新等展开。此次调整前北京是百城中中贷款利率最高的城市，新政下，各类贷款利率下调幅度在45BP及以上，调整后的水平与上海和深圳基本一致。参考其他一线城市政策跟进后的市场反馈，预期北京新政将带动市场交易活跃度的提升。北京新政为节点，国泰君安证券认为5~6月整一轮的政策释放周期基本结束，需求端后续将持续追踪贷款利率的变动以及少量城市限购政策的调整。

北京跟进响应央行5.17政策，落地五条新政，直指需求端，围绕贷款利率、首付比例、以旧换新等展开。1)调整商业性个人贷款最低首付比例和贷款利率下限，首套/二套(五环内)/二套(五环外)首付比例分别不低于20%/35%/30%，新发贷款利率下限分别不低于LPR-45BP/LPR-5BP/LPR-25BP;2)调整住房公积金个人住房贷款最低首付比例，首套/二套(五环内)/二套(五环外)首付比例分别不低于20%/35%/30%;3)改善多子女家庭住房需求，本市户籍二孩及以上的家庭，购买二套住房时，个人住房贷款中可认定为首套;4)对购买绿色建筑等的家庭给予贷款额度上浮的支持;5)组织开展住房“以旧换新”活动，鼓励更多房企及经纪机构参与。

政策包中最关键的是利率政策，横向对比，此次调整前北京是百城中中贷款利率最高的城市，新政下，各类贷款利率下调幅度在45BP及以上，调整后的水平与上海和深圳基本一致。根据贝壳研究院的数据，2024年5月百城首套/二套的平均商贷利率分别为3.45%/3.90%，其中一线城市为3.59%/3.98%，而北京在调整前为城六区4.05%/4.55%，城六区外3.95%/4.5%，与其他城市相比处于绝对高位，对应居民购房压力较大。新政下，首套/二套(五环内)/二套(五环外)商贷利率大幅调降至3.5%/3.9%/3.7%，以4.05%到3.5%对应的55BP贷款利率调降幅度进行模拟测算，若贷款100万元，等额本息，贷款30年，对应月还款额下降313元，累计还款减少约11万元。另外，从区块的划分上，本次首套和二套以是否在五环内作为划分标准，而非过去的是否在城六区，与4月30日的限购政策放松的划分标准实现统一。

参考其他一线城市政策跟进后的市场反馈，预期北京新政将带动市场交易活跃度的提升，以新房/二手房的销售数据为观察指标。根据中指数据，上海/深圳/广州在跟进5.17政策后，新房、二手房日均成交规模均出现显著改善，例如上海二手房、深圳新房、广州新房6月日均成交套数较5月日均分别上涨41%、32%、32%。预期此次政策能够进一步向市场释放积极信号，助力市场情绪的修复，并实现市场交易活跃度的提升。

展望后续政策，将继续跟踪贷款利率的调整，并重点关注三中全会对行业的指引。北京是一线城市中最晚对5.17政策进行跟进的城市，以北京新政为节点，国泰君安证券认为5~6月整一轮的政策释放周期基本结束，需求端后续将持续追踪贷款利率的变动以及少量城市限购政策的调整。7月，重点关注三中全会对行业的政策指引。推荐行业两端，一为核心标的，二为重组标的。

风险提示：市场需求加速下行。