中金：公募REITs市场继续缩量 “安全资产”受青睐

智通财经APP获悉，中金发布研究报告称，本月中国公募REITs市场继续缩量，板块走势分化。后续仍可通过一二级市场重点配置安全边际较高的逆周期品种，同时积极关注顺周期品种的经营企稳改善信号。建议配置稳定性较强的保租房、公用事业等项目；积极关注主动经营能力突出的部分消费、产业园、物流仓储项目，寻找业绩企稳或边际改善的信号。

行业近况：

截至6月28日，中国公募REITs 37只上市标的总市值为1103亿元，中证REITs全收益指数本月上涨0.30%，价格指数下跌0.48%;美国、新加坡和中国香港REITs总回报指数本月分别+2.17%、-2.03%和-4.04%。

中金观点如下：

本月中国公募REITs市场继续缩量，板块走势分化。

本月C-REITs全市场流通市值加权总回报为+0.31%，经营权类(+0.87%)跑赢产权类(-0.29%)。经营韧性较强的保租房、能源、环保板块总回报指数分别收涨5.35%、3.31%、2.14%，而高速公路、消费、仓储物流、产业园板块分别下跌0.32%、0.38%、1.22%、1.62%，其中受到宏观经济影响较大产业园和仓储物流板块跌幅相对较大。剔除新发项目后本月日均成交额环比下降8.2%，连续第3个月缩量。该行认为本月缩量分化行情主要源于近期风险偏好收缩、长端利率下行，存量REITs持有人或有一定惜售情绪。

市场整体估值趋于合理，相对价值略有提升。

该行统计6月底产权REITs市值加权远期分派率为4.92%，与十年期国债收益率利差走阔12bps至271bps，主要源于十年期国债利率下行11bps;经营权REITs市值加权中债IRR为7.66%，与十年期国债收益率利差走阔2bps至545bps。

24H1共计9单REITs询价发行，能源REITs认购热情较高。

24H1新发项目规模共计252.5亿元，包含消费、高速、能源、物流仓储4种资产类型。其中3单能源REITs合计35.16亿元，按发行时间顺序看，网下有效认购申请确认比例依次降低，分别为17.42%、1.48%、1.09%。投资者对于能源与其他资产类型的新发认购热情分化与二级市场板块走势分化共同显示投资者对于业绩稳定性相对较强的“安全资产”的认可和偏好。战略投资者结构方面，该行统计9单项目中券商、产业资本、保险战配规模占比分别为28.1%、25.1%、18.5%，券商在能源和高速项目中占比最高，产业资本在物流仓储和消费中占比最高，保险在消费、能源、物流仓储中占比均位列前三。

风险提示：首发和扩募进度不及预期；项目运营不及预期；无风险利率大幅上行。