业绩会实录|中海外(00688)：去年每天竞投超两块地，逾1400亿已售货值将在今明两年结转

3月26日召开的中国海外发展(00688)2017年业绩会备受关注。中国海外发展主席兼行政总裁颜建国向智通财经APP表示，2018年公司推出的可售货值约5550亿港元（单位下同），下半年的货值多于上半年的。

据了解，中国海外发展还有1400多亿合约额是已售未结转，这些会陆陆续续在2018年和2019年实现结转收入。2018年，该公司的合约销售目标为2900亿，公司管理层表示，对于2020年实现4000亿销售的目标充满信心。

2017年中国海外发展的合约销售额为2320.7亿元，同比增长10.2%，对应销售面积1446万平方米，同比增长10.9%。在加速销售之时，中国海外发展也在积极补充土储。

“我们在公开市场也很勤奋，去年去了（招拍挂市场）五百多次，最后成功率大约有14%到15%左右，拿了76块地。五百多块地的话，因为国内除了放假以外一共也就不到两百天的工作日，相当于每天都要去投两块多地”，颜建国说道。

2017年，中国海外发展收入1660.4亿元，同比增长1%;该公司股东应占溢利407.7亿港元，同比增长10.1%;每股盈利3.72港元，末期股息每股0.45港元。

以下为智通财经APP整理的中国海外发展业绩会现场问答实录。

问：有三个问题想请教一下颜总，第一个是去年中海在土地市场上还是比较进取的，我想问2018年2900亿港元这个目标会不会有点保守？第二个问题是这两年也观察到中海发生了很多积极的变化，比如说在土地市场上，还有在一些创新业务的布局上也开始提出来。所以我想问一下对您来说现在中海最紧急的任务是什么？还有第三个问题是面对同行这两年大规模的增长，中海有没有危机感？

颜建国：关于2900亿的销售目标，我们认为这个目标是我们结合了外部的环境以及本身的资源情况做出的比较切合实际的一个指标。因为我们觉得在今年，房地产市场是一个平稳发展的时期。同时在这段时间之内，今年行政调控目前来看会继续延伸，在今年。同时近期，包括金融政策方面，现在对个人按揭贷款以及企业的一些贷款方面国内也正在，因为在去杠杆、防风险的大背景情况下也是有所收减。所以我们用比较审慎乐观的态度来看待我们今年的指标，所以我们做出比较审慎的一个看法。

同时从我们自身的货值来看，今年的货值是比较多的，可售货值我们大约有5550亿港币，比去年增长幅度是比较大的。但是我们今年从结构上来看下半年的货值是多于上半年的，同时下半年货值大部分很多集中在第四季度。所以从自身情况来看，我们结合起来，有外部环境的考量，有我们内部资源的各个考量，我们认为2900亿这个目标还是比较切合我们公司目前实际情况的。当然我们也会根据市场的情况在年终再来检讨我们年初设下的这个目标。这是第一个问题。

关于二个问题我们最想做的是什么，其实对于我们来说，今年我们提出的目标是又好又快的发展。好在前面。我们觉得房地产行业就像国家的其他行业一样，提高发展质量是今年的主旋律。所以今年我们为了提高发展质量，在提高好产品，好服务，企业获得好效益方面是我们最近需要做的事情。所以好，稳健发展，提高发展质量是我们主要的一个旋律。当然在这个同时，如何好中求快，稳中求快也是我们今年要去着力做的事情。但是优先还是以好，以稳作为我们最要解决的一个问题。

就像我们原来在战略当中指出一样，我们目前会把绝大部分的资源用于住宅开发。去年半年的会上我也跟大家讲了，我们如果从定性的描述里面，绝大部分或者90%的资源还会用于住宅的开发，同时我们会拿出一部分的资源，比如说7%到8%的资源用于我们支持的商业，还有1%到2%的资源会用于我们一些创新的业态。比如说养老业态，教育业态等等。所以我们是以住宅开发为主，现在最紧迫的问题还是要解决一个好的问题。

相比同行问我们有没有危机，我觉得这个问题看怎么来看，因为我们觉得每个企业的发展各有各的逻辑，我们也有我们的逻辑，也有我们发展的节奏。我们希望公司持续的，稳健的发展，包括作为公司来说为股东持续创造利润，这是我们首先想要做到的一个事情。所以在这个情况下，我们还是坚持好字当头，稳字当头。当然，行业的同行都发展速度比较快，所以我们也是正常按照我们的节奏，在好的情况下，在稳的情况下，我们会加快，在资源有的情况下，我们会加快发展步伐。

所以在2018年的销售目标确认方面，我们已经做出了比往年更快的一种指引。

问：如何看今年的市场？毛利率会是什么趋势？今年可售货值5550亿港元，目标销售是2900亿，这是在比较保守的情况下完成目标，请问全年销售是否有超标的可能？过往中海外每两三年都会有一个大并购，今年新增土地投资权益金额是1350亿港元，请问公司在并购方面有什么计划？

颜建国：关于第一个问题，其实刚才我已经说了一部分了。就是2900亿销售目标的问题，它其实涉及到今年怎么看市场的问题。所以今年总的来看，我们认为，因为去年十九大已经开了，对中国房地产行业应该说新的一个定位，房子是用来住的，不是用来炒的。在这种前提情况下也提出了多主体供应，多渠道保障，因城施策，参与差异化的策略，租售并举这么一种思想对吧？

目前来看房地产的长效调控机制也正在逐步建立过程当中，所以我们结合来看，今年中国的整体经济应该是稳中求进，还是比较稳的。房地产今年总的来看，从长效调控机制的目标来看也是稳字当头。所以我们今年也提出一个整体，我们认为今年平稳发展这么一个市场，一个考虑。

但是回到行业本身来看，刚才我也说了行政调控各方面的政策，我们认为今年继续会延伸，金融的调控政策，目前这个阶段还是比较紧的，所以今年我们自己看市场比较平稳，但我们自身会用比较审慎的态度来对待这个市场。对今年的市场我们还是怀有敬畏之心的。所以相对于今年5550亿港币的货值，2900亿港币的销售额大概是52%左右的去化率。

去年我们是3500多亿，3600亿不到的货值，对应最后销售是2320亿的销售额，去年去化率是65%左右，所以比去年去化率的确是有所降低。但是刚才我说了两个前提条件，一个我们对今年市场比较审慎的来看待。第二，我们的供货结构里面，我们很多货集中在下半年，下半年尤其有很多的新货又集中在第四季度，所以相对来说可以销售的时间比较短。因为去化率跟销售的周期是有关系的。如果全年都在卖的话销售率肯定会高。如果只能卖一个季度或者只能卖一个月、两个月去化率就会低一点。所以这个因素也引导我们，相对来说去化率放得比较低一点。当然我也说我们会根据市场情况，在半年的时候我们再来检讨全年的目标。

第二个问到并购的事情。在中海历史上，我们做了不少大的并购。特别是在目前这个阶段，除了公开市场里，我们一直也在拿地，我们会积极参与审慎出价，我们在公开市场也很勤奋，去年去了五百多次，最后成功率大约有14%到15%左右，拿了76块地。五百多块地的话，因为国内除了放假以外一共也就不到两百天的工作日，相当于每天都要去投两块多地。

所以公开市场我们在做，在非公开市场其实我们也做了不少工作。包括项目股权的并购，包括棚户区改造，城市更新项目也都在做，今年如果从项目并购这个层面我们一直有在做的，但是从大规模的，公司的股权并购我们一直也有在接触，跟很多企业也都在谈，但最后谈得成谈不成我觉得是另外一回事。今年我们仍旧会用比较积极的姿态，跟行业里的很多同行来接触，我们也会继续寻找这种机会来获得我们企业的发展。所以对我们来说公开市场，非公开市场，包括并购仍旧是我们未来在土地储备方面的一个重要的手段跟渠道。

问：单从去年前8个月来看，公司其实拿了很多地王项目，这些项目具体会如何打造，怎么去保证利润？未来，豪宅在中海的住宅里面比例是否会有所上升？公司前几年的净利润增长速度有所放缓，请问具体的原因是什么，未来如何保证这块的持续向上？

颜建国：刚才也问到了说去年我们拿了不少地，可能大家也担心我们拿的地的价格比较贵，还说有地王项目。但是我们好像去年没拿什么地王项目，基本上就没有。因为去年在一线城市我们的主战场跟主要的二线城市其实很多都已经是限价的，包括北京什么的都是限价的。所以我们认为不算高。但是从土地的平均价格，你们看了可能2017年土地的平均价格比2016年可能比较高一点。这有一个结构性的问题，因为2016年拿的地不多，而且城市主要在13个城市。最主要的是2016年拿的地里将近60%是来自于济南华山的一个项目，那个项目价格很低，可能一千多块，不到两千块钱。所以它结构方面有些问题。

去年我们在31个城市拿了地，包括在香港拿了地，这个单价是比较贵的。所以从平均水平来看是高了，但是对我们来说买每一块地的时候都是有我们自己严格的投资标准的，没有达到回报率的项目我们是坚决不拿的。

同时在去年拿的地里面，在国内所有城市里面，所有限价的，哪怕不是被这块地本身的一个价格限制，就周边有限价的，我们在拿地的时候都会严格参考现有的一个市场的现价水平来进行拿地。所以我们认为在投资方面我们是审慎的，每块地上我们坚持了自己的一个投资纪律。我们认为这些地在未来没有太大的问题，也没有太大的风险。

第二点在净利润增长速度方面，应该说2016年，2017年两年都保持了10%左右的增长速度。这个问题在去年就该提了，相对于上些年，中海很多历史上是20%，我们这几年的确有所降低。但最主要的问题，我们总的奇数也已经很大了，因为原来只有100来亿。所以20%也就绝对额20，也就20个亿左右。去年我们370亿，2017年已经达到400多亿，400亿的话10%的奇数就有40多亿，其实比原来的20%基数还是大得多。

所以现在对我们来说更多的引导，在基数净利润规模如此巨大的情况下，我们追求的是净利润总额持续的，稳定的提高。这个增长率问题我们一分为二的看，基数越大，可能这个事情会慢慢降低一点。我们认为也是正常的。当然我们下一步会继续在利润方面做更多的文章，比如说买更好的地，更便宜的地，同时在运营方面我们也会，在成本控制方面，费用控制方面，方方面面，希望保持高利润率，同时也适度扩大我们的规模，这样我们总利润额还是有一个比较高的成长性。

问：之前公司提到投资物业的盈利比重要达到集团整个盈利的20%，从现在的整个情况来看，这个目标是已经放弃了吗？另外公司财报里面提到2020年要达到50亿港元的目标，不知道里面的盈利情况具体是哪一个数字？

颜建国：去年，因为整个集团公司对战略做了一个修订。我们提出了在未来几年我们更多的从资源分配这个角度做了一个规划。这次新的修订过程当中应该说对投资物业，在未来，利润占多少或者哪一年利润占多少，我们修订过程当中没有详细的一个规划，我们认为在目前这个阶段，我们先根据现有的资源把这些踏踏实实做好我们觉得更为重要一点。所以没有做一个引导。

总的来看，利润率其实今年也是有的，我们的净利润将近10个亿港币的一个利润。所以我想在这块，我们在未来，商业运营能力也正在进一步加强，我们希望持有物业这一块，利润水平，无论毛利率还是净利率，水平需要进一步的提高。

关于刚才引导的2020年持有物业50亿的一个收入。包括2023年我们达到100亿的一个收入问题，我们觉得在战略方面，我们这方面做了规划的。我们希望经营水平提高，净利润水平也是能够提高。

问：在长租公寓方面，公司有没有具体量化的一个目标？是否有未来几年的规划。

颜建国：关于长租公寓的问题，去年对房地产提出了房住不炒的一个新定位，租售并举已经成为我们新的房地产的一个政策。在这种情况下我们积极相应政府的政策要求。

原来我们也有公寓，但是比较零星一点的，在这个基础上去年我们成立了专门的常租公寓建设运营组织。安排了专门的人员，也安排了专门的项目，也安排了专门的资金。

未来几年，从今年开始我们每年会有，至少会有3000到5000间的长租公寓投入到运营过程当中这个速度，我们的项目也同时进一步的铺排，已经落实项目基本上能达到这么一个数字。我们相信，因为国家长租公寓的建设，鼓励政策正在出台。我们相信下一步，特别在土地政策方面，在鼓励长租公寓的土地政策方面有一个进一步落地。

比如说在一线城市里面用于长租公寓的土地面积可以快速的能够进一步增长。或者说下一步农村集体用地能够进入市场做长租公寓。这个政策都已经出来了，但落地在各个城市都在逐步实施过程当中，落地过程当中。我们认为下一步长租公寓如果设计在土地端的政策能够进一步落地，我们会用更大的力度，更多的资源来进行长租公寓的建设。

问：在绿色建筑业务方面，对毛利率的提升或者对整体集团的帮助是怎么样的？ 

罗亮（中国海外发展执行副总裁、运营总监兼建筑师）：你讲的是绿色环保跟产业化对我们会带来什么。一方面就是绿色环保科技产业化，这个是我们公司的一个产品战略，所以在我们现在目前持有的商用物业，我们几乎100%是绿色建筑，这个都已经取得了各种认证。

在我们的产业化方面，就是工业化住宅方面，我们也已经实施了超过45项，超过1250万平方米。在4月份会有一次全国性的会议，我们公司作为绿色环保以及产业化领先的单位，领导者单位，来共同主持这么一次全国性的研讨会。这是一个方面。

第二个方面就是随着人们环保的意识越来越高，所以对于绿色建筑、环保以及产业化生产高品质的住宅，现在客户的接受度也越来越高。所以在成本跟利润比较过后，显然是收益也比较高。

问：想问一下公司目前还有多少已售未结转的货值？具体会在什么时候确认成收入？之前公司提到，2020年销售目标要达到4000亿。如果按照刚才颜总的介绍，2018年2900亿，以25%的增幅，那就在2019年就可以实现将近实现4000亿左右，所以想问2020年实现4000亿这个目标会不有调整？

颜建国：关于2020年实现4000亿战略目标的这个事情，去年年中也说我们整个管理团队对2020年实现4000亿目标充满信心。现在我们正在往这个目标里面更近了一步，至于能到什么时候，有没有提早或者怎么样还要看这一两年的这个情况，但是我们对这个目标是充满信心的。

郭光辉（中国海外发展副总裁）：2017年我们还有1400多亿合约额是已售未结转。随着后续工程的进度以及开发进度的完成，会陆陆续续在2018年和2019年来实现结转收入。这块相比较去年来讲还是有比较大幅度增长的。