还是那个利润王，2018年中海(00688)目标2900亿港币

本文来自微信公众号“忆瀚智库”，作者亿翰研究社。

中国海外发展有限公司(简称中海地产)初创于1979年，1992年在香港联交所挂牌上市。背靠中建集团，其成本控制能力在行业内首屈一指，更被誉为房地产行业的利润之王，2016年年末伴随颜建国的上任，中海地产正式开启规模与利润的双拼时代。

一、销售同比增长10%，各区域业绩贡献均衡

2017年，中海地产实现合约销售额2321亿港币，同比增长10.2%;其合约销售面积为1446.32万平方米，同比增速为10.9%，销售业绩增速在行业内属于相对低位，主要原因可能在于中海地产的项目多位于一二线城市，在一二线城市限购、限贷、限价等政策的严打下，其销售业绩受到一定的影响。

图： 中海地产销售业绩

按区域来划分的话，2017年中海地产的销售业绩主要由华北地区、北方地区、西部地区、华东地区、华南地区等贡献，其中华北地区、北方地区、华南地区的销售金额占比位列前三，分别为28%、22.1%、16.9%。

二、投资加速，一二线仍是重点

2017年中海地产在土地市场的表现非常亮眼，全年共耗资951.16亿成功购入76块新地，远超2016年全年所拿地块数，总建筑面积为1741.41万平方米。从中海土地投资的城市能级分布来看，中海地产依然以一二线城市为投资重地，按土地投资金额占比来看，一二线土地投资占比合计为85%，三四线城市的土地投资总金额占比约为14%。

从具体城市分布来看，除了深圳外，北京、上海、广州三市均有土地购入，三市土地储备购置总量约86万平米，而2016年在内地一线城市中并无土地储备的购入;二线城市中，对传统区域的重视度加大，在成都的土地投资总金额占全年投资总量的10%，其他主要布局了长三角的南京、宁波、苏州、无锡等城市。其他城市主要布局了粤港澳大湾区的佛山、东莞、中山、江门、肇庆、香港等城市，未来发展潜力巨大，而 2016年仅在佛山一城获得了47.7万平米的土地。

表：2017年中海地产新增土储分布(万平米、亿元)

从历年宗海地产新增土地储备总量来看，2017年中海地产2017年加速投资的迹象明显，不考虑收并购因素在内，2017年新增总量达到历史新高，新增土地总建筑面积较2016年实现80%的同比增长。

表：中海地产新增土地投资(万平米;亿港币;万港币/平米)

注：表中所有年份土储均未考虑中国海外宏洋集团新增土地。

截止2017年12月31日，中海地产共有土地储备6375万平米(不包括中海宏洋的土地储备)，分布在华南、北方、华北、华东、西部等6大区域，其中华北地区、华南地区、西部地区土地储备占比位列前三，分别为24.9%、22.4%、20.5%。

表：中海地产土地储备区域分布(按面积划分)

注：华南地区包括深圳、海口、佛山、广州、长沙、厦门、福州、珠海;华东地区包括苏州、南京、宁波、杭州、南昌、上海、无锡;华北地区包括北京、天津、济南、淄博、郑州、太原、潍坊;北方地区包括长春、青岛、大连、沈阳、烟台、哈尔滨;西部地区包括成都、西安、重庆、昆明、乌鲁木齐。

三、营业收入上涨，净利润率达25%

截止2017年，中海地产实现营业收入1660亿港币，同比增长1.2%。2017年，中海地产实现净利润421亿港币，净利润率为25%，处于行业高位。2017年，中海地产投资积极，土地交易成本剧增，但公司净利润率不降反升，可见中海地产的成本及费用控制能力之强。

图：中海地产营业收入及利润情况

2018年，房地产行业大概率将延续2017年的调控主基调，企业去杠杆的背景下，中海地产的央企背景为其提供了得天独厚的背景优势。在其他企也都掣肘于融资时，中海具有先天的融资路径和成本优势，若能继续保持勇猛的投资态度，奋力一搏，或许真能加速崛起。

2018年中海地产销售业绩目标2900亿元港币，预计可提供货量5550亿港币，2900亿港币的目标就在眼前。(编辑：刘瑞)