华泰证券：REITs发行常态化有望打开规模空间

智通财经APP获悉，华泰证券发布研报认为，国家发展改革委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，本次是发改委正式发文全面推动。常态化发行的推进伴随着底层资产的进一步扩围、政策空间的优化以及申报效率的提升，华泰证券认为这一举措有望进一步拓宽未来C-REIT市场规模，打开持有型物业的价值重估空间。

REITs发行全面常态化，打开规模成长空间

7月26日，国家发展改革委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》。2022年8月证监会与国家发改委研究提出了加快推进REITs常态化发行的十条措施，本次是发改委正式发文全面推动，以市场化、法治化为遵循，以制度化、标准化、规范化为原则，全面改进申报推荐制度，进一步明确审核内容，优化政策空间，简化推荐程序，压实各方责任。常态化发行的推进伴随着底层资产的进一步扩围、政策空间的优化以及申报效率的提升，我们认为这一举措有望进一步拓宽未来C-REIT市场规模，打开持有型物业的价值重估空间。

底层资产再扩围，正式纳入养老地产与长租公寓

根据本次发布的申报要求，底层资产的范围在236号文（2023年3月）基础上进一步扩大，新纳入的项目包括能源基础设施领域的燃煤发电项目、租赁住房领域的市场化租赁住房项目，以及养老设施。此外，放宽了文化旅游基础设施项目范围，旅游景区标准从5A放宽至4A，同时，在园区、文化旅游以及消费基础设施领域中，满足通知相关要求的关联资产亦可纳入项目底层资产。整体而言，对于产权性项目，不仅养老地产和长租公寓纳入REITs的通道被打通，各类基础设施配套或不可分割的酒店、底商等也可纳入，提升REITs的扩容空间。

政策空间优化，降低扩募规模以及回收资金用途相关要求

新规对于扩募要求予以放宽：明确对于行业共性原因导致缺乏可扩募资产的项目，以及首次发行规模超50亿元的项目，可适当放宽可扩募资产的规模要求。提高回收资金使用灵活度，取消用于存量资产收购的30%比例上限，将用于补充流动资金的比例上限从10%提高至15%。我们认为这两项调整有利于降低资产扩募门槛，也能够调动发行方的积极性。

取消回报率硬约束，强化市场化定价

值得关注的是在REITs项目申报基本条件方面，通知取消了236号文中对回报率的要求，即收费收益权项目内部IRR不得低于5%、产权类项目未来3年每年净现金流分派率不得低于3.8%的要求，改为最近3个会计年度的平均EBITDA（或经营性净现金流）不低于未来3个会计年度平均EBITDA（或经营性净现金流）的70%。在REITs推进初期，对于回报率的硬约束有利于形成市场认知，随着C-REIT市场的逐步成熟，定价市场化更有利于实现投融资双方利益的平衡，助于市场进一步完善。

风险提示：因市场化租金下降导致资产盈利能力下降；因不动产运营质量下降导致REITs整体估值下滑。