业绩会实录|禹洲(01628)林龙安:会考虑收购沿海家园(01124)剩余地产项目，将加大在大湾区的并购

“禹洲会不会全面收购（沿海家园剩余的房地产项目），当然禹洲也会考虑资产包的收购，这个会。”在禹洲地产（01628）3月28日召开的2017年业绩会上，公司创始人、主席兼执行董事林龙安向智通财经APP表示。

2018年初，禹洲地产与沿海家园(01124)达成协议，前者以38亿元人民币（单位下同）购入后者7个项目。“我们在15年前就跟沿海有合作了，再加上现在它的产业转型，正好这个机会让禹洲全面进行并购，强强联合。”林龙安表示，并购需要人脉历史沉淀、信用体系沉淀，2018年公司会加大在大湾区的并购力度。

另外，智通财经APP了解到，2018年禹洲地产的销售目标是600亿，比去年上升50%。今年的推货量是940亿。

2017年，禹洲地产的合约销售金额、总收入及毛利均创历史新高。数据显示，2017年禹洲地产超额完成2017年合约销售经修订目标，同比上升73.69%至403.06亿元；收入217.01亿元，同比增长58.73%;毛利76.83亿元，同比增长54.93%;母公司拥有人应占净利润27.90亿元，同比增长57.19%;每股基本盈利0.70元，拟派末期股息每股0.215港元。毛利率达35.40%。

另外，在核心盈利方面，2017年，禹洲地产母公司拥有人应占核心利润29.24亿元，同比上升42.83%;每股核心基本盈利0.74元，同比上升37.04%。

具体来看，在禹洲地产2017年的合约销售中，来自上海、南京、合肥的销售占总销售的比例分别为17.35%、17.22%、13.34%。此外，杭州、苏州及惠州三城首年为禹洲地产贡献销售额。据了解，禹洲地产在苏州共有9个项目，将成为该公司2018年新的增长极。另外，惠州项目是公司进入粤港澳大湾区的首个在售项目。

以下为智通财经APP整理的禹洲地产业绩会实录。

问：2017年公司现金方面相比于同业，增幅是比较少的，请问这是为什么？公司2017年销售回款率是多少？刚才管理层介绍公司自上市以来的净负债率保持在60-80%的区间，请问今后也会保持在这个区间吗？2018年的净负债率预计会是什么水平？

黄展鸿（财务总监兼公司秘书）：（公司2017年）现金跟2016年基本是持平的约175亿。这么说吧，有时候现金太多，那其实我们业务上也有需求，我们更重要的是怎么好好管理现金流的平衡，还有净负债率的健康。所以，（公司）肯定会保持一定充裕的现金水平，但我们会更有效的去使用资金，这个是最关键的。2017年的销售回款率是77-79%这个水平。

净负债率从上市以来都是在60-80%这个稳健的区间。2018年也是维持在这个区间之间，但为了更有效扩张，会不会增加1-2%，这个我们会去考虑，但更高的净负债率这个我们是不会（有）的，刚才林总也提到三架马车（规模、利润及稳健），净负债率的健康也是非常重要的。

关于授信额度，这么说吧，我们其实跟很多银行都保持很好的关系。现在其实不是怕额度，比如说四大总行给我们的额度够不够的问题，而是我们怎么样更有效平衡现金、平衡利率等等，授信额度不成问题。

林龙安：现金方面，其实禹洲地产在内地发行人民币30亿的债券刚刚批我们现在都没动，我们现在还有将近7亿左右美金的额度，在香港发行的，我们也没有动。主要是集团的现金流现在还有175亿左右在账上，集团长远的这块就要根据黄总讲的，根据窗口期，根据集团的发展来进行统筹。所以在现金方面，集团不会有任何问题，而且是非常充足的。

问：并购是公司的一大优势，请问2018年公司在并购的规模方面，是否有具体的目标？2018年公司在长租公寓的具体布局是什么样的？

林龙安：并购是禹洲的一个特色，也是（公司）长期发展的一大保障。在我做房地产的第二年，95年，就跟菲律宾的首富SM集团的老板（施至成）一起收购他的一个厦门的世贸中心，从那个开始以后就建立了非常深厚的（关系）。所以后来我跟我太太去马尼拉的时候，施至成老先生就坐着轮椅跟他的太太，陪我们去逛整个他的商业中心。逛完以后又把他的儿女全部叫过来一起，（说）“这个是我中国最好的朋友”。

所以说并购这种行当，有一个延续性，有个人脉历史沉淀、信用体系沉淀的问题。信用体系没有沉淀，你是并购不了的。所以我们更多的是跟股东共赢，然后大家已经共赢。所以禹洲还会秉持这个模式，比如说我们在上海并购台湾企业家的项目，在厦门并购很多华侨和台湾企业家的项目，一样的，包括这次我们并购了沿海（01124）一千亿的资产，花了38亿，权益资产在403亿，总的资产在一千亿。我们在15年前就跟沿海有合作了，再加上现在它的产业转型，正好这个机会让禹洲全面进行并购，强强联合。所以说（并购）有一个历史沉淀的问题。

2018年我们会加大在大湾区的并购，比如说在深圳、珠海。在全国的布局方面，比如在西北、在老根据地海西区域都会进行并购。去年我们并购了很多项目，上海我们去年也并购好多，舟山，浦东项目、崇明岛项目，都是并购的。我们（会）继续强化并购项目。

长租公寓方面，今年准备在一线城市，上海、厦门跟深圳准备推广长租公寓。推广的幅度应该在500-1000套左右，来进行尝试，来制定我们的战略布局。所以，禹洲今年也成立了两个新的部门，一个是集团的叫做租赁事业部，专门来负责长租公寓这块。第二个成立医养、产融事业部，我们更多把房地产业在医养、产融方面，跟当地政府共赢方面，进行碰撞跟组合。然后在大湾区、或者长三角、或者京津冀一体化方面，寻找合适的项目落地。

问：公司今年的销售目标是多少？公司2020年千亿规模是否会提早完成？内地楼市调控方面你认为力度会不会有所增加，这对公司影响是什么样的，有什么应对方式？

答：公司今年的销售目标是600亿，比去年上升50%。今年的推货量是940亿，我们有信心完成600亿的销售目标，但主要可能下半年占的部分会多一点。

禹洲的特色是“三架马车”：股东利益最大化，就是一定要有盈利，这是利润指标，还有就是量的指标，另外一个是负债比例的指标。这“三架马车”要并进，所以我们还是有步、有序的来推进，实现我们的1200亿。我们给股东的承诺到2020年实现1200亿，不会有问题。

当然整个行业的趋势来讲，今年还是很明朗的，因为政府工作报告已经讲得很明白，就是稳妥长效机制的健全更加有利于房地产业有序、稳健、长远的发展。

问：公司去年确认的均价上涨幅度比较大，毛利率方面出现轻微下跌，不知道具体原因是什么？年初禹洲38亿收购沿海家园的7个项目，之前林董提到原本的定价可能在75亿，不知道期间的交易细节是什么样的，你们是怎么砍价到38亿的？沿海现在大概还剩9个这样的房地产项目，禹洲是否还有兴趣继续收购这方面的资产？

黄展鸿：确实销售的均价从九千到一万四这是很大的增加，但毛利率稍微跌了0.87个百分点，都是35%、36%这个水平的毛利率，只是很轻微的下跌。从会计来讲就是售价增加，但因为成本稍微也增加，就是这两个的差。在我们已经结转的销售成本，从2015年到2016、2017年，其实土地成本占销售成本的比例可能从2015年的30%，到2016年占40%，到2017年基本上跟我们的建安成本差不多水平。所以回答这个问题，某种程度上也是反映土地成本稍微的增加，所以也影响到毛利率稍微跌了一点点而已。

林龙安：禹洲从上市以来，我们的毛利率一直维持在35%左右，在行业中可以讲是绝对领先的高毛利的一个企业。在35%左右上下1-2%，应该都是很正常的，有些区域核算口径上的调整。可以说（毛利率）在行业中是非常优质的，这是资本市场比较看好禹洲的一个方面。

沿海方面，他们做得不错，只是说他更擅长一级开发，禹洲更擅长二级开发。第二个，它现在要新增其他的，比如说做更专长的一级开发，跟专长的高科技产业。当然，对于禹洲来讲，禹洲在15年前已经跟沿海有合作了。所以我们延续这个合作完以后，大家达成强强联合共识。就是说我们把这些资产包买过来，确实也保证了禹洲的二级开发能够做得更大，更强，也保证了沿海能用更多的时间和精力做一级开发。这是强强联合一个非常好的典范。

你讲的沿海未来的这些项目，禹洲会不会全面收购，当然禹洲也会考虑资产包的收购，这个会。