国泰君安：单价地王提振信心 期待总量的进一步表现

智通财经APP获悉，国泰君安证券发布研报称，上海 8 月 7 日拍出单价地王，由于该地块是触及溢价率上限拿地，且具备单套高单价、高总价， 预期对上海楼市有一定的提振作用。相比于 2023 年，上海土地市场尚未恢复，总量仍然有不小下滑，高质量地块仍然是未来的看点。站在信用扩张角度，总量的意义大于单价，上海的单价地王并不代表市场过热，楼市仍然处于宽松支持阶段。此外，通过商业用地改住宅等规划调整的方式实现相关地块的重新入市，预计将带来流动性的明显改善

8 月 7 日，上海拍出徐汇地块，由于其优越的位置，楼面价达到了13.1 万元/平方米，刷新了 2016 年临近上海火车站地块的 10 万元/平方米的单价， 预期对楼市有一定的提振作用。 该地块属于徐汇滨江区域，位置极为稀缺，同时又是小地块，占地面积仅 1.7 万方，容积率 2.2，因此，总计容建面仅 3.3 万方，且总价为 48 亿元，不足当时上海火车站地块的一半。由于该地块是触及溢价率上限拿地，且具备单套高单价、高总价， 预期对上海楼市有一定的提振作用。

相比于 2023 年，上海土地市场尚未恢复，总量仍然有不小下滑，高质量地块仍然是未来的看点。 截至 7 月，按照 wind 数据，上海住宅类用地总计成交金额 515 亿元， 2023 年同期则为 924 亿元，同比减少 44%。同时， 2023 年，上海全年住宅用地成交金额为 2177 亿元，在接下来 5 个月中， 若总土地出让要实现与 2023 年持平，预期仍有不小的压力。考虑到目前房企拿地强度均不高，高质量地块的出让是接下来的看点。

站在信用扩张角度，总量的意义大于单价，上海的单价地王并不代表市场过热，楼市仍然处于宽松支持阶段。 尽管上海出现单价地王，但从信用扩张的角度，总量的意义仍然大于单价。 因此，尚不能说上海楼市已经处于单价地王显示的过热状态，反而，拿地总量依然偏少，隐含着楼市仍处于恢复中，政策预期仍将处于支持而非收紧状态。

类似于上述地块，规划调整是接下来的关注重点，有助于地块流动性的改善，预计将成为接下来楼市去库存的新方式。 本地块原本为商业用途，在重新出让之后改为住宅，一方面，可以增加卖地收入，另一方面，能够提高项目的流动性。尽管，该地块有一定的特殊性，原本为小米竞得，当前改为住宅，但国泰君安证券认为，这种做法仍然具备推广的可能性。过往，为了平抑房价仍然有商业用途的地块被房企拍得，但目前面临去化的压力，若能够通过规划调整的方式实现相关地块的重新入市，预计将带来流动性的明显改善。 行业仍然以去库存为主，维持两端配置的建议， 一方面，选择低杠杆的龙头企业，推荐招商蛇口、中新集团、保利发展等，另一方面关注重组进展，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等。

风险提示： 市场需求加速下行。