2000字解读正荣地产(06158)上市后首份年报

近日，“改善大师”正荣地产集团有限公司(06158，以下简称“正荣地产”)交出了登陆香港联合交易所后的首份业绩“成绩单”。

根据公司2017年业绩报告，正荣地产全年合约销售金额达701.5亿元(人民币，下同)，合约销售面积为380万平方米，分别同比增长78.5%和102.3%，平均售价约为18484元/平方米。毛利为42.2亿元，同比增长33.1%，毛利率保持约21%，净利润为15.2亿元，同比增长22.4%，核心净利润为12.6亿元，同比增长57.5%。

“登陆资本市场可以获取更便捷高效的融资渠道，对房企规模发展和业绩表现的重要性不言而喻。”在克而瑞研究中心分析师朱一鸣看来，历年来通过IPO和借壳在A股、港股资本市场上市的房企，如今基本都已成为中国房地产行业的中坚力量。

深耕布局 盈利能力受瞩目

随着房地产行业进入白银时代，房企规模之争愈演愈烈。回顾2017年的发展，正荣地产可谓交出了一份亮丽的成绩单，规模与盈利上升强劲。根据亿翰智库的统计数据，正荣地产于2017年在“中国房企综合实力TOP200”中跃居第19位，排名行业前列。

业绩高增长背后，是土地储备的强有力支撑。正荣地产发布的2017年业绩报告显示，2017年公司新增41幅土地，新增建筑面积713万平方米，截至2017年12月31日，总土地储备约1526万平方米，包括上海、南京、苏州、合肥、武汉、长沙、西安、天津、福州、南昌及郑州等地区，可观的土地储备将足以支持未来三年的业务发展需要。

此外，正荣地产坚持深耕策略，通过公开招拍挂、收并购、合作等多种方式增加货值储备，新进入城市包括郑州、合肥、济南等。“战略性地收购高质素土地，大部分地块位于一二线城市或具有高增长潜力的城市的黄金地段。”业界分析人士表示。

正荣地产方面表示，公司在深耕热点一二线城市的同时，伺机向周边卫星城市扩张，做环热点城市群布点。对于土地收购工作，公司坚持采用深耕策略，集中精力在所甄选及进驻的每个城市进行深入市场渗透。

多面发力 产品线精准灵活

调控政策持续收紧，房企不同产品类型的去化受到一定影响，但企业的增长却难以停滞和搁浅，因而产品线的灵活就显得尤为重要。

鉴于此，正荣地产精准的提出了“改善大师”的品牌定位，目标客户群为富裕的中高端改善型客户，并逐渐形成优家系、精工系、大师系、典藏系四大产品系列。

其中，优家系主要面向首次置业者;精工系主要面向首次改善型置业者及首次置业者中的中产客户;大师系主要面向二次改善型及多次改善型的中高端置业者;典藏系则定位为高端客户的豪华家居系列。

业界人士提出，改善型客户拥有相对较高的可支配收入及较强的购买力，于作出购房决策时更加重视物业品质而非价格，减低公司受楼市价格波动所带来的影响。

除了住宅开发，为保持多元化、平衡的业态组合，正荣地产还开发及运维“财富中心”系列、“时代广场”系列、“正荣街”系列三大商业及多用途物业组合产品线。而这三大产品系列，也均有各自清晰定位，并管理采用“订制模式”，重点在开始施工前取得租赁承诺，有助公司吸引知名租户，提高出租率及提升投资物业的价值。

数据显示，商业地产作为正荣地产的新收入引擎，业务收入正在持续增加。截至2017年底，正荣地产持有11个商业项目，总建面积为76.1万平方米。6个是已竣工的投资物业，当中2个在2017年开业。其中，长沙望城财富中心于6月18日开业，出租率达到99%，而西安景恒广场于12月16日投入试运营。另外5个是在建或持有作未来开发，总建面积为29.2万平方米，预计将于未来三年竣工及投入运营。

规模竞争时代，千亿成为众多房企角逐的目标。据了解，未来三年，正荣地产将以综合实力跻身中国房地产15强为目标，通过深耕战略，布局城市核心及潜力板块，同时加快业务周转速度，冲击千亿销售目标。

对此，亿翰智库分析师表示，随着市场分化日渐加剧，2017年多数房企制定了新的战略，比如正荣提出千亿业绩目标。对房企来说，规模代表着企业在行业的地位以及融资、营销等成本方面的优势。有了规模，企业还能实现人才与资本的积累，为未来企业探索多元化产业发展奠定良好的基础。

财务稳健 深受资本市场追捧

回顾2018年1月16日，正荣地产在香港主板上市，以定价3.99港元集资约43亿港元，香港及国际发售均录得超额认购。

2017年业绩报告透露，考虑IPO上市融资情况后，公司净负债比率为120.2%，同比降低41.65%，2017加权平均借贷成本较2016年下降了约120个基点，融资成本進一步降低。

事实上，上市以来，来自资本市场的直接融资为正荣地产带来持续的资金支持，助力房企规模扩张、实现全国化布局。据介绍，正荣地产目前已获得的战略授信总额超过人民币1000亿。境内发行30亿元永续债，同时获上交所批准发行人民币24亿元ABS，近期将会完成发行。

据了解，正荣地产始终坚持着一套行之有效的管控方式及策略。在保持快速发展的同时，密切监察资本及现金状况，持续优化资本结构。具体而言，公司利用动态可变现市值存货管理方法，确保物业定价的灵活性，维持公司在房地产开发项目适当的现金流量及回报水平，同时密切监察公司资本及债务水平。对于未来发展，公司表示，将开拓不同境内外融资渠道，提高资金使用效率。