东兴证券：核心城市市场好转 将利好重点布局的优质房企

智通财经APP获悉，东兴证券发布研报称，核心城市当前被压制已久的刚需群体入市推升了二手房成交量，而需要“卖旧买新”的改善性需求释放相对滞后，核心城市市场的好转，将利好重点布局核心城市的优质房企，招商蛇口(001979.SZ)、绿城中国(03900)等有望受益。当前二手房供给增多以及相对于新房的价格优势，都有利于二手房成交热度的持续，门店布局以一二线为主的房产中介龙头贝壳(02423)等有望受益。

东兴证券主要观点如下：

销售：7月新房销售同比降幅扩大，销售均价同比下滑。

2024年1-7月商品房累计销售面积同比增速为-18.6%、前值为-19.0%;累计销售金额同比增速为-24.3%、前值为-25.0%。其中，7月商品房销售面积同比增速为-15.4%、前值为-14.5%;销售金额同比增速为-18.5%、前值为-14.3%;销售均价单月同比增速为-4.8%、前值为0.0%。

开发投资：7月竣工面积降幅收窄、新开工面积与开发投资维持弱势。没有销售的明显复苏，开发投资很难出现实质性的改善。

2024年1-7月房屋累计新开工面积同比增速为-23.2%、前值为-23.7%;房屋累计竣工面积同比增速为-21.8%、前值为-21.8%;开发投资累计金额同比增速为-10.2%，前值为-10.1%。其中，7月单月新开工面积同比增速为-19.7%，前值为-21.7%;竣工面积同比增速为-21.8%，前值为-29.6%;开发投资金额同比增速为-10.8%，前值为-10.1%。

到位资金：7月国内贷款、定金及预收款同比降幅收窄，带动房企到位资金降幅收窄。

2024年1-7月房地产开发企业累计到位资金同比增速为-21.3%，前值为-22.6%。7月单月到位资金同比增速为-11.8%，前值为-15.2%。其中，国内贷款同比增速为-3.8%，前值为-8.5%;自筹资金同比增速为-6.3%，前值为-6.4%;定金及预收款同比增速为-12.8%，前值为-22.3%;个人按揭贷款同比增速为-34.0%，前值为-25.3%。

风险提示：

盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。