业绩会实录|绿城中国(03900)曹舟南：今年还在补仓，明年销售一定过2000亿

绿城中国(03900)2017年业绩会于3月29日在香港召开。公司CEO曹舟南在会上向智通财经APP表示，今年公司提供的可售货值2300亿是一个静态数字，今年公司还在补仓，还会形成一部分销售。

“我和大家承诺过的，绿城中国明年利润是非常巨大的一年，明年的销售额一定过两千亿，这个我相信应该是要看到的。”曹舟南表示，不是很关注今年公司的销售情况，但是非常关注明年的。

2017年，绿城中国收入同比增长44.8%至419.5亿元人民币(单位下同);股东应占溢利同比增长14.2%至25.73亿元；股东应占核心利润28.54亿元，增长36.8%。

另外2017年，绿城中国全年总合同销售1463亿元，较去年增长28.4%。投资项目销售均价约23235元每平方米，处于全国领先水平。

智通财经APP注意到，绿城中国在2017年新增37幅地块，总建筑面积约859万平方米，同比增长276%，2017年新增项目个数远超于2014年-2016年新获取项目个数总额。

截至2017年12月31日，绿城中国的银行结余及现金、抵押银行存款合共为359.8亿元;净资产负债率为46.4%，较去年的58.1%有所下降;全年加权平均利息成本为5.4%，与去年的5.9%相比也有所下降。

以下为智通财经APP整理的绿城中国业绩会问答实录。

问：1月26日，公司的创始股东寿柏年与独立第三方签订协议出售其持有的公司股份，管理层介绍这个第三方是基金投资人，是否能透露这个具体是哪方面的基金，另外，这个新股东进来，公司的运营管理方面会不会有一些改变？公司提到会积极参与房地产相关企业的国企混改，请问目前是否有潜在的目标，或者正在洽谈的标的？

答：这个第三方本身是香港一个上市公司组成的一个基金。对方因为可能也有他的披露需求，就是在我们的披露上面，就是我们单方面披露，只披露到他跟我们没关系，是一个独立人士。交易分了两块，一块在1月26号已经交割，另一块在4月6号就等我们的业绩交割完之后，就完成。所以，由于这样的情况，就想可能等他第二笔交割完了之后，他们方看是怎么样披露，因为涉及别人的上市公司。

这个信息和投资人来讲，一就是我们的创始人股东（寿柏年），他因为退休，已经是有出让（股份）的打算，那新接的这个投资人，当时公告他们的价位也是比市价溢价不少的，就是对我们充满信心。至于我们今后跟他（新投资人）的合作，肯定是要等这交割完成之后，我们肯定是有一些设想跟计划，但是这个具体都要按部就班的来做，（来）看操作模式。

问：绿城近三年的均价上涨比较厉害，这个价格上涨原因是什么？

曹舟南：绿城这三年价格上涨的原因，换个角度讲。一方面这三年内地房地产市场主要城市的房价普涨，这是一个原因。第二个原因，我个人理解，关键是在2016年和2017年的一季度，绿城还是比较好的发挥了溢价能力。坦诚讲从去年下半年开始到今年的一季度，由于各大主要城市的政府限价，哪怕你房子雕金，你做的品质再高，价格被限制住了，你溢价能力也没用。所以这个是一方面原因。

另外一方面原因，这三年我们在投资结构上做了重大调整，布局重点回到一二线城市，这个对我们的价格提升是有关系的。坦诚讲，如果说单纯来看绿城中国这三年的售价提升，我认为客观理解，我们还要关注绿城中国土地储备价格的变化，为什么？你的投资结构重点布局的一二线城市，当然售价上涨。但是大家关注到我们的土地储备价格，也在成同比例的，或者是说也在逐步上涨，这是也有关系。这是我想是第二个原因。

第三个原因，这几年绿城房子好多的盘，都是有些甚至几秒，58秒就整个盘就没了，因为它是网上开盘。所以供求关系，对价格，也是形成了一定支持。所以我想无非这些原因构成了，重点还是结构调整。

问：在去年的销售结构当中，代建项目的面积占比是46%，但是销售金额的占比只占到29%，是不是意味着这些项目的价格相对来说可能会比较低一些，对于未来代建项目的选择或者说价格，利润方面会不会有一个比较提升的目标和想法？看到公司去年手上的现金以及包括银行还有的授信额度加起来，其实是一个比较高的数字，请问公司今年的资本支出大概是什么样的安排？

答：我坦诚讲，现在绿城中国整个可售储备（货值）已经达到了大数字8550亿。那么其中投资的项目，刚好是它的大数字的一半，是4230亿这个水平，代建也在4250亿左右水平。代建项目几乎占到一半，一半对一半。绿城中国布局里面，现在新增土地86%布局在一二线城市，为什么会这样做？因为我要把三四线城市的空间腾挪给代建，腾挪给了管理集团。

所以您刚才讲的46和29的比重，一方面是我们的战略布局，另外一方面确实三线城市价格跟一二线城市比，起码相差一个比较大的一个等级位，甚至相差double。所以尽管面积比例46%，从销售结果角度讲只有29%比重，这个是两大方面考虑，一个是战略考虑，另外一方面，确实是价格。

至于我们目前现金流，包括可用的授信额度等等，加上去可能还有，我们接近有1000亿全部可以拿出来。

今年在资本支出里面安排，从2016年下半年7月1号开始到现在，（公司）一共投了37个新项目，我们在进行地毯式的项目巡查，就落地情况以及当地的市场表现情况以及政策情况。因为在这个全面巡查的情况基础上要形成新一轮的投资策略。

问：公司今年产生的货值大概是2300多亿，那么今年大概会有什么样的销售目标？刚才你也透露了一些商业秘密说，杭州只是中流的城市，那么你心里头有什么上游的城市也可以分享一下，今年拿地的预算和进军的城市的方向是什么？

答：内部在整理是时候，总数去年完成了1463亿，今年有可能总数保持一个比较接近的增值，可能会一千七，一千八的可能性，但是我不太在意这个，为什么不太在意呢？我更加关注的是销售和利润的匹配程度。

绿城今年，明年，最大可能性明年，可能会跃过两千亿，这个我说不了，这是个资源增长而且没做战略性安排，因为今年提供数字2300多亿到年底是静态数字，但是现在我们还是在拿地，今年还在补仓还得形成一部分销售。

今年的销售到底怎么样我不是太关注，但是我非常关注明年，因为我和大家承诺过的，绿城中国明年利润是非常巨大的一年，所以我的各大系统为了兑现我的诺言，大家都在拼命加紧。那么明年的利润如果说是非常巨大的一年，那么明年的销售额我估计除非市场发生很大变化，正常情况下明年自然增长，一定过两千亿，这个我相信应该是要看到的。

因此讲第二个问题就今年投资我说，今年投资可能我们在比如说5、6月份开始可能会做一系列的布局。现在投资的方向，第一坚持我们的老站点，我们还是重点布置在一二线城市。

如果让我来选投资房地产的城市，第一武汉、第二西安、第三成都、第四郑州、第五济南、第六怎么排都可以了，合肥、杭州、天津等等都要排，一般县城昆明、昆阳、南宁、南昌，我看现在都不错，当然北京还是有选择性机会，广州也有选择性机会。

投资预算，今年还是安排比较可观的，从权益角度讲我们安排500多个亿，可能形成投资规模上千亿，这个我是比较保守说，当然有机会、有市场、有好的性价比高的地，我们可能要加大投资。