香港楼市迎转机？美联黄建业预言减息将激活市场 楼价有望触底反弹

智通财经APP获悉，撤辣一度刺激香港楼市交投回升，但效果未持久。美联集团主席黄建业指出，利好楼市因素逐一浮现，最重要的十项楼市指标之中，有七个较美国加息前好转，仅三个指标变坏，反映现时楼市基调确实较加息前巩固及健康。但美国加息周期来得既快且急，加上香港经济复苏缓慢，市场情绪悲观，港人对经济前景欠信心，放慢置业步伐，由藏富于楼转为藏富于息，抵销撤辣效果。

若9月减息，相信能提振信心，但减息太迟，效力发酵需时，因此调低今年全年楼市预测，预计楼价跌约8%，重返2016年中水平，并调低全年一手成交量预测至1.6万宗，二手成交量亦调低至约4万宗，同比分别升逾5成及升约12%，并齐创3年新高。

黄建业强调长远看好楼市，待息降租升可推高回报，砖头文化再抬头，建议特区政府借减息周期重临，全力加速拼经济、兴金融，由吸人才进步至留人才，降低取得永久居民身份证的年期门槛，增加专才留港发展的诱因，从而提振港人的信心。

具体来看，黄建业指出，撤辣后住宅物业的成交价与量理应回升，但是自次季起，成交量却高开低走，楼价更是一弹即软，主要是以下原因，抵销撤辣效果：

1.悲观情绪笼罩，市场充斥负面新闻，港人对经济前景欠信心，消费及入市意欲皆疲弱，暂缓置业或转买为租，抵销辣招带来的正面效应。

2. 美国加息周期快且急，自22年3月至去年7月一共加息11次，合共5.25%。即使其后连续8次维持息率不变，但香港按息已升至偏高水平，影响入市意欲。据经络按揭转介研究部数据显示，今年6月份的经络按揭息率指数(MMI)报4.16%，已连续7个月超过4%的高水平。在按息处偏高水平下，大大影响入市意欲。

3. 大量现楼货尾积存，发展商求量不求价，对楼价构成下行压力。据房屋局公布最新私人住宅一手市场供应资料，今年第二季已落成未售(现楼货尾)单位数目达19,000个，虽然环比减少2,000个，但是比起22年首季的14,000个高出约36%。

黄建业认为，悲观情绪笼罩，令正面的基本因素受到忽视。香港经济虽然未恢复顶峰，但是已经走出最黑暗时期。失业率维持极低水平;移民潮高峰期已过，香港人口恢复稳定。根据入境处资料，只计算香港永久居民经机场出入的数字，净流入数字在2024年首次由负数变成正数;劳动人口由2022年3月至5月的374.4万回升至2024年5月至7月的382.6万，可见香港已逐步远离谷底。

香港楼市也面对同样的情况，以美国加息前后为界线，分析十大楼市重要的指标，可发现多达七个指标出现显著好转，仅三个未见改善。在好转的指标当中，月入逾10万港元家庭数目、香港定期存款数字及内地买家比率皆创出历史新高，反映现时楼市基调确实较加息前更为巩固及健康，具止跌回升的条件。

因为市民对经济前景欠信心，对入市感到犹豫，楼市基本因素虽然好转，但未能吸引更多买家入市，令物业交投未能一直维持撤辣初期的高水平，甚至回落至撤辣后新低。综合一手住宅物业销售信息网资料及市场消息，8月首25日一手成交量仅录约430宗，估计全月录约500宗，将创撤辣后单月新低。

楼价方面，更是寻底不止，跌幅超出应有的水平，出现超跌的情况。美联楼价指数最新报130.36点，连跌10星期，本年迄今楼价跌5.23%，已创8年新低。黄建业指出，即使社会运动、疫情爆发及封关，楼价亦只是窄幅上落，及至美国大幅加息，楼价才每下愈况，最新楼价比起纪录高位已大幅下跌近27%，反映欠缺前景信心及息口持续高企对楼市带来的巨大影响。

值得留意的是，十大楼市指标之中，最新香港定期存款数字高达9.9万亿港元，较美国加息前急增8成，黄建业认为，该指标除了反映港人富裕之外，亦反映投资心态的改变，因为高息加上对经济前景欠信心，故采取保守的投资策略，由藏富于楼转为藏富于息，将资金锁于定期存款，是楼市停滞不前的又一原因。

黄建业相信，减息将成为楼市另一转折点，能提振港人信心。市场憧憬美国将于9月减息，更有分析指全年的减息幅度将达0.5%甚至以上。预计当减息公布，发展商料加快推盘，市场气氛改善，部份资金会偷步入市，希望于楼价回升前执笋货，激活第四季物业成交较7月份及8月份回升，届时楼价跌幅有望收窄。

不过，由于加息影响过于深远，而且减息来得太迟，相信减息前楼价料仍会向下调整;即使美国减息，香港亦未必实时跟随，料楼价未会实时急弹，而成交亦难以恢复到三月时的水平，因此调整全年楼市预测，料全年楼价或跌约8%，重返2016年中水平。成交方面，因应减息推迟至9月才公布，下调全年一手成交量预测至1.6万宗，但同比仍升逾5成;全年二手成交量预测亦下调至4万宗，同比仍升12%。即使调低成交预测，无论一手或二手成交皆同比回升，并创3年新高，可见楼市已远离最坏的时刻。黄建业尤其看好租金升幅，料全年升约8%，跑赢大市，并创出历史新高。

黄建业认为，楼市重要指标好转，加上减息周期重临，楼价相信已非常接近触底反弹，长远看好香港楼市发展。随着租金持续上升，令近年租金回报率向上，差估署A类私人住宅租金回报率已升至11年半新高。若未来息口回落，定期息率亦会跟随下调，上升不少的租金回报率变相更为吸引，料会增加长线投资者买楼收租意欲，只要香港经济继续稳定发展，料部份定期存款会流入楼市。现时香港楼价属超跌，跌幅超出应有水平，预计可吸引资金流入，搏楼市强劲反弹，助物业成交额量逐步重回正轨。相信藏富于息只属暂时性质，待息率回落租金上升，将会重新凸显物业的投资价值，藏富于楼的砖头文化料会再次抬头。

另一看好后市的原因是，香港楼市供求已逐步回复平衡。供应方面，虽然差估署预计今明两年落成量分别逾2.2万及逾2.5万户，但其后3年(2026年至2028年)数量估计平均每年将跌至约1.63万户，数量明显下跌。更重要的是，近年楼市气氛转静，发展商手持不少货尾，导致投地意欲减少，加上推出的住宅官地不多，令到财年上半年卖地计划可兴建的单位占全年目标仅3成。若卖地少的情况持续，将影响长远供应，数年后的落成量料会出现明显回落。

至于需求，随着移民潮告一段落，甚至有部份已移民人士回流，香港的人口相信可逐步重拾增长动力。据政府统计处资料显示，最新2024年中香港人口录约753万人，比起2021年年底增加约1.8%。

专才的持续流入为楼市带来新动力，根据政府数字，2023年至2024年上半年经各项人才入境计划到港的人才及受养人数合共已突破25万人，为香港住屋带来新增需求。单计高才通人才，在港主要从事管理和专业工作，收入中位数约5万港元，约25%高才的收入达10万港元或以上、更有1成人月入达20万港元或以上，经济条件优越。专才来港初期普遍以租楼为主，不过若然未来减息，加上撤辣令印花税与港人看齐，料吸引他们转租为买。25万人来港，大约等于8万个家庭，如有两成置业，已几乎等同全年新盘的成交量;若三成置业留港发展，亦足以消化现楼货尾库存。

内地买家已成为香港楼市的重要动力。根据美联物业研究中心综合土地注册处资料，按已知买家姓名作分析，今年第二季内地买家(以买家姓名的英文拼音鉴别)占个人买家于香港楼市一二手住宅注册量比率升至约25.3%，不仅较22年首季约9.3%大幅增加16个百分点，甚至创纪录季度新高。

黄建业又指出，楼市的起跌仍然系于市民对后市的信心，故建议政府趁减息周期开启，资金回流，全力加速拼经济、兴金融，鼓励银行放宽银根，并提出具体措施，吸引企业扩充及外资来港发展，在融入大湾区的同时，更应充当大湾区的火车头，带领区内城市发展。近年国内城市经济发展迅速，如香港近在咫尺的深圳，于饮食、服务及旅游等方面都有迎头赶上的趋势，吸引众多港人北上消费，实在值得特区政府及本地企业仿效借鉴。此外，因应专才措施见成效，已吸引众多人才来港，是时候由吸人才发展至留人才的阶段，应从速推出留人才措施，例如可降低取得永久居民身份证的年期门槛，由现时的7年减至5年，甚至3年，增加他们留港发展的诱因。