苦练“内功”蓄势，中电光谷（00798）欲从四个维度穿越周期

作为经济发展的重要引擎，产业园区在推动经济发展、促进产业集聚、推动经济转型升级等方面发挥着关键作用，但进入2024年以来的产业园区行业，仍在经历着“低谷时刻”。

由于经济的低迷、地缘政治紧张以及国内城投债压力等多重因素的影响，“不确定性”仍是2024年的主基调，产业园区的发展直接遭受了宏观环境的冲击，市场需求有所减弱。

况且，产业园区自身的发展也面临着多个挑战。由于大部分产业扩张趋于谨慎，这导致园区普遍产能过剩，且园区空间供求失衡矛盾突出，产业升级越发紧迫;同时，在严峻的招商压力下，产业运营的重要性越加凸显。

在外部宏观经济影响与行业内部经营挑战的双重“夹击”之下，国内的产业园区玩家经营环境越发严峻，中电光谷(00798)也不可避免的受到了影响。

8月26日，中电光谷发布了2024年上半年的业绩公告。数据显示，公司报告期内的收入为14.59亿元(人民币，下同)，期内净利润为320.2万元。虽然收入和净利润相较2023年同期均有不同程度的下滑，但守住了盈利底线凸显了中电光谷发展的韧性。

若深入剖析此份财报，能发现中电光谷报告期内的业务亮点并不少。且其于行业低谷期苦练“内功”，不断“深蹲蓄力”提升自身的市场竞争力，只为在行业回暖复苏之际完成“远跳”。

运营服务显韧性，综合运营业务签约金额增长19%

随着中国经济进入高质量发展阶段，传统的产业园区开发运营模式已难以满足市场需求。作为国内产业园区市场中的领先玩家，嗅觉敏锐的中电光谷早在2019年便开始转型变革以适应新的市场环境，其逐渐搭建起了以园区运营为主体，园区开发为支撑，产业投资为引擎的“一体两翼”的战略格局。经过超5年的积累、沉淀，该战略转型已取得了显著成效，并在2024年的中期业绩上有明显体现。

报告期内，中电光谷园区运营服务的收入为11.07亿元，占公司总收入的比例已高达75.9%，较2023年同期时的58.6%上升近17个百分点，园区运营服务已成为中电光谷的“重头戏”。

园区运营成为中电光谷业务主体的背后，得益于设计与建造服务、物业管理服务两大业务的收入占比的不断提高，报告期内，二者的收入占比分别为33.4%、25.8%，合计近60%。

在设计与建造服务方面，中电光谷近年来持续推动“P+EPC+O”的创新综合运营商业模式，该模式可为地方政府及大型企业提供园区招商运营牵头的项目全过程管理服务，受地方政府的普遍欢迎。报告期内，中电光谷新增签订保定网信谷「OEPC」项目合同，金额为2.42亿元。

在物业管理服务方面，中电光谷物管业务的智能服务系统的强劲市场竞争力已开始逐渐显现，报告期内公司新增签约三峡基地杭州及长龙山区域项目、湖北省公安厅、成都华微高端集成电路产业园、武汉轨道交通等项目，金额为人民币4500万元。同时，截至2024年6月底，丽岛物业管理物业面积高达2,769.6万平方米，增长7.7% ，其中企业客户服务面积占比72.53%。随着持续推广智慧园区、智慧社区管理模式，预期物管服务将进入高速成长通道。

与此同时，园区运营下的能源服务、物业租赁服务在报告期内稳健发展，实现了收入的持续成长。中电光谷主要通过附属公司中电节能提供能源服务，中电节能的“双碳路径”数字化解决方案是国内首个基于PKS体系且具有实现、生产双功能的综合能源低碳数字化系统，获市场广泛欢迎。报告期内，中电节能的能源运营服务面积达1200万平方米。得益于服务面积的增长，期内能源服务收入同比增长7%至6271.2万元。同时，中电节能报告期内新增签约中电霸州智谷项目、湖北民本集团分布式光伏能源管理项目、阿里巴巴云计算数据中心项目、国网安徽能源中科大高新校区供水及暖通运维服务项目，金额约人民币1.67亿元。

在物业租赁服务方面，中电光谷旗下科技企业孵化器和众创空间专业运营公司OVU创客星已在全国21个城市建设运营35个站点，运营面积40万平方米，服务创业团队2000多家，聚集创业者达8万余人，是华中区规模最大的共享办公品牌。截至2024年6月30日，OVU创客星已成功运营并申报荣获21个国家级产业空间的授牌。报告期内，得益于租赁服务品牌知名度的不断提升，出租面积上升至25.7万平方米，这带动收入同比增长22.1%至6791.1万元。

值得注意的是，随着中电光谷综合运营服务体系的不断完善，报告期内综合运营业务的签约金额同比2023年同期(不包含句容项目和佛山南海项目)增加1.03亿元，同比增长19%。作为市场需求的先行指标，运营服务签约金额领先期内收入实现增长，这是否说明运营服务的发展已渡过谷底?

园区开发短期受冲击，但基本面稳固

具有“压舱石”作用的园区开发服务报告期内的收入下滑相对明显，但这主要是因为上半年办公研发市场遇冷，以及合肥公司去化基本完成所导致，并非经常性因素，且局部亮点依旧明显。

报告期内，得益于园区生态体系的持续丰富，中电光谷自持园区物业的租赁收入13.1%至1.12亿元，品牌影响力持续增强。此外，得益于中电光谷长期以来的全国多区域的布局，成都公司紧抓电子信息产业、长沙公司持续拓展优质资源、重庆公司聚焦新能源汽车领域龙头从而成为了产业园区空间销售的前三名，这带动制造类园区签约金额增加了超1亿元，同比增长23%。

报告期内，中电光谷产业园区空间销售收入的城市已达到16个，项目达到21个，跨区域布局进一步降低系统风险。期内新开工面积9.23万平方米，新竣工面积19.81万平方米，在建面积合计58.48万平方米。同时，中电光谷目前在全国多个城市的优质产业园区有土地储备468.6万平方米，这为园区开发业务发挥“压舱石”作用奠定坚实基础。

显然，园区开发服务虽受下游需求减弱和去化周期的冲击影响了当期的业绩表现，但业务基本盘依旧稳固，土储充足，只要下游需求回暖，中电光谷园区开发服务便有望重回增长轨道。

产业投资作为园区招商的重要抓手，是中电光谷转型过程中的有力支撑，报告期内亦实现了稳健发展。中电光谷旗下的零度资本截至报告期末已设立8支基金，助推数字城市、网络信息、智能制造、新材料4大领域发展。而中电中金充分利用中国电子的产业布局及网络资源，配合中金公司专业投资团队的投融资能力投资的多个项目已有新进展。其中四个项目完成新轮融资，上海合晶(688584.SH)完成科创板挂牌上市，并对比亚迪半导体等五个项目部分股权退出，兑现产业投资收益。

“苦练内功”夯实业务基础巩固领先地位

市场需求收缩导致的行业低迷必然也伴随着市场竞争的加剧，不能适应新市场环境的企业，或许将被行业的低谷期所淘汰，因此新环境对市场玩家的业务经营能力便有了更高的要求。而在低迷期“苦练内功”的企业，往往于行业上升期将会有更为强劲的爆发力。为了在行业低迷期夯实业务基础，进一步巩固公司于行业中的领先地位，中电光谷下半年将从以下几个方面展开布局。

其一是加强精益管理，促进公司可持续发展。在行业低迷阶段，成本的控制以及运营效率的提升都是实现可持续发展的重要手段，这两大措施的落实可释放利润，增厚公司的资金储备而抵御潜在的风险。中电光谷表示，将加强管理的微观环节为新的突破口，进一步提升企业竞争力;不断提高管理效率，创新管理方法，助力达成经营目标。

其二，紧抓行业机遇，持续挖掘“P+EPC+O”综合运营服务的成长潜力。今年8月1日正式实施的《公平竞争审查条例》明确不得给予特定经营者税收优惠，不得给予特定经营者选择性、差异化的财政奖励或者补贴，这或许将成为园区招商“洗牌”的开始。

过往各地的招商引资工作深陷政策比拼、补贴竞赛与土地资源争夺的泥潭，这种“逐底竞争”的模式不仅侵蚀着市场的健康根基，也限制了产业的高质量发展。随着《公平竞争审查条例》的落地实施，将彻底打破内耗式招商的竞争格局，园区即将迎来一场前所未有的变革。

在这样的新局势下，各地的招商引资将加强与行业内头部园区运营商的合作，从而提升对企业的吸引力，这将利好中电光谷。中电光谷的“P+EPC+O”综合运营服务是以数字园区系统为基础，整合多达15类业务能力，形成以咨询服务引领，智能化技术与数字化解决方案为支撑、综合运营体系为依托的全生命周期“P+EPC+O”的服务模式，其立足于招商运营需要，可提供全流程一体化服务，在市场中有较强的竞争力，这对于中电光谷拓展新客户将起到重要作用。

其三，不断推进“压舱石机制”，继续实践“敏捷定制化”，进一步发挥园区开发业务的逆周期调节作用。7月30日，中电光谷与南京市雨花台区签署项目投资协议，计划总投资100亿元，按照市场化运作模式，和雨花台区共同打造“南京OVU雨花智谷”项目，预计该项目将于第四季度开工。这是中电光谷在持续深耕青岛、南通、成都等多个压舱石城市公司外，加速推进南京项目以培育新的压舱石。

同时，中电光谷将不断实践“敏捷定制”模式化，其具有高度个性化和高效响应特征，是去地产思维的建设服务模式，把全生命周期服务、体系化能力和长尾经营价值以及协同机制建设作为经营目标，可在满足企业需求的同时有效降低成本，中电光谷将把“敏捷定制”概念转为全新的园区开发模式。

在“压舱石机制”以及“敏捷定制”的持续推广下，中电光谷的园区开发业务能有更强的自主能动性和市场竞争力，从而进一步挖掘释放园区开发业务在行业低迷期的逆周期调节作用。

其四，充分发挥产业云和低碳云的「双轮驱动」作用，进一步构建园区数字化转型的“第三曲线”。数智化转型以及低碳发展已成为园区确定性的发展趋势，亦是园区提高市场竞争力的有效手段。中电光谷将基于产业云和低碳云的“双轮驱动”打造跨区域产业组织数字化机制，形成具有中电光谷独特优势的数字化产业互联体系，推动公司经营管理和产业服务全方位数字化，构建促进产业数字化和数字产业化高质量发展的空间组织业务架构，从而加速提升公司的市场核心竞争力。

显然，面对行业的低迷阶段，中电光谷具有清晰且具体的应对策略，展现出了其作为行业领先者在逆周期环境下的强大适应能力。随着上述业务策略的持续落实，中电光谷下半年的发展或有望筑底企稳。一旦后续市场需求复苏回暖，中电光谷的发展也将随之重回增长轨道。

从股价来看，中电光谷目前的PB估值仅有0.28倍，已处于历史估值的最低水平，这在很大程度上已反映了此轮行业低迷的利空因素，这意味着中电光谷的股价或也来到了底部阶段，下跌空间已相对有限。随着后续中电光谷业务经营的企稳，其股价或也将随之表现。