中信证券：2024年年内全国房地产市场可以实现止跌回稳

智通财经APP获悉，中信证券发布研报称，本轮政策取得了初步成果。带看人数明显增多;挂牌不再呈现显著增长态势;真实成交情况突破了国庆长假的传统低谷，同比也大幅提升;舆论对房地产市场报道偏于正面。相信2024年年内，从一线城市核心区域向一线城市其他区域，再到二三线城市，全国房地产市场可以实现止跌回稳。

中信证券主要观点如下：

政策带来房价止跌吗?

到9月29日跟踪到的二手房房价(按照冰山指数)还在下跌，而下一期的房价数据仍未公布。统计的京沪深三个核心城市交易活跃小区的最低挂牌价显示，10月5日深圳最低报价下调的项目数量明显低于项目最低报价上调的项目数量。预计到10月8日前后，将有更清晰的房价数据可供参考。

政策推动业主行为变化了吗?

从跟踪挂牌量的城市看，10月6日，77.5%的城市挂牌套数较9月30日有所下降，但并不明显，整体降幅中位数为0.34%。政策对房屋卖家心理还是有影响，推动挂牌减少。值得说明的是，十一假期的前5天作为传统长假，业主行为变化尚不剧烈。

政策推动看房量和交易量提升了吗?

政策推动了交易明显提升。从跟踪的75个城市大中介二手房交易看，过去7日(9月28日-10月5日)的交易量较2023年同期增长约82%，较“517”政策后交易高点仅低约5%。按照每年的季节性规律，国庆长假期间是二手成交低谷(因为很多业主和潜在购房人将外出休假)，而今年相对强劲的表现，相信长假之后房地产交易可能进一步放量。更前瞻的新增客源和带看量看，则已经超过“517”后政策高点水平。

媒体是怎么看待政策效果的?

媒体不仅是政策效果的客观记录者，也是政策引导方向的舆论宣传员。重视媒体，尤其是权威媒体对房地产市场的评价。权威媒体大多正面如实报道了政策出台之后，新房案场销售火热，二手交易价格有止跌迹象的新闻。总结了相关新闻，整体上主流媒体对房地产市场的变化，尤其是个别项目的房价止跌，交易活跃，持有相当正面的评价。

如果政策止跌，房地产开发类公司的合理价值在什么位置?

如果政策达到促使房价止跌的效果，可以用一个简单公式来计算常态化环境下地产企业的可能价值。该公式为：(地产企业常态化权益销售额*地产企业常态化的权益销售利润率*地产企业常态化的股利支付率+地产企业经营性资产的常态化年现金分红规模估计)/市场对房地产开发企业要求的股息率。如果行业走稳，则企业常态化权益销售额、权益销售净利润率都可能上升，而资本市场要求的股息率则可能下降。简单测算常态化环境下地产企业的可能价值如表2，公司在房价止跌假设之下常态化价值距离当前市值，A股普遍还有33%到185%的空间。必须强调，该表并不是列出了这些公司的目标市值，而是在房价止跌如果实现的情况下，公司相对合理的市值。但房价尚未确认止跌，公司普遍仍然面临资产负债表风险，且面对房价下跌开发企业的风险防御措施有限。

投资策略：

本轮政策取得了初步成果。虽然房价止跌尚未确认，但带看人数明显增多;业主不断降低挂牌价格，提升挂牌量的态势有所变化;真实成交情况突破了国庆长假的传统低谷，同比也大幅提升;舆论对房地产市场报道偏于正面。在此背景下，看好房地产交易服务平台。开发行业虽然在房价下跌环境之下没有安全边际，但如果房价止跌，相关个股可能还有显著的市值提升空间。物业服务行业也一定程度受益于非业主增值服务业务可能的止损和关联方回款压力下降。

风险提示：

一揽子政策并未达到预期效果，房价持续下降的风险;房地产开发企业在房价下降的情况下，不仅盈利能力失去保障，资产负债表也承受巨大压力的风险;政策虽然能在短期推动交易放量，但若居民对未来预期悲观，可能导致2024年11月前后市场继续下行。