海南楼市格局改变前夕，雅居乐（03383）先行

海南特区在迎来30岁生日的同时，也迎来了一系列重磅改革政策，被称为是“一项对世界的重磅利好”：支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。

14日，国务院正式发布《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（下称《意见》），给出了海南建设自贸区、自贸港的规划以及时间表。20条20项举措中，提到了完善博鳌乐城国际医疗旅游先行区；在海南全省统筹推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点；坚决防范炒房炒地投机行为等关于楼市的准则。

在自由贸易试验区和自由贸易港的政策机遇下，敏感的房地产市场首先作出反应。

4月16日，在内房股集体下挫的情况下，雅居乐（03383）一枝独秀，上涨0.24%，收市报16.92港元。

投资者对雅居乐在海南布局的清水湾项目印象尤深，其在2017年夺得年度中国房地产项目销售冠军，预售金额近170亿元人民币。

凭借清水湾项目，雅居乐在这一波“海南概念”中先行与同行，而这背后隐藏的，是海南房地产格局即将发生的变化。

销冠清水湾

智通财经APP了解到，雅居乐位于海南陵水的清水湾项目占地15000亩，总体约900万方，上一年，清水湾项目拿下全国单项目销量冠军，自此名声大噪。

清水湾项目不仅是雅居乐在旅游地产方面的首个项目，也是其多年来业绩支撑的主要来源，而较高的利润率也保证了不错的盈利水平。在这个项目中，雅居乐还有大约500平方米的土地储备，均价超过了2万元，目前项目累计销售770亿元。

根据雅居乐在今年第一季度的表现，它在清水湾之外仍有发力余地。

第一季度，雅居乐（连同合营及联营公司）的预售金额为人民币 88.5 亿元，同比下降13.5%；预售建筑面积为 63.8 万平方米，同比下降14.1%；平均预售价为每平方米人民币13,873 元；累积预售金额为人民币 211.8 亿元，接近1100亿销售目标的两成，累积预售建筑面积为 152.2 万平方米；平均预售价为每平方米人民币13914 元。

大摩在研报中提出，由于雅居乐集团在大湾区有较多发展，具有土地储蓄成本优势以及盈利前景强劲的原因，给予“增持”评级；野村预计，雅居乐集团在2018财年取得23%的销售增长，可销售资源总楼面面积升15.9%至1200万平方米，售罄率71%。

在2017年，雅居乐集团在中国南方土地开支达45%，年底更在大湾区有33%土地储蓄。另外在2017年，集团补充746万平方米的权益土地储蓄，其中通过公开市场拍卖和收并购获得的新增土储中，核心三线城市的占比分别超过了70%和90%。与此同时，雅居乐集团旗下专注物业管理业务的雅生活同时背靠雅居乐和绿地控股双股东，增长潜力比同业优胜。

为了配合未来发展，雅居乐在2017年策略性地在华南、海南、云南及华东等区域通过招标、拍卖、挂牌及股权收购等方式增添了新土地。截至2017年底，雅居乐在海南拥有4个项目，占地总面积为1163万平方米。

房企囤地

《意见》出台后，在海南曾有布局的地产公司无疑将成为赢家。智通财经APP了解到，除雅居乐之外，诸多一线房企也在海南储备了土地资源。

各房企2017年年报显示，恒大（03333）在海南区域共有16个项目。其中，海口11个项目，三亚2个项目，其他区域3个项目。16个项目土地原值为161.7亿元，土地总面积达1709.1万平方米。

碧桂园（02007）在海南区域的总可售建筑面积为512万平方米。融创中国（01918）在海南区域的总建筑面积为401.66万平方米，富力地产（02777）权益可售总建筑面积为305.6万平方米。

《指导意见》强调，将在海南全省统筹推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。由此可见，相关公司土地使用权重估价值将得以提升。

而一些企业也加强医疗、养老方面的地产布局。近日，由中国人寿（02628）与海南省发展控股有限公司联合成立的国寿海控（海南）健康投资有限公司，竞得位于海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区的某地块。中国人寿表示，该地块将打造成为具备中国中医特色和国际精准医疗先进性的健康养老示范中心。

中国恒大（03333）则早在2015年就拿下位于海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区的相关地块。今年2月底，博鳌恒大国际医院正式投入运营。

海南楼市“去火”

《意见》同时指出，海南应该建立和完善房地产长效机制，防止房价大起大落。要制定预案，稳定市场预期，坚决防范炒房炒地投机行为。

事实上，在《意见》出台之前，海南就已经在给楼市“去火”。

根据海南省近三年国民经济和社会发展统计公报，2015年海南全省房地产业完成增加值306.75亿元，比上年增长5.4%；2016年完成增加值345.04亿元，比上年增长13.2%；2017年完成增加值437.54亿元，比上年增长20.1%。

2017年，海南省政府工作报告指出，巩固“两个暂停”政策成果，建立房地产长效调控机制，推动房地产去库存、调结构、提品质，引导发展高端地产，促进房地产市场平稳健康发展。

2017年4月14日，海南省多部门联合下发《关于限制购买多套商品住宅的通知》，从当日起，在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅（含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓）的非本省户籍居民出售新建商品住宅。

今年，海南省政府工作报告措辞则更为严厉，在3月31日，海南省住建厅向外发布的《关于做好稳定房地产市场工作的通知》中，称“决不让海南变成房地产加工厂，以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖。”2018年3月，海南出台新规，3月30日后购买的住房，在取得不动产权证之日起，5年内不得转让。

《意见》出台，有可能意味着海南楼市在将来很长一段时间内会趋于稳定，不仅炒房炒地行为被监管，还将“实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动。”