智通财经APP获悉,10月29日,克而瑞地产发文称,2023年以来土地市场成交规模持续萎缩、且市场整体走弱,在这样的背景下,CRIC对2023年至2024年上半年成交的含宅地块进行了开工、开盘情况的统计。统计数据表明,期间成交的含宅地块整体开工率仅6.48%,除一线城市以外,其他城市大量土地存在成交后不开工的情况。
2023年-2024年上半年全国拿地开工率仅6.48%,核心30城含宅地近30%开工
CRIC统计了2023年至2024年上半年全国成交含宅地块超过10宗的城市,观察其成交地块开工情况发现,整体的开工率仅有6.48%,开工比例极低,而剔除大量非重点三四线城市之后,重点30城近一年半成交土地的开工率为29.39%,有显著提升。
但其中不同城市的分化非常剧烈:一线城市的开工率达到81%,二线城市则大幅降低至24%,三四线城市仅有2%。也就是说,目前在一线城市以外的地方,土地成交一年半以后的开工情况都是非常低迷的。
按开工率的分布情况来看,仅有1%的城市开工率大于80%,分别为北京、上海和杭州;其次开工率在50%-80%的城市有8个,包括广州、合肥、福州、天津、厦门、东莞、梅州和福清;超过85%的城市,开工率都低于10%,两极分化情况严重。
拿地到开盘平均7.4个月 低容积率项目延长至9.2个月
针对开工的项目,CRIC又对其开盘情况进行了统计,值得肯定的是,已经开工项目中有86%都已经开盘。整体来看,2023年至2024年上半年拿地并开工的项目,从拿地到开盘平均工期时长为7.4个月。
分城市看,能级越高的城市,平均开盘时间越短:一线城市平均需要7.1个月,二线城市平均需要7.6个月,三四线城市则平均需要8.4个月,与城市的行政效率、企业团队的工作效率均有关系。
分不同项目类型看,高容积率项目的开盘节奏显著快于低容积率项目,也就是豪宅需要慢慢打造、刚需需要抢占市场。容积率低于1的项目,开盘平均周期为9.2个月;容积率在1-2之间的项目,开盘平均周期为7.7个月;容积率在2-3的项目,平均开盘周期为7.1个月;容积率高于3的项目平均开盘周期为7.9个月。
仅北上杭拿地开工最积极 未来多城供应难有起色
具体到部分重点城市来看,结合各城市商品住宅9月份的去化周期(按12个月销售计算),部分城市库存高企、去化周期较长,是导致拿地开工率不高的原因之一。
目前上海、杭州、合肥等9个城市商品住宅去化周期在20个月以内,拿地开工率较高,拿地到开盘的周期也较短。
另外三个一线城市中,北京的地块开工率也较高,开盘周期也较短,但目前商品住宅去化周期达到30个月,库存的压力较大;深圳和广州的开工率分别为46.67%和65.96%,拿地-开盘周期和商品住宅去化周期都相对较长。
其余二线城市中,天津、厦门和福州的地块开工率较高,重庆、长春等地开工率较低。
央国企开工率接近七成 华润、招商等开工效率突出
同时,CRIC根据企业类型不同统计了其拿地开工率的差异,央企参与拿地项目开工率达到73%,地方国企参与拿地项目开工率68%,开工率远高于另外两类房企,而民企的开工率为32%,城投拿地项目开工率最低,仅有12%。
具体到企业来看,CRIC统计了截止至2024年9月份销售(操盘金额)TOP10的企业2023年至2024年上半年的拿地开工率,显示其整体拿地开工率为79%,其中华润、招商、龙湖和华发的开工率超过90%,开工效率突出。
总体来说,从2023年到2024年上半年,土地市场成交规模持续萎缩,且地块成交后的总体开工率极低,呈现未来新增供应不足的趋势。
当前房地产市场的主要矛盾仍在于购买动力不足和未来预期不明朗,但开工率的低迷意味着在二三四线城市未来供应将较为紧张,虽然大部分城市的积压库存去化率高企,但这些积压库存的去化难度实际上是较大的,若有产品力较强的新项目入市,可能会对市场起到一定的刺激作用。
而对于普遍开工率较低的城市而言,更重要的是把控后续土地的入市,以及进一步督促已拿地项目的开发,避免出现“浪费”的现象,而这些城市更亟需摆脱的是对土地财政的依赖。