国泰君安：新政有效降低购房成本和交易成本引导需求释放 提振地产销售

智通财经APP获悉，国泰君安发表研报认为，新政以购房成本、交易成本的有效降低来引导需求的进一步释放，对地产销售有提振作用，且除当前可见的税收优惠外，后续部分城市普宅和非普宅标准的取消将进一步扩大政策效力。契税的调整对应的是购房成本的直接调降，从调整涉及的范围看，对改善型需求购房者和一线城市二套房购房者的利好最大。同时，关于增值税调整，明确一线城市在取消普通住宅和非普通住宅标准后，销售已购买2年及以上的住房免征增值税，目前来看，北京和上海已宣布取消，广州和深圳仍保留。

11月13日，财政部、税务总局、住建部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，就契税、增值税、土地增值税的征收做出调整，政策力度基本符合预期。继10月财政部新闻发布会“正在研究与取消普宅标准相关的税收政策”、 11月8日人大新闻发布会 “支持房地产市场发展的相关税收政策将于近期推出”后，此次终迎税收新政落地，主要内容包括：1）加大住房交易环节契税优惠力度，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，2）统一降低各地区土地增值税预征率下限0.5个百分点，3）明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。

值得注意的是，比起单次政策的力度，更重要的是政策的决心，以政策的释放节奏作为参考标准之一。以9月24日央行发布会为地产行业政策的拐点，从9月底至10月初，政策密集释放，在此轮政策周期后，于11月中旬再度迎来新政落地。从节奏上看，相较过去等待政策效力逐步减弱再出台新政的节奏相比，此次政策加码的步伐跟随紧凑，呈现预判式放松的状态，充分体现止跌回稳作为政策目标的决心。

地产进入新阶段，我们再次调整两端配置的思路，预计资产整合和重组将成为接下来的看点。预计境内债务重组将有提速的可能，这也属于风险化解的范畴，同时，考虑当前人口周期对行业的影响，资源整合将是主流，一线城市国企的优势将开始体现。

风险提示：市场需求加速下行。