历史上看， 降准6个月后地产大概率跑赢市场

本文来自海通证券的研报《历史上看，降准 6 个月后地产大概率跑赢市场》，作者涂力磊、谢盐。

1. 央行降准，保障市场流动性

中国人民银行决定，从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点;同日，上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利(MLF)。

中国人民银行将继续实施稳健中性的货币政策，保持流动性合理稳定，引导货币信贷和社会融资规模平稳适度增长，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

我们认为，本次降准可以增加长期资金供应，银行资金成本将有所降低。置换MLF使商业银行付息成本有所减少，有利于降低企业融资成本。同时降准有望释放4000亿元增量资金，增加了小微企业贷款的低成本资金来源。

2. 信号意义重大，体现央行保障流动性决心

央行在当前时点降准，体现稳定市场流行性决心。考虑到内外经济环境的变化，预计未来市场流动性将继续保持中性稳健，进一步收紧的可能性不大。此外从历史惯例看，央行一旦开始降准周期，频率上一般采取年内至少两次。我们预计未来央行还将继续投放流动性。

2.1 地产行业1Q表现尚可

从销售和投资端看，2018年1季度房地产行业整体表现尚可。

2018年1-3月全国房地产累计开发投资为21291亿元，同比增长10.40%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。1-3月商品住宅投资14705亿元，同比增加13.30%，增速比1-2月份提高1个百分点。

1-3月商品房销售面积30088万平方米，同比增长3.63%，增速比1-2月份回落0.5个百分点。其中，住宅销售面积增长2.5%，办公楼销售面积下降2.8%，商业营业用房销售面积增长9.6%。

2.2 资金收紧现象明显

虽然投资和销售保持增长，但是在整体金融去杠杆背景下，房地产行业资金面呈现明显紧张趋势。

1-3月全国房地产资金来源总量达到36770亿元，较去年同期增长3.09%，增速比1-2月份回落1.7个百分点。1-3月房地产资金来源中的国内贷款达到6957亿元，累计同比增加0.94%。个人按揭贷款达到5160亿元，累计同比下降6.82%，增速连续五个月回落。

本次降准时房地产投资和销售增速相对尚可接受，但行业资金面处于收紧之中。为防范1Q资金收紧后的潜在经济下行风险，央行采取了提前降准的举措。

3. 降准周期中地产销售和地产股表现优异

3.1 基本面表现情况：首次降准6个月之内销售明显改善

从历史规律看，降准对于行业销售有直接刺激作用。通过比照2008年、2011年和2015年三次降准周期可以看到，三次降准之后行业销售均存在明显恢复，持续恢复时间在1年以上。

3.2 股价表现：降准后第1个月、第3个月到6个月表现最佳

从历史规律看，A股地产指数在降准之后表现不俗。

具体来看，过去三次降准周期累计发生13次降准行为。各降准时点发生后六个月左右，A股地产指数60%以上概率取得绝对收益和80%以上概率取得相对收益。

行业基本面改善预期将直接刺激二级市场地产指数。特别是降准周期的首次降准无论对于地产行业实体面还是二级市场面均有较大的改善意义。

4. 低基数结合推盘季，继续看好地产蓝筹

    我们认为，今年2季度中下旬属于开发商1H传统推盘期，目前开发商对市场价格预期平稳，后期抢种抢收属大概率事件。同时，我们认为，本次降准有利于增加市场流动性，对开发商推盘去化也有一定的助益。此外，考虑17年同期行业一二线进入强调控期，行业低基数效应有望推升上市公司后期基本面。

（编辑：艾宥辰）