平安证券：典型城市郊区库存累积且去化周期较长 预计止跌滞后于核心区改善板块及好产品

智通财经APP获悉，平安证券发布研报称，房地产行业“止跌企稳”路径将遵循“好产品——一线+二线核心区——全国经济企稳——全国楼市企稳——投资企稳” ，低能级区域(二线郊区+三四线)受困于较高库存，止跌将相对靠后。预计历史包袱较轻(高点拿地少或主要聚焦核心区域)、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+优质产品细分市场企稳、限价放开+土拍优化(实质为地价下降)带来的毛利率改善，走出个股行情。

平安证券主要观点如下：

2020-2021年拿地下沉至低能级城市、二线郊区，制约房企毛利率表现

由于2020、2021年楼市地市成交火热，叠加2021年22城推出集中供地、一二线核心区容量有限、土拍“僧多粥少”等，部分基本面、发展前景相对较好的三四线城市及二线郊区，承接房企拿地外溢需求，尤其长三角、大湾区都市圈城市。根据中指院数据，2020、2021年全国300城中三四线城市土地成交宗数占比不降反升，典型二线城市成交地块亦多在外围郊区。期间二线城市下属郊区、县级市、甚至三四线城市不乏高价地拍出，叠加彼时拍地不乏“竞自持”等出让要求进一步抬高房企拿地成本，而后楼市遇冷下房企被迫“以价换量”，压制房企利润率表现。

典型城市郊区库存累积且去化周期较长，预计止跌滞后于核心区改善板块及好产品。

根据中指院数据，典型城市郊区平均去化周期均长于主城区，面临更长调整周期。从各地收储公告及落地项目看，一线城市中，广州近期收储范围从此前远离市区的增城等区扩大到全市范围；二线城市中收储主阵地不乏在库存较高的郊区，如青岛即墨区、武汉黄陂区、天津滨海新区等地项目。

高库存的郊区去库存，一是需要进一步以价换量，以“高性价比”换取项目流速；二是调整新出让或已出让地块的相关控规，打造更具产品竞争力的项目上市销售；三是加大收储力度。参考克而瑞数据，从各类板块价格动向看，郊区/刚需类板块抗跌性明显较弱，而年初以来核心区高端改善项目仍不乏“供不应求”的开盘局面，预计本轮行业“止跌回稳”路径中，郊区企稳回升或滞后于核心区高品质住宅。

当前多地第四代住宅项目在楼市低迷下仍去化良好，带动部分“第四代住宅”用地出让“点状高热”，高品质住宅地块、项目成交已现企稳迹象。此外税费减免细则落地，财政部发文将现行享受1%契税税率的面积标准由90平方米提高到140平方米；北上深取消非普住宅标准后，持有2年以上非普宅亦免征增值税(调整前仅普宅免征)，该行认为亦更为边际利好一线城市二套房及非普宅等改善客群。

投资建议：

1) 历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国(03900)、建发国际集团(01908)、中国海外发展(00688)、招商蛇口(001979.SZ)、滨江集团(002244.SZ)、越秀地产(00123)、华润置地(01109)、保利发展(600048.SH)等；

2) 估值修复房企如万科A(000002.SZ)、金地集团(600383.SH)、新城控股(601155.SH)等；

3) 同时建议关注经纪(贝壳-W(02423))、物管(中海物业(02669)、保利物业(06049)、招商积余(001914.SZ))、代建(绿城管理控股(09979))等细分领域头部企业。

风险提示：楼市成交持续疲软风险；个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；政策改善及落地执行不及预期风险。