必须要学的样本 正荣地产(06158)财务降杠杆术

在2017年度业绩会上，正荣地产(06158)透露出2018年的两个目标：一，合约销售额冲击千亿，大概在1000亿元-1200亿元；二，净负债率控制在100%以内。

4月10日，正荣地产公布上市后的第一份融资计划：将发行24.21亿元的资产支持证券(ABS)，该证券所募得的款项将用作偿还集团的债务。由此，正荣地产迈出了今年财务降杠杆的第一步。

根据公告，上述资产支持证券将分两个份额在上海证券交易所发行，第一种即是资产支持证券优先级份额，发行金额为23亿元，三年期，发行利率7.30%；第二种即是资产支持证券的次级份额，发行金额为1.21亿元，三年期，无固定利率。

3月29日，由银保监会主席郭树清主持召开的银行保险改革领导小组第一次会议再次强调，打好防范化解金融风险攻坚战，降低企业杠杆率，遏制房地产泡沫化倾向。“渐进去杠杆”注定是2018年的一大关键词，不仅是在金融领域，还包括房地产行业。

众所周知，房地产开发商身处资金密集型行业，其发展非常倚重资金，若要快速扩张规模，必然会面临负债率上升，把握规模与负债之间的平衡是房企无法逃避的课题。

智通财经APP注意到，正荣地产正在通过扩宽融资渠道，逐步降低融资成本和负债率，成效在2017年的财报中已得到验证。

2017年，正荣地产发行了本金总额达到30亿元人民币的无抵押永续债，从而为其提供额外的外部融资渠道。

截至2017年底，正荣地产的净负债率已经从2016年的206%降到183.2%。事实上，如果考虑公司于今年初IPO募集的资金40亿港元左右，实际净负债率已降至120%。

更明显的是，公司的银行及其他借款的加权平均实际利率从2016年的8.5%降至7.3%，反映了随着经营规模的增长，正荣地产取得资金的议价能力在不断增强。

毫无疑问，上市之后，正荣地产的融资渠道还将进一步扩宽，这将不仅为公司的扩大规模提供后备资金，同时也有利于降低负债率。

正荣地产在招股书中表示，会持续寻求融资机会以支撑业务发展，包括通过资产抵押证券计划、企业债券及其他方式计划筹集资金。

该公司管理层在2017年业绩会上进一步强调，“除了负债总额外，我们未来会进一步调整我们的负债结构，比如说用长期的负债来置换短期的负债。第二，我们上市之后，有更多多元化的融资渠道。通过这些方式，我们存在进一步降低融资成本空间，有很大的一个潜力。我们的目标是在今年进一步把净负债率控制在100以内，这是我们长远的目标。”

据了解，在渐进去杠杠背景下，低成本融资置换高成本融资正成为各房企主流的降低负债方式，并取得了不错的成效。比如，恒大2017年先后引入三轮1300亿战略投资，同时迅速偿还过千亿元的永续债，并通过一系列长债换短债，低息换高息等财技，将负债率降到了历年新低，至71.1%，同比大降六成。

除了传统的融资渠道外，合作开发、资产证券化也是房企使融资渠道多元化、增加资金来源的方式，其中合作开发正是正荣地产目前采取的扩大规模的策略。

2017年，正荣地产新增41幅土地，新增建筑面积713万平方米，截至去年年底，公司总土地储备约1526万平方米，权益比例在70%以上。今年公司将会增加合作，新增土储货值在1000—1500亿左右，权益比率会到60%左右。

继2017年正荣地产的净负债率大幅下降后，考虑到其融资渠道将会继续得到扩张，再加上2018年以后增加的结转、权益将促进负债下降，2018年正荣净负债率降到100%以下的目标是可以实现的。

从财务角度而言，杠杆降低，融资成本下调，即意味着利润的省出。所以，未来两年正荣的净利润率和净利润总额也将是重要看点。

值得一提的是，去年，正荣地产合约销售金额和面积分别同比增长78.5%和102.3%，净利润为15.2亿元，同比增长22.4%。这是公司在还没有上市的情况下取得的成绩。上市后，随着融资通道打开，财务成本下降，公司利润增长将更为可观。