107亿夺地!恒隆(00101)这次出手重么?

“内地和香港的零售销售持续复苏，尤其是内地奢侈品销售的复苏尤其强劲，这些迹象都表明六年的寒冬已过去。”恒隆地产(00101)董事长陈启东在2017年的致股东函里表示。

5月28日，恒隆地产便霸气十足得以107亿元，成功竞得倾心已久的杭州百井坊地块，这不得引起投资者的遐想：2018年，在资金流动性如此紧张的时候，高端商业地产项目为何如此吸引资金进入?此地块凭什么又能吸引众多港资企业簇拥疯抢呢?

恒隆地产未来真的会有更好的日子吗?

内地业务严重“依赖”上海市场

智通财经APP了解到，恒隆在内地发开的几个项目，无锡的恒隆广场第二座办公楼、昆明的恒隆广场、武汉的恒隆广场的购物商场及其办公楼将陆续于2019年年中或2020年年初完成，此外，上海港汇恒隆广场的优化工程也将于2019年年中竣工。

在陈启宗看来，“一个城市的高档商场，只有老大和老二能够活下去，这个行业没有老三的地位”。

尽管目前恒隆位于上海的两个项目，2017年营业收入分别为48.5亿、32.4亿人民币(单位下同)，分别位列上海市购物中心销售额的第二、第三位，而营收最高的为新鸿基旗下的上海国金中心IFC，去年销售超过70亿元。

值得注意的是，港汇恒隆广场在2017年经历了大规模改造，近30%商业面积分阶段重整，对业绩影响较大。

于2001年建成的上海恒隆广场，时至今日，恒隆广场仍是上海人所共知的奢侈品高地并拥有100%的店铺出租率，众多世界顶尖品牌以进驻恒隆为荣，租户名单仿如一本“品牌名人录”。

据iziRetail逸芮发布的数据显示，2017年完成调整升级的上海恒隆广场总业绩高达48.5亿 ，租金收入依旧领跑恒隆地产内地开业的8个购物中心，以3.5万平方米的可租赁面积来看，上海恒隆广场日租金超64元/平方米。

但不可忽略的一个事实是，尽管恒隆在二线城市的物业最早已开业十余年，但其内地租金收入构成依然严重“依赖”上海市场。年报数据显示，仅上海的恒隆广场和港汇恒隆广场两个项目，就占到了内地租金总收入的67%。

因此，恒隆地产的内地项目也并非如陈启宗想象的那么顺利，目前恒隆地产在上海、天津、无锡、济南、沈阳拥有八个内地商业项目，除了上海主战场，恒隆其余的项目均位于二线城市。

“准一线+绝版地块”具备天然吸引力

受累于二线销售之困，再加上恒隆2017年零售额的增加主要受益于下半年香港零售销售的复苏，这也在一定程度上解释了，为何恒隆对杭州百井坊地块倾心已久。

众所周知，衡量一个商业地产项目无非是从区位价值、交通、商业竞争环境、周边可整合资源等几大指标进行考量。

区位价值一定要跟商业发展周期对应起来看，因为商业形态发展的不同阶段，其人均GDP和城市化率是不同，城市等级高，商业消费需求也就大。

智通财经APP了解到，“新一线城市研究所”在上海发布《2018中国城市商业魅力排行榜》，杭州已连续三年在15个“新一线”城市中排名第2，仅次于成都。其中，杭州的核心商圈实力在新一线城市中排名第一。

以前，人们都说杭州是上海的后花园，但现在已经有人开始说上海是杭州的后花园，这就是一个可喜的变化。

此外，商圈的周边辐射核心圈也将折射出区位价值，比如老楼盘、新楼盘、福利房中的住户，其消费能力各不相同，真正有消费能力的是楼盘品质比较高的地方。

据悉，距离该地块周边1公里范围内，唯一在售的商品房项目是杭州嘉里中心的酒店式公寓组团——逸庐，开盘至今成交均价已超过11万元/㎡，最高单价甚至突破20万。

此外，该地块地理位置极佳，位于地铁一号线武林广场站和凤起路站中间位置，距离两个地铁均不到500米，西面与杭州百货大楼、武林银泰无缝对接，北面直面杭州大厦和武林广场中央商城，西侧延安路对面的国大城市广场历时8年改造于去年5月回归，周边还有杭州大厦、嘉里中心、西湖文化广场等新老商业综合体。从目前周边定位来说，比较多元化，给恒隆做高端购物中心的空间还是有的。

值得一提的是，虽然说该地块位于杭州顶级商圈，但是顶级品牌已经在杭州大厦都有开店，能不能让品牌商下决心在一个商区再开一家店是个问题，关键还是得看恒隆的运营能力。

按照最新的规划，地块规划建设150米高的塔楼，将建设成为杭州地标性建筑。同时，地块将对标东京银座、巴黎香榭丽舍大街、新加坡乌节路等国际知名街区，写字楼部分也将建成国际金融、中介服务、信息技术、文创产业等高端企业集聚的国际顶级企业集聚地。

由此可见，这块地对恒隆有着重要的战略意义，而对于杭州，这块地的重要性同样不言而喻。鉴于上海恒隆广场的地段、体量及产品组合，跟本地块有着高度相似性，因而恒隆来操盘就驾轻就熟。

就行业前景来看，根据中国商业地产研究中心的调查，目前超过45%的90后将实体商业作为第一消费渠道。近年来，各大地产商打造的购物中心如雨后春笋般涌现。

当人们重新将目光转向实体商业，是否意味着商业地产投资的黄金时代已经到来呢?

可以说，拥有地标写字楼、绿廊、大型购物中心、高端酒店、风尚街区，坐拥千亿级配套资源，完美契合高端研发办公消费群个性化、体验式、休闲餐饮、圈层社交的消费需求，成就了新的时代商业资产。

但是各大地产商都在抢占布局的商业地产，竞争力之大也不容忽视。

中原地产首席分析师荆海燕感叹：“以此地价计算，恒隆地产总开发成本起码要150亿元，而且须全部自持，如何变现及回本将是一个谜，但毕竟这块地对标的是国际顶级的商业体，恒隆看中的是杭州崛起的前景。恒隆首次进入杭州，拿下这块地也一举奠定了其在杭州的地位。”