“现金为王”备战后市 碧桂园(02007)强化销售与融资管理

近日， 碧桂园(02007)拟发行的200亿小公募公司债券状态变更为“中止”，以及坊间关于公司有商票无法兑付的传闻，将这位行业一哥再度推向风口浪尖。

事后，碧桂园第一时间作出回应，指200亿公司债券发行状态的变更原因主要系公司欲“调整募投项目，以使募集资金更好的匹配项目以及有效运用。待相关事项确定后，公司将继续推进本次债券的审核和发行工作。公司始终看好国内资本市场，会继续努力推进公司及下属主体在国内的发债及其他融资相关事宜。”

而面对商票违约传言，该公司则公开发文澄清：“集团所开立的商业承兑汇票均按时足额承兑，对于近期有关集团商票逾期未兑付的不实谣言，集团将保留法律追究权利。”

碧桂园同时表示：公司现金充裕，有实力确保应付票据的到期兑付。

就在上述传闻尚未平息之际，房地产研究机构克而瑞5月31日晚间发布的《2018年1-5月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，今年前5个月，碧桂园以3345.2亿元的销售额排名榜首，同比上年增长37%。

一边是持续增长的销售额，一边是资金趋紧的质疑，作为行业中资金使用效率最高的一家房地产企业，碧桂园究竟“钱境”如何?

对此，有金融从业人士评论称：商票无法兑付的情况通常只出现在企业崩溃的边缘，但根据碧桂园过去几年的经营轨迹看，这家公司出现商票违约是不符合逻辑的。虽然眼下国内房地产行业资金面趋紧，但碧桂园这种入选恒生指数的蓝筹股拥有较高的安全垫，几乎不会发生流动性危机。

均衡布局保证充足销售回款

克而瑞研究中心在报告中指出，今年以来调控持续收紧，调控范围不断扩大，“限价”、“限售”、“摇号选房”等政策也在热点城市逐渐落地。市场现状方面，虽然一线城市楼市虚火暂时得以抑制，但热点二线和三四线城市在调控政策下依旧高烧，不同城市乃至同一城市不同区域的市场分化较为严重。

胶着的市场局面逐渐形成，这对房地产企业的运营能力提出了更为严峻的考验，但也为拥有科学管理制度和风险抵御实力的公司带来新一轮发展机遇。

今年前5月，碧桂园延续了2017年来的市场领先优势，累积实现超过3300亿的销售业绩。并且，该公司月均销售额较为稳定，平均每月销售保持在五六百亿的均衡状态。

多数分析人士认为，碧桂园在全国三四线城市的布局，是该公司在5月份单月销售突破700亿的主要因素。事实上，该公司在市场上长期保持领先优势的根本原因，是公司在全国各级城市的均衡布局。

数据显示，截至2017年末，碧桂园集团在国内已签约或已摘牌的项目总数为1456个，分布于30个省\自治区\直辖市的220个地级市，覆盖了768个区\县。其中，2017年新获取的项目，目标一二线城市和目标三四线城市的比例为59:41。

一般而言，房地产公司在热点区域的大幅投资有望使其业绩短期爆发，但唯有全国范围内的均衡分布才足以抵御局部市场波动，进而实现长期稳健发展。在当下国内地产市场严重分化的背景下，碧桂园在5月份以单月销售700亿创下历史新高。

多元融资渠道平衡单一市场风险

今年以来，国内针对房地产行业的融资环境不断恶化，股权、债券融资均处于收紧状态，日前，包括碧桂园在内的多家公司的债券发行状态变更为“中止”。对此，业内人士分析称，这属于行业普遍现象，并非特定某家公司出了问题，但可以由此窥见市场的紧张情绪正在蔓延，一些杠杆高且现金不足的公司有可能面临资金链紧绷的风险。

值得提及的是，2017年以来，碧桂园持续稳定的市场表现，使得该公司在资本市场受到极大关注，并于去年12月4日被纳入恒生指数成份股，正式晋级蓝筹行列，这为该公司的资本运作和企业运营打开全新格局。步入2018年，该集团资本运作颇有章法，几次融资均实现了不同层面的创新和突破。

1月初，该公司抓住市场窗口期，宣布以每股股份17.13港元的价格配售4.6亿股现有股份，配售股份相当于碧桂园已发行股本约2.16%及经认购而扩大后的已发行股本约2.12%。随即，公司再以每股20.556港元的初步换股价发行可转债，该可转债合计可转股总数约7.59亿股，相当于公告日该公司已发行股本约3.57%，以及经发行可转债及配股后扩大股本之约3.37%。

配股与可转债的发行，合计为碧桂园筹集约合230亿港元资金，极大充盈公司运营现金。此后，公司首次尝试发行的租赁住房REITs也在规模和架构上取得诸多亮点。

据深圳证券交易所公告显示，5月24日起已在综合协议交易平台为中联前海开源-碧桂园租赁住房一号第一期资产支持专项计划(即“碧桂园租赁住房REITs”)提供转让服务。该计划于2月2日获得深交所审议通过，产品规模100亿元，采取储架审批、分期发行机制。首期于4月27日发行，首期产品规模17.17亿元，发行利率5.75%。

有市场人士透露，碧桂园的租赁住房REITs在发行过程中受到了包括国有银行、股份制银行、城商行、券商等在内的主流投资机构的积极关注，认购情况较为乐观。

该人士同时评论称，碧桂园这种体量的公司，无论融资渠道还是融资成本，都在行业中拥有较强的竞争优势，不容易出现“钱荒”的困境。

现金管控能力显著提升

在加强销售回款和拓宽融资渠道的同时，碧桂园在内部大力推行的制度优化管理，已使得该公司在现金流管控方面具备了优于同行的表现。自2016年起，碧桂园已具备自我造血功能，公司当年录得净经营性现金流入412.6亿;随后的2017年，在加大规模扩张的同时，再度实现净经营性现金流240.8亿元。

该集团的2017年年报数据显示，公司去年实现合同销售5500亿，同期售楼款现金回笼约5003亿，回款率达到90%的行业较高水平。而截至上年末，该公司拥有现金及银行存款约1484亿元，达上市以来最高水平，并远高于其682.8亿的短期借贷及长期借贷当期部分之和;另有2485.1亿元银行贷款额度尚未使用，其短期偿债压力并不大。

事实上，近期碧桂园以不融资的介绍形式运作物业板块的上市，便在很大层面上显示出公司对于流动性的自信。

5月29日，该集团发布公告称，公司董事会已经批准分拆旗下碧桂园服务控股有限公司(下称“碧桂园服务”)以介绍形式在香港联交所主板独立上市，碧桂园服务将于6月19日开始买卖。据悉，碧桂园计划以有条件特别股息并以实物方式，向股东分派碧桂园服务股份合计25亿股，每持有8.7股碧桂园股份可获派1股碧桂园服务股份。

鉴于公司稳健的经营风格和稳定的财务表现，今年3月26日，国际三大权威信用评级机构之一的标准普尔评级(S&P)将碧桂园企业信用评级由BB上调至BB+，展望稳定。与此同时，标准普尔评级(S&P)将碧桂园优先无担保票据评级自“BB-”调升至“BB”。

标普指出，碧桂园以其雄厚的销售实力，大大拓展了规模，进一步强化了市场地位。同时，受到利润率回升以及收入快速增长的影响，碧桂园的杠杆水平也有所改善，这部分抵消了资本支出带来的压力。预测碧桂园销售的强劲势头将会延续到2018年，以及在运营方面的改善及经济水平的规模效应都助推了公司的整体运营实力提升。