融信中国(03301)的中原之路：郑州新黑马是如何炼成的?

融信中国发轫于福州，在短短4年内晋级上海、杭州房地产市场前三甲之后，完成又加速向华中华北腹地进发。

6月2日，融信中国2018年华中&华北品牌发布会在郑州国际会展中心举行，首批包括城市之窗、奥体世纪、朗悦·学院府、江湾城在内，位于郑州的四个项目正式亮相，郑州作为融信中国第四事业部的总部，由此吹响向百亿目标靠拢的号角。

融信中国2017年下半年正式进入郑州市场，在不足一年之内融信中国第四事业部一二级联动项目土地储备货值已达到2000亿元。这一速度是如何炼成的?融信能否在以郑州为核心的华北华中区域创造新奇迹?

进击中原 郑州成为新粮仓

“速度和加速度是我们的标签。”融信第四事业部总裁张海明如此概括融信拓疆华北、华中的势头。

据了解，融信中国最早在2016年落子郑州。当年8月，融信在郑州国家高新技术产业开发区成立项目公司郑州融信朗悦置业有限公司，共同开发位于高新新城未来核心区域的张五砦城中村改造项目(即现在的郑州融信朗悦学院府)。

2017年7月24日，融信取得中原区址刘棚户区改造项目。该项目位于西四环和陇海西路交汇处，位于常西湖核心区域，总占地470亩(含安置房)，总建筑面积116万平方米。

2017年8月28日，融信宣布投资50亿元，在新密打造田园花海休闲度假小镇项目。

2018年，融信中国继续加大在郑州的布局。2月份，公司8亿元收购郑州清华园四幅地块，总占地面积约1000亩。

截至目前，融信第四事业部一二级联动项目预计面积959万平方米，货值2000亿，土地成本在2000-4000元/平方米之间。

在郑州的房地产市场，本地房企和早期外来者拼杀激烈。克尔瑞数据显示，2018年度1-4月，大郑州房地产企业销售金额前3名分别为正商地产、康桥地产、碧桂园，累计权益金额分别为61.97亿元、29.84亿元、24.9亿元。

到2018年年底，随着融信在郑州的项目逐步落地，这一格局有望被打破。可以预见，未来郑州将继杭州之后，成为融信中国新的业绩增长极。

多模式并进，稳步拿地扩张

“第四事业部目前有8个项目，今年下半年会有6个项目面市，其中4个在郑州，2个在天津，估计今年的销售额在50-100亿元之间。”张海明向智通财经APP透露。

50-100亿意味着什么?2017年大郑州房企销售排名榜显示，万科地产以103.9亿元的销售金额位列第四，鑫苑(中国)排名第五，权益销售金额67.02亿元，排名第十的碧桂园53.27亿元。融信中国第四事业部50-100亿销售额的绝大部分将由郑州贡献，若这一销售额目标成功实现，融信中国在郑州大概率能够进入前十、甚至前五。

回顾融信中国的发展之路，从福州到整个闽南市场，再到上海、杭州、南京等，可以发现融信获取土地的渠道多样，涵盖一二级联动、招拍挂、并购、合作开发，且整体拿地成本低，这是融信快速成长的原因之一，也将是其在郑州跑赢其他房企的关键。

比如在杭州，融信去年与万科、滨江、金地联合开发、合力打造标杆楼盘;在合肥、西安、兰州等中西部，融信与海亮合作，获得35个项目的55%股权。

与其他市场不同，融信在郑州的拿地模式以一二级联动为主，占比达到80%。通过一二级联动开发的方式，融信通过较低的成本提前锁定了大量优质的土地资源，这对增厚未来综合利润空间提供了一定保障。

除了充足的土地储备外，郑州庞大的人口基数和经济增长速度也将支撑融信的销售额持续增长的因素。河南是中国第二人口大省，总人口数约1.08亿，常住人口9532.42万，仅次于广东省，作为典型的单核省会城市，郑州对周边城市人口的吸附率非常强。

数据显示，截至2017年末，郑州常住人口988.1万人，GDP总量9130亿元。根据郑州市的发展规划，到2020年，郑州人口将达到1500万人，地区生产总值达到1.25万亿元，这意味着购房需求量仍会进一步上升，潜在市场空间巨大。

但在城市首位度方面，相比其他单核城市，如西安和武汉，西安人口及GDP占全省比重分别为24.85%及34%，武汉人口及GDP占全省比重分别为18%及36%，均高于郑州的9.1%及20.3%。随着郑州对周边城市的人口和GDP的集中度进一步提升，房价上升的潜力也将被释放出来。

在限购限贷限售的政策压力下，郑州楼市反应平稳。今年4月，郑州房价中位数为16988元/平方米，较去年12月略微上涨，主城区成交主力为1.3-1.5万左右的房源。

业绩表现亮眼 机构持续看好

在此次品牌发布会之前，融信中国刚刚公布5月份销售数据。5月份，融信集团合约销售额约为122.1亿元，环比增长20%，同比劲升超3倍，合约建筑面积约为53.98万平方米。1-5月，该集团总合约销售额约为447.29亿元;该集团总合约建筑面积约为208.4万平方米。

据东吴证券地产分析师齐东团队统计，融信中国5月销售额同比307%的增幅位列全国规模以上房企排行榜首位。

今年年初，2018年融信提出了1200亿元的销售目标(含合联营公司公司)。从目前的进展和速度看，融信中国离实现千亿大跨越的目标并不遥远。

伴随优质土储价值逐步释放，融信也获得了多家大行的看好。巴克莱日前给予融信中国美元债RONXIN19以及RONXIN21“增持”评级，并指出融信持续优良的业绩以及审慎的买地策略，有助公司债券估值提升。海通国际及中投证券(香港)给予融信中国“买入”及“强烈买入”评级。

6月6日，融信中国按每股10.62港元，向不少于六名独立专业人士、机构及或个别投资者配售最多1.035亿股现有股份。此次配售所得款项净额将约10.95亿港元，计划用作公司发展目的及作为集团的一般营运资金。

据悉，此次配售的引入的主要战略投资者包括了国内排名靠前的人寿保险企业和国际知名投资基金。业内人士分析表示，此次配售为融信引入了优质的战略股东，将有利于公司进一步优化股东结构、降低财务杠杆，加快推动融信中国未来的长期稳定发展。