太古地产（01972）做资产优化，65.28亿九龙湾商厦完成交易

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近年来，在内地房企如火如荼的规模之争映衬下，一些香港开发商已经开始收缩战线。

6月8日，太古地产有限公司太古地产(01972)及母公司太古股份有限公司发布一份联合公告，称成功出售了位于香港九龙湾的一宗商业地块及其上的建筑，成交价总额65.28亿港元。

事实上，这笔大宗交易实则已经延迟了将近两年。在2016年10月28日，太古地产就已经与买方Lucky Melody Limited（金利丰朱太旗下）订立买卖协议，出售子公司Star Wing International Limited的100%股权。

但完成交易须待于2018年12月31日或之前取得占用许可证及合约完成证明书后，方告作实。

公告显示，Star Wing正拥有位于香港九龙湾、在土地注册处注册和称为新九龙内地段第6312号的土地，以及在土地上的一幢甲级写字楼。

该土地由太古地产于2013年购得，成交价26.38亿港元。地块面积约为4297平方米，指定作非工业(不包括住宅、酒店、仓库、加油站及院舍)用途，最高可建的楼面面积为51564平方米。

按照当初的规划，地块将发展一座楼高二十五层的甲级商业大厦以及三层地库停车场。2016-17年度，远东集团就被聘请，为商厦面22000平方米的外墙，提供设计、供应及安装玻璃幕墙、铝板、铝装饰条及铝百页的服务。

到2016年第三季度签约时，大楼已经在进行上盖工程。

据太古地产表示，该项目在2015年年中开始低调放售，并获得多家财团洽商。其中，最进取的是出价80亿港元的友邦保险，但交易最终未能敲定。

而一年后，金利丰行政总裁朱李月华入局，并最终购入大厦，定名为金利丰中心。65.28亿港元对价，折合楼面价1.17万港元/平方呎，创下了当时香港九龙区域最大宗商厦买卖。

资料显示，太古地产是一间典型的以商业为主的房地产企业，看重长线投资，认为成功的项目必定要经过细致的规划、持续的改进。目前主要持有太古广场、太古坊等为数几个长线收租的贵重投资物业。

这类型企业从创立伊始，便已经有意识做资产的优化整合。新九龙内地段第6312号的淘汰，几乎是一个必然的结果。

九龙湾是一片比较矛盾的商圈。它常年得益于譬如“启德发展计划”、“起步九龙东”等政策计划，但远未成气候。政策红利使当地涌现出大批量写字楼供应。数据显示，九龙湾所在的九龙东近两年每年平均有200-250万平方尺新楼面落成。

但这些写字楼的租金却因区域内长期空置率高企而受到打压。位于当地的“金利丰中心”实在谈不上优质，自然不会被承认为须长期持有的核心资产。

另一方面，今年5月10日，太古地产亦宣布考虑出售香港太古城中心第三座及第四座大厦。

资料显示，太古城中心第三座共有21层，总楼面面积约44.8万平方尺；而太古城中心四座总楼面面积约55.6万平方尺。市场分析，两项物业估值将达到180亿港元。

而除太古地产外，一些老牌香港发展商也在做同样的工作。今年5月，南丰集团就把位于九龙湾的甲级写字楼项目傲腾广场进行出售，换得银弹80亿港元。

更具代表性的，是在过去的一年，九龙仓将旗下香港和内地的物业进行分拆。估值总额2559亿港元的6座物业：海港城、时代广场、卡佛大厦、荷里活广场、会德丰大厦以及美利酒店，被装进新成立的九龙仓置业。

故一种观点认为，香港房地产的估值的模型与内地有很大不同，与追求规模不同，其核心指标变成了每平方米的回报率，而不是开发面积。