佳兆业(01638)商业的轻资产扩张

对于近年来国内为数不多经历过“浴火重生”的房地产企业而言，佳兆业的多元化，尤其是往轻资产运营方面的转型可谓野心勃勃，除了即将上市的物业管理部分，同时加大商业地产往新零售、资本运营的拓展，成为佳兆业当下与未来的重要战略方向。

“佳兆业往商业地产发展是2004年，目前已经有十多年了，我是2016年回到深圳开始主持集团工作的，有一年多时间处在内部专研闭门谢客的状态，到目前应该说有所成效。”佳兆业商业集团主席兼总裁岳耀磊6月29日在深圳演讲时表示。

轻资产运营时代到来

6月29日当天，佳兆业商业集团对外发布了公司品牌升级与未来发展，新的产品线包括：佳纷广场(区域型)、佳纷天地(社区型)，及K-link(对外管理输出)缤纷亮相。岳耀磊为佳兆业商业提出了"OIM"战略规划，即通过搭建资产运营、业态孵化、轻资产输出三大平台，共建商业生态，致力成为商业资产创新运营领导者。

对外合作，对内孵化，内外结合，整合资源，是岳耀磊构造佳兆业商业的重要方式。他说，凭借优异的创新整合能力不断拓展与孵化，以求最终打造线下平台入口，整合上下游全链条资源。佳兆业商业作为搭建平台方，将与生态相关的合作方共探商业创新整合之道。

在此之前，佳兆业商业主要以“佳兆业广场”为商业产品线进行全国项目布局，其主要以自持商业项目为主，在特定区域进行“轻资产管理输出”。

向轻资产运营上转型，几乎是近年来国内主流开发商的共识，不管是商业地产大王万达，还是传统住宅型世茂房地产、中国奥园，又或者是像深居河南本地市场的建业地产也纷纷提出要从39个轻资产项目今年扩大超过100个。

依托于品牌、管理与资产证券化，是轻资产运营的关键，既能带来长期稳定的资金流，同时又能利用自身优势解融资之急。

中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云指出，伴随着货币政策越来越收紧，伴随着传统金融渠道获得资金的难度增大，加上房地产市场调控的转变，加快了开发商转型，谋求资产证券化时代已经到来了。

在蔡云看来，随着我国房地产行业进入存量的时代，房地产金融迎来了很大的变革，从原来的开发贷到银行的融资，传统的商业模式正在走向私募基金和资产管理机构，加上商业地产和抵押贷款支持证券(CMBS)、类房地产信托投资基金(REITs)以及租金收入和应收帐款等未来稳定的现金流为支持的非信贷资产证券化(ABS)这样一个资管商业开发模式的阶段。

从发达国家的成熟经验上看，轻资产模式显然也是国内开发商极其渴望得到的价值优势。以美国铁狮门为例，收购物业后，对其重新规划设计，重新配置，通过重建及翻修提高物业品质，使其物业价值得到增长，通常能够以不到5%的资本投入，却分享到项目40%以上的收益。

新加坡凯德模式则是将投资开发或收购的项目，打包装入私募基金或者信托基金，自己持有该基金部分股权，另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。待项目运营稳定并实现资产增值后，以REITs的方式退出，从而进行循环投资。

岳耀磊曾指出，房地产行业持续由增量时代变为存量时代，精细化的资产运营成为佳兆业商业集团发展的关键。而佳兆业商业的资产运营分为购物中心运营管理与写字楼运营管理。

据悉，佳兆业商业目前与上海瑞威资产管理股份有限公司、深圳前海普信股权投资基金管理有限公司、深圳市誉德投资管理有限公司展开了业务合作。

岳耀磊眼中的佳兆业商业，2018年将迎来显著成绩与加大扩张。他也坦言，值得探索的方向与空间仍然巨大。

未来三年目标 超500万平方米资产面积

5月初，佳兆业商业自主孵化业态CASAMIA精品超市、心居地书店于广州佳兆业广场正式开业。

在其设想中，2018年，CASAMIA精品超市开店区域主要集中在粤港澳大湾区，年底将有3家门店在深圳逐一亮相。未来通过自建与收并购，佳兆业商业计划拓展100家CASAMIA精品超市及200家生鲜便利店。同时，其还将实现“1个自有商品开发公司+12个自有生鲜基地”的供应链布局。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，互联网企业正在对新零售业态进行改造，房企主动合作或者自闯天地，都是较好的思路。这也是当前房企转型的需要。

布局方面，佳兆业今年先后签约深圳龙华观澜丰盛项目，石家庄智慧城市广场项目，海南三亚海昌项目，轻资产管理输出商业面积已突破20万平方米，在全国运营的轻资产项目达到六个。

值得一提的是， 佳兆业首个轻资产项目位于深圳罗湖区核心地段的DDM mall，该项目自1999年12月竣工以来就一直烂尾，直到去年4月22日开业，成为了深圳商业地产行业内第一个存量商业资产成功盘活的案例。

再以海南三亚海昌项目为例，位于海南三亚海棠湾，项目一期占地23.25万平米，建筑面积6.83万平米;二期占地面积30.71万平米，建筑面积3.97万平米。该项目建成后将是一个以主题特色娱乐、海洋动物表演、主题餐饮商业为一体的一站式旅游休闲目的地，是国内首个沉浸式海洋主题文娱综合体。

按佳兆业商业三年发展战略规划，至2021年，佳兆业在全国范围内在营、筹备、在建商业项目将达64个，总面积超过370万平方米;写字楼18个，总面积132万平方米;总持有资产面积将超500万平方米。

商业运营与物业管理“一体两翼”

有业内人士向智通财经表示，目前几乎所有的房企都在往多元化的轻资产运营商转型，未来谁能在品牌、管理和资本运作上具备核心优势，谁将能在房地产的下半场赢得市场，而未来最激烈的竞争也将体现在这些软实力方面。佳兆业利用商业运营与物业管理打造“一体两翼”的轻资产模式，是比较清晰的转型路径，未来这两块如果配合得好，将产生协同效，当然背后也极其考验公司的整合能力。

去年至今，佳兆业在资本市场上进行了一系列的四面突击，先后收购南太地产、美加医学、明家联合、ST生化，最新的消息是佳兆业物业即将在香港上市。

据了解，佳兆业物业共有物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务、智能解决方案四大业务线。截止2017年12月31日，该公司年度收益为约6.69亿元，四大业务板块的营收贡献占比分别为40.1%、44.2%、8.6%、7.1%，在管物业建筑面积2400.8万平方米。

佳兆业集团董事局主席郭英成曾说，佳兆业未来多元化是以轻资产为主，现在才刚刚开始。(文/智通财经 李宁)