经营指标持续向好 正荣地产投资价值凸显

在恒生指数受全球宏观因素影响持续走弱时，内房股无疑是首当其冲。而在整体行业价值被低估之中，综合实力排名第19位的正荣地产（06158），无论从股价，还是从业绩增速，亦或是市值方面，都是一家最被严重低估最具成长性的优质房企。

                                                                         行情来源：富途证券

截至7月12日午盘，正荣地产收报于4.49港元，小幅上涨。从今年1月16日上市计算，正荣地产登陆香港资本市场刚好半年，当前的股价相当于上市时3.99港元不到10%的涨幅空间，也大大低于此前的高位6.54港元，股价受压是数周以来所有内房股以及不少新股的宿命。

众所周知，宏观基本面如中美贸易摩擦所带来的全球黑天鹅负面冲击，短期影响资本市场信心与流动性，但从长期而言，价值投资的关键无疑是企业的基本面前景，所谓企业业绩好，有持续的发展动力和发展潜质，股价自然好，这从来都是成熟资本市场的投资逻辑。比如在当下，当宏观基本层面压低公司基本面价值时，或无法真正反映公司基本面价值时，则恰恰是最佳买入的点位，应了股神巴菲特那句话：“别人恐惧时贪婪，别人贪婪时恐惧。”

至少我们可以从三个角度去分析被市场低估了的正荣地产投资价值。

业绩持续向好

首先从销售额上来看，虽然正荣地产还没有发布上半年销售营收数据，但从第三方机构公布的数据来看，正荣地产上半年的销售业绩均超过600亿。

如果以去年全年701亿的销售额来看，正荣地产今年上半年几乎完成了去年全年的目标。而按照公司今年制定的1000-1200亿目标分析，可以说按照下半年传统旺季的金九银十估算，完成全年目标或超预期完成都是意料之内。

按照国际评级机构标准普尔的预计，正荣地产的营收在2018年将达人民币270-290亿元，2019年将达人民币400-430亿元。

不过，这显然是一种保守的预估。智通财经APP假设正荣地产2018年销售超过原定1,200亿目标，比如1,300-1,400亿实现了翻倍，则意味着2019年或以后的营收增速或许会更高。

截至去年年底，正荣地产的营收为人民币199.95亿元，毛利为人民币42.17亿元，公司拥有人应占溢利及全面收入总额由2016年度的人民币11.83亿元，增加约19.1%至2017年度的人民币14.09亿元。

惠誉国际研究指出，2015年至2017年间正荣地产的毛利润率(加回资本化利息后)为34%-35%，2018年预计将继续保持在30%以上。而随着销售均价的提升，该行亦预期正荣地产2018年的EBITDA利润率将会改善。

销售额的庞大造血功能及销售均价的提升无疑将提升正荣地产的营收与毛利空间。对股东回报而言，正荣地产可是从来都不小气的，据了解，去年正荣地产派息总金额为3.3亿元人民币，占公司2017年度净利润的21.7%。

“分红派息与一家企业的成长性关联很大，一般而言，业绩向好、经营稳健、成长性较高的企业会通过派息分红直接回馈投资者，这在大盘绩优蓝筹股中尤其明显，不啻为稳健的股民长期投资第一选择。”有分析师这样指出。

据智通财经APP计算，从2014至2017年，正荣地产营收增长了5.58倍，归母净利润增长了25.40倍，实属惊人。

至于外界较为关注的负债率方面，按照惠誉国际给出的研究，正荣地产对于将继续执行审慎的财务及拿地策略政策，此举将令其杠杆率在2018年降至约55%，并且同时能够保持合同销售规模和优质土地储备。

土地优势：80%集中在一二线城市

土储的分布，是一个企业发展潜力的重要指标，用李嘉诚的“地段、地段、还是地段”来形容，的确是潜力无穷，它占据了中国目前经济发展最好城市的地块。

截至2017年年末，正荣地产拥有总建筑面积约1,526万平方米的土地储备，权益比率约为79%，短期足够未来三年的发展需要。

正荣地产土地项目主要位于长三角地区、中西部、环渤海经济圈及海峡西岸经济区，覆盖城市包括上海、南京、合肥、苏州、武汉、西安、天津、长沙、郑州、福州等，在18个城市拥有91个项目，超过80%的土地储备位于一二线城市。

标准普尔认为，正荣地产这一布局能够确保公司的现金流入，上述城市受到良好经济增长和较短存货周转时间的支撑，房地产需求更为稳固，同时，没有任何一个城市的土地储备占比超过15%，地理多元化使得单个项目的延期或单个城市的市场变动风险更为可控。

此外，正荣地产一直严控拿地成本，土地储备的成本处于合理水平，对其利润带来较大的保障。根据惠誉指出，正荣地产于2017年新购土地的成本仅为每平方米人民币4,557元，占其2017年合同销售均价仅25%，土地成本合理。

联昌证券中国房地产研究主管郑怀武也向智通财经APP表示，非常看好在一二线城市拥有大量土地项目的开发商，一二线城市非常稳健，另外售价也高，可以提升房企的单价水平与利润率，而且具备抵御政策风险的能力。这与正荣地产深耕成熟经济城市群及一、二线城市的土地战略不谋而合。

更关键的是，大量位于一二线城市的土地基本上不会受到棚改收紧政策的负面影响。广发证券房地产行业首席分析师乐加栋指出，“从样本房企的货值储备分布来看，多数龙头房企货值储备集中在一、二线城市。当货币化安置家庭购房率为70%的情况下，预计棚改影响一、二线商品房销售面积6%、影响三、四线15%。”

对于今年拿地目标，正荣地产预计，今年将新增土储1000-1500万平方米(计算权益后)，2000-2500万平方米(不计算权益)，权益比大约是65%。

据悉，正荣地产今年上半年已经进入华南，进军大湾区，并且在各个区域不断充实优质的土地储备。