从世茂(00813)开始说起，房企ABS两重天

种种迹象来看，继传统的银行、信托和发债融资外，成本相对有优势的ABS(资产证券化)正成为房地产行业新的融资渠道。

世茂集团(00813)在上交所发布的“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划”，最近成功发行，该项目是全国首单住房租赁储架式租金ABS项目，储架规模10亿元，首期发行5亿元。

储架式ABS

根据该ABS项目资料显示，世茂住房租赁租金ABS此次获得了AAA评级，期限20年，票面利率5.6%。项目原始权益人为上海薇捷企业管理有限公司，财务顾问为江苏银行，联合交易安排人为华能贵诚与招商银行，资产评估机构为世联评估，评级机构为联合信用评级公司，审计师/现金流预测机构为中兴财光华，法律顾问为大成，资产服务法律顾问为融孚律师事务所，增信主体和承诺人为世茂集团。

据了解，这项产品结构的灵活性体现于，原始权益人将货币资金委托给华能贵诚信托设立“华能信托·世茂住房租赁”单一资金信托，从而拥有“华能信托·世茂住房租赁”单一资金信托的信托受益权。信托项下，华能信托以信托资产向借款人发放信托贷款。

可租赁住宅部分为建筑面积1.49万平方米的房屋所有权和所分摊的剩余使用年期为66.5年住宅用途国有出让土地使用权，共计48套。可租赁房部分为建筑面积约5.5万平方米的房屋所有权和所分摊的剩余使用年期为36.5年公寓用途国有出让土地使用权，共计732套。

据智通财经APP了解，“储架式”是指一次核准，多次发行的机制。传统资产证券化发行监管模式是一事一审的事前行政审批管理模式，储架发行转变为对一揽子项目进行事前、事中、事后的持续监管模式。 有业内人士指出，相比一次性融资额，储架式发行的很大好处就是不受到市场环境的影响，市场流动性不管好还是不好都不会对此产生冲击，因为可以分批。

在海外发债受限、成本高企以及国内去杠杆对表外融资严格要求资管新规史上最严的当下，通过ABS融资，不管是政策优势上，还是对房企自身成本等综合考量来说，都成为新的融资窗口。

上半年900亿 房企纷纷涉足

当上帝关上一扇门，它又打开了一扇窗。虽然房地产调控不断升级，但房地产行业的资产证券化春天已经开启。

政策层面而言，今年4月25日，中国证监会、住房城乡建设部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》再次鼓励租赁住房资产证券化。该通知明确了符合证券化的租赁物业的要求，如物业已建成并权属清晰，有稳定现金流，发起人(原始权益人)公司治理完善，运营能力强，最近2年无重大违法违规行为;优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、以及利用集体建设用地建设租赁住房试点城市项目，开展资产证券化;鼓励机构房东开展资产证券化;试点REITs。

从整个房地产行业来看，近两年房企对ABS的融资需求正在不断扩大。据智通财经APP不完全统计，今年以来包括蓝光发展发行购房尾款ABS融资8.2亿元;首创置业发行14.2亿购房尾款ABS;碧桂园获批400亿元ABS融资，目前共发行4单购房尾款ABS项目，发行规模107.41亿元;恒大获得100亿元储架发行额度,期限不超过1年,第一期规模约10亿元;万科成功发行万科松花湖信托收益权资产支持专项计划，产品总规模10.59亿，其中优先级规模10.06亿，AAA评级，产品期限8年，加权发行利率5.26%。

天风证券研究数据显示，目前房地产企业共发行ABS产品3200亿元，其中，2018年上半年发行近900亿元。考虑到今年房企信用债发行规模大幅缩水，ABS这一相对宽松的融资方式更加显示出其重要性。

天风证券分析师孙彬彬指出，从房地产ABS的融资类型来看，地产企业 ABS 融资类型近年来出现的一个重要变化，就是供应链保理、购房尾款这两种现时债权类ABS占比持续提升，这也反映出当前投资者更加偏好现时债权类ABS产品。

轻重资产模式下的ABS

“ABS今年发行量很大，这是政策允许的，也是符合资管新规的，所以目前会成为房地产企业增量融资渠道的重要方向。过去两年，ABS是70%-100%的增长，今年也基本上会维持这样的增速。因此对房企而言，能发ABS，肯定是要去发的。”国泰君安证券房地产行业分析师刘斐凡在7月19日向智通财经APP这样表示。

兴业证券在一篇深度的《全景解读住房租赁ABS》研究报告中指出，市场主体运营模式可分为轻资产运营与重资产运营。轻资产运营下,从业主体不持有租赁物业产权,仅通过长期租赁的形式获取物业使用权,再将其转租至消费者,通过收取租赁费的价差和提供增值服务来获取利润。该业务模式下，根据租赁物业来源,又可以分为整租模式和散租模式。重资产运营下，从业主体通过收购、自建等方式持有租赁物业产权,通过收取租金收入和提供增值服务来获取利润。该模式的租赁物业一般会相对集中,客户定位明确,装修风格一致,从业主体以房地产开发企业为主。

轻资产模式下发行ABS产品可采用“信托计划+专项计划”双SPV的模式,以未来租金收入为底层资产，实质仍然是收费收益权ABS,但要关注房源租赁期限与ABS存续期的匹配性。而重资产模式下，从业主体拥有物业产权，因此发行住房租赁ABS可采用收费收益权ABS、类REITs模式和CMBS,前者放弃了标的物业产权融资低成本,融资人一般不会采用;后两者均涉及标的物业转让/抵押，可能涉及用地拨付、产证未办、其他土地性质转为租赁用地的合规性问题。

ABS的长袖玩家

值得一提的是，在大多数房企对ABS刚开始运用的这两年，世茂房地产早已经对此玩得不亦乐乎。

2015 年 8 月，世茂天成物业服务集团有限公司作为原始权益人的 " 博时资本 - 世茂天成物业资产支持专项计划 " 成功发行，这是全国首单物业费 ABS 项目，产品规模 15.10 亿元。

2015 年 11月，上海世茂建设有限公司作为原始权益人的 " 汇添富资本 - 世茂购房尾款资产支持专项管理计划 " 成功发行，这是全国首单购房尾款 ABS 项目，产品规模 6 亿元。

2016 年 4 月，深圳市博资创新管理有限公司作为原始权益人的 " 博时资本 - 世茂酒店信托受益权资产支持专项计划 " 成功发行，这是当时全国规模最大酒店 ABS 项目，也是世茂在非住宅领域的首次证券化实践，产品规模 26.9 亿元。

2017 年 3 月 3 日，诺斯 ( 上海 ) 融资租赁有限公司作为原始权益人的 " 华福 - 世茂诺斯租赁第一期资产支持专项计划 " 成功发行，产品规模 5.72 亿，这是全国首单地产类租赁 ABS 项目。

2017 年 10 月，由尚隽商业保理 ( 上海 ) 有限公司作为原始权益人的 " 长城 - 世茂 - 尚隽保理 1 号资产支持专项计划 " 成功发行，这是世茂集团内首单供应链金融 ABS 项目!储架发行额度 100 亿元。

刘斐凡认为，ABS里面产品很多，每家公司也不一样，虽然ABS增速这几年非常迅猛，但规模如果跟前几年几十万亿的委外、十万亿的信托、十万亿的非标比起来，体量还是很小。

被终止的宿命

融资成本普遍低于6%的ABS，虽然吸引了房企们争先恐后进场，但受政策层面规定，不少也宣告中止，在最近变现的尤为明显。

7月6日，“百度租房分期-华泰资管2017年一期资产支持专项计划”终止审查，计划发行金额为3.46亿元。

7月10日，云南省城乡建设投资有限公司被叫停的“国开-云南城乡投保山棚改安置房资产支持专项计划”，为首支被暂停的棚改ABS产品，计划发行金额为10.5亿元。

7月11日，共17.85亿元ABS被叫停，其中包括鑫苑股份(870929)信托授权ABS中止审查的10.45亿元，以及平遥古城景区管理有限公司“交银施罗德—平遥古城景区运营管理资产支持专项计划”的7.4亿元。

7月12日，朗诗集团股份有限公司(00106)与保利置业集团(00119)ABS被叫停。其中朗诗集团被中止产品为“中山证券-东兴企融一期朗诗寓长租公寓一期资产支持专项计划”，涉及金额7.87亿元。保利置业“光大-国盛-保利置业购房尾款资产支持专项计划计划说明书”终止审查，原定发行额为15.14亿元。