高负债压力下的富力地产(02777)，医疗和酒店业务如何自救?

当昔日的小伙伴们这几年纷纷大卖热卖几千亿时，曾经的华南五虎之首富力地产(02777)显然落伍了。在试图往医疗行业多元化布局远没有看到成效之际，富力地产的流动性压力成为了市场最为担忧的现实。

7月18日，交银国际发布研究报告将富力地产评级从买进下调至中性，目标价由23.38元下调34%至15.48元。报告称，因公司负债率高，而且短期有大量再融资需求，公司在融资和流动性方面存在压力。

受新政调控和流动性收紧影响最大的公司

在交银国际看来，富力地产是受中国房地产新政调控和流动性收紧影响最大的公司。虽然过去三个月富力地产(02777)股价调整25%，但相信短期内富力地产很难有重新评级，主要因为集团结构性高杠杆，以及宏观借贷环境收紧。

几乎同一时间，汇丰也预测，富力于2018财年将会进一步增杠杆，因为今年内仍然是负营运现金流。同时，资金成本上升，富力地产将放缓土地并购的步伐，以放慢净负债上升速度。

汇丰认为，富力地产较集中于国内次等城市，反映如果棚户区重建的资金减缓将会对公司构成影响。富力地产的土地储备策略在现时经营环境之下较不利好。汇丰维持予富力地产“持有”评级，目标价由22元下调30%至15.4元。其还表示，富力于2018财年的高股息12%，将会为股价下行空间带来支持。

棚改收紧对于富力影响有多大?从富力地产信息披露中显示，公司来自一、二线城市的协议销售由上一年的94%下降至87%，而二、三线城市及其他城市的协议销售占总协议销售的66%。整个2017年，富力土地收购总代价达到584.3亿元，新增权益可售面积1811万平方米，其中，二、三线城市城市占全年新增土地储备的84%，达到1522万平方米。

宏观调控的风险在明天，但今天而言，债务与融资对富力更为重要。香港一位房地产分析师告诉智通财经APP，“债务资金大，融资需求大，这是一体两面，短期而言，富力地产面临资金链压力，当然公司也一直在通过各种方法寻求资金。稍微好的一方面是公司目前销售情况还算可以。”

据智通财经APP查询，截至今年3月末，富力地产年内新增借款176.91 亿元，超过2017 年末公司净资产的 20%。截至去年年底，富力地产借款总额达1422.4亿元，净负债率为以169.6%。另外，截至2017年末，富力地产短期借款和长期借款当期合计达284.14亿元，而公司现金及现金等价物为196.97亿元，两者相差超过85亿元资金缺口。

高负债的资金短缺下，富力在想尽一切办法融资。据了解，仅3、4月份，富力地产先后先后就行五次融资，其中4次为超短期融资券，每次为10亿元。同时还与高盛(亚洲)有限责任公司、德意志银行、中信里昂证券、太阳证券、渣打银行及光银国际就发行2021年到期的6亿美元7%优先票据订立认购协议。

但值得注意的是，由于市场环境影响，富力地产也一次次中止放弃。今年2月9日，富力地产称，因市场波动较大，取消发行10亿元中期票据;5月23日。富力地产又称，取消10亿元超短融资发行计划，另择时机重新发行;5月29日，上交所信息显示，富力地产60亿公司债项目遭遇“中止”。

三次取消，总计融资额80亿元覆水东流。“不排除富力还会想其他办法，又或者想有些房企一样，通过销售快周转，快回笼资金。”前述分析师称。

富力：每季度250亿正现金流

上半年销售方面，富力地产取得总权益合约销售金额约569.6亿元，销售面积约441.39万平方米。同比而言，销售收入和销售面积分别上升47%和50%。

在销售与负债中如何平衡，富力地产董事长李思廉在3月份的年报业绩发布会中表示，一方面土地有一些还没给钱，但是由于没给钱，在融资的时候也没有完成它，因为所有的钱都是有先后次序的。只要土地全部给了钱，在目前中国的金融制度底下，还是可以在市场拿到钱的。

另一方面，按富力销售计划，每一个季度大概会有250亿的正现金流，如果1300亿大概拿个8%也有300亿的现金流，所以不会构成太大的压力。短期负债跟银行之间绝大部分都是可以重组的。也有一些过桥的资金，银行可以重新再安排。拿着两三百亿现金，再加上目标有1000多亿销售，销售资源有2400亿，公司还是很健康的。

酒店与医疗 短期不可行

对曾经名气斐然的富力地产而言，失意的房地产主业背后，近几年最大的亮点莫过于收购万达酒店业务以及往医疗健康领域转型。

去年7月19日，万达商业、融创集团、富力地产联合公告称，富力地产以199.06亿元收购万达77家城市酒店全部股权，融创房地产集团以438.44亿元收购13个文旅项目的91%股权。

不夸张说，尤其是富力加入收购战团的消息，几乎成为该公司近年来在舆论方面最大的轰动。据了解，富力地产接手的酒店，包括喜来登、皇冠假日、威斯汀、希尔顿、艾美等核心酒店资产，总建筑面积达328.63平方米，客房数目高达23202间。

但富力此次收购引发市场并不看好的原因莫过于自身酒店业务曾五年亏损。而且，众所周知的是，酒店业务由于其重资产长周期属性，短时间难以贡献现金流还将增加财务杠杆。

中金此前分析到，富力地产的核心业务一直为房地产开发，但始终受到公司副业的拖累。公司的酒店营运和其他分部业务在2016年仍旧延续着上年净亏损的窘境，酒店营运和其他分部共计净亏损7.3亿元，而此前2015年为6.7亿元。

穆迪曾认为，收购酒店业务对于富力地产而言具有负面信用影响，因为部分交易资金将由债务融资支持，而这将延缓富力地产的降杠杆进程。但相信公司很可能会控制对土地的投资，从而延续其降杠杆措施直至2018年。

另一个值得关注的现象是，富力地产今年5月份以5.3亿元，竞得番禺钟村街4万㎡的医疗地块。这意味着富力地产往医疗行业发展几年来迈出实质一步。

据了解，该地块是广州市首次公开挂牌出让医疗卫生用地使用权项目，其用地面积为4万平方米，计容总建筑面积12万平方米，未来将由富力地产联手UCLA打造国际高端医院。

早在 2016年11月2日，富力地产就与加州大学洛杉矶分校医疗中心(UCLA Health)在广州柏悦酒店签署咨询服务协议，宣布双方将携手在广州开发引入新型国际医院。

按富力此前想法，将在广州选址开发建设一间新型国际医院，医院规划建筑面积10万平方米，拥有501张床位，其中400张高端床位和10 1张康复床位。而通过U C LA H ealth的咨询顾问服 务 ，将 引 入UCLAH ealth使用的独特医疗技术和方法，并协助医院实现更好的管理、运营和维护。

从2016年提出，到今年拿地，富力地产对医疗产业的布局，并没有市场想象的要快。相比主营地产业务近年来在同行业中的黯淡，酒店与医疗能否成为富力地产新的增长亮点?短期而言显示是不现实的。