新股前瞻| 背靠旭辉（00884），永升生活服务前途几何？

在港股市场跌宕起伏的2018年，物业管理板块却逆势而上，鹤立鸡群。截至8月13日收盘，恒生指数年迄今跌近7%，而同期的物业管理板块涨幅超27%，甩了大市几条街。

图：来源于富途证券

物业管理板块的精彩表现，与今年相继上市的雅生活服务(03319)、碧桂园服务(06098)有一定关系，二者市值相对较大，上市后股价录得较大涨幅，带动了板块指数的上涨。物业股也就此在投资者心中留下了好印象。

看着同行接连上市，且深受资本青睐，永升生活服务也按捺不住内心的躁动了。

据智通财经APP获悉，物业管理服务商永升生活服务集团有限公司已于近日向港交所递交了招股说明书，申请主板上市，海通国际为独家保荐人。永升生活也即将在资本市场展现风采。

永升生活成立于2002年，从2003年开始，便为房地产商旭辉控股(00884)在北京开发的物业提供物业管理服务。但永升生活与旭辉控股并非合作关系那么简单，旭辉控股是永升生活的股东之一。

细看永升生活的股权架构能发现，旭辉控股董事长林中，与林峰、林伟(三人为兄弟)通过合资公司间接持有永升生活39.29%的股份，旭辉控股间接持有29.46%，林峰单独持有25.62%，战略投资者间接持有5.63%。很明显，旭辉控股便是永升生活的靠山，有着旭辉控股的帮助，永升生活在2017年的物业服务百强企业排名中取得了第五的好成绩。

图：永升生活股权架构

中国的物业管理行业极度分散，全国有超10万家物业管理服务商，能在百强企业中排名靠前，永升生活有什么亮点呢?

目前，永升生活形成了以物业管理服务为核心、非业主的增值服务、社区增值服务为辅助的三大业务。得益于物业管理行业的快速增长及旭辉控股的大力支持，永升生活的三大业务表现亮眼，从2015-2017年，该三大业务收入稳步增长，且年复合增长率分别为50.26%、19.58%、114%，增长强劲。

值得一提的是，永升的物业管理服务向第三方开发商快速扩张。2015-2017年，来自第三方物业开发商的管理建筑面积从104.8万平方米增长至1327.9万平方米，第三方物业开发商在物业管理服务中贡献的收入比重由3.8%上升至28.6%。

正是在三大业务快速扩张的带动下，永升生活业绩靓丽。2015-2017年，永升生活的收入由3.34亿增长至7.25亿元，年复合增长率47.31%，毛利由0.54亿增长至1.83亿，年复合增长率84%，股东应占溢利从1556万增至7644万，年复合增长率高至121.59%。

业绩增长的同时，永升生活的盈利能力也逐年提升。公司毛利率从2015年的16.1%逐年提升，截至2018年前三个月时，毛利率已升至27%。这主要得益于物业管理服务毛利率的稳步提升，以及非业主增值服务、社区增值服务毛利率的整体稳定。

图：三大业务及公司毛利率

但美中不足的是，即使业绩快速增长，盈利能力逐渐增强，永升生活的财务状况却没有明显改善。2015年时，永升生活的流动比率为1.38倍，2017年时，仅升至1.39倍，且资产负债率维持于65%并无缩减。

这是在行业快速增长时，公司维持一定的杠杠比率高速扩张，这样做的好处是能高效拓展市场，但若经营环境有所改变，对公司资金流动将有一定压力。

此外，物业管理服务合同续签率的下降也是需要关注的重点问题。2015年时，永升生活的合同续签率为100%，但至2017年，续签率已下降至96.6%，且今年7月31日，该公司的固定年限的服务合同数为98个，占物业管理服务合同总数的50%，其中，有35个是今年底到期的，若续签率再次下降，或将影响公司的业绩增速。

图：永升生活的物业管理服务合同数量及期限

综上来看，背靠旭辉控股的永升生活实现了业绩的快速增长，物业管理服务向第三方开发商扩张已有所成效，且盈利能力逐渐提升，值得关注。