佳兆业(01638)：粤港澳大湾区地王 深圳东进排头兵

以深圳为大本营的佳兆业(01638)，搭上了粤港澳大湾区和深圳东进的政策春风。

8月15日，粤港澳大湾区建设领导小组全体会议召开，这意味着大湾区建设进入新阶段，相关规划有望陆续出台。

值得注意的是，粤港澳大湾区内“9+2”的城市构成各有特点，而域内城市如深圳、广州又恰好是目前多家龙头房企的大本营。随着粤港澳大湾区规划的落地，无疑为这些企业增加了新的机遇。

据智通财经APP了解，以深圳为大本营的佳兆业，是拥有粤港澳大湾区土地储备最多的房企，并拥有独特的“旧改护城河”，将充分享受大湾区的政策春风，足以支撑公司的业绩爆发增长。

同时，粤港澳大湾区的建设发展，深圳作为“9+2”城市的枢纽，城市发展的过程中一直存在“西强东弱”的特点，加快了城市发展的步伐，深圳提出了“东进战略”。佳兆业在东部地区已经实现广泛的多元化布局，将会是运营深圳东部城市升级的关键力量。

粤港澳大湾区地王

8月15日，粤港澳大湾区建设领导小组全体会议召开，随着媒体的陆续披露，这个略显“神秘”的组织，逐渐进入公众视野。业内普遍认为，粤港澳大湾区建设领导小组首次会议召开，意味着大湾区建设进入新阶段，相关规划有望陆续出台。

粤港澳大湾区作为中国建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体，拥有3大财富带、6大交通引擎、6765万人口、1.8万亿美元GDP，与世界三大湾区相比毫不逊色，建成后将成为世界最大的城市带和世界第一湾区。

粤港澳大湾区内“9+2”的城市构成各有特点，而域内城市如深圳、广州又恰好是目前多家龙头房企的大本营。值得注意的是，立足于深圳的佳兆业，是拥有粤港澳大湾区土地储备最多的房企，并拥有独特的“旧改护城河”，将充分享受大湾区的政策春风。

截至去年年底，佳兆业在全国2200万平方米的建筑土地储备中，位于粤港澳大湾区内的土储便达1300万平方米，占比高达58%。此外，佳兆业还有占地面积逾2400万平方米的城市更新项目储备，主要分布在粤港澳大湾区内的7个城市，包括深圳、广州、惠州、东莞、中山、佛山和珠海。

而据智通财经APP查询，佳兆业在粤港澳大湾区占地面积2400万平米的旧改项目中，深圳广州两个核心城市占比超过50%(1200万平方米占地面积)，深圳占比37%(890万平方米占地面积)，广州占比24%(580万平方米占地面积)。若以容积率为5计算，仅深圳一地旧改面积即高达4450万平方米。

以容积率2.5测算，业内预计佳兆业旧改土地未来可供地总建筑面积达到6000万平方米，加上大湾区土储建面1300万平方米，佳兆业在粤港澳大湾区总建面超7000万平方米，可释放货值高达1.5万亿,足以支撑公司的业绩爆发增长。

不过，旧改也有不可回避的缺点，那就是开发周期较长，不确定性高，对企业的后续资金稳定性要求较高。因此市场会对旧改项目给予较低的估值。

但是，佳兆业在旧改市场已经开发了19年，成功改造的物业建筑面积逾500万平方米，拥有丰富的旧改经验，在业内享有“旧改专家”的美誉。目前，佳兆业的旧改项目涉及几乎所有类型的更新项目，如旧城中村、旧住宅小区和旧工业区改造等，更新范围涉及高端住宅、精品公寓、甲级写字楼、高星级酒店和商业综合体等众多领域。

事实上，凭借优秀的人才储备和系统的流程规范，佳兆业旧改周期远短于同业。一般情况项目周期为3-5年，而同业旧改周期超过10年。

根据佳兆业近年的拿地情况和项目开工情况，可以判断，现在的旧改资源有很大一部分是在2014年前就已经签下的，那么这些旧改资源也将会在近年陆续进入佳兆业的土储系统。

由于这些项目获取时间较早，成本较低，毛利率要显著高于其他项目，随着业绩的不断释放，后期对公司整体毛利率将会起到较大的提振作用。

智通财经APP了解到，在城市更新方面，佳兆业集团在未来2年内在一线城市的旧改项目可以贡献建筑面积超过400万平方米的土地资源。

数据显示，2017年佳兆业的销售额约447.1亿元，同比上升49.8%，完成年度目标112%;2018年的销售目标为700亿元，较2017年有56%的增长。首7个月，佳兆业集团累计合约销售约为359亿元，已经完成全年目标的51%。值得注意的是，下半年佳兆业货值充裕，推盘密集，后劲十足，仍有望超额完成年度目标。

事实上，随着项目逐渐进入供地期，同时旧改产品也在加速推向市场，佳兆业正在加快旧改项目的价值释放。利润也将随着时间逐渐体现。

深圳东进战略排头兵

大湾区建设进入新阶段，深圳作为大湾区的城市枢纽，加快了城市发展的步伐。深圳市委市政府计划总投资1.4万亿实施“东进”战略，欲将东部地区发展成为深圳乃至更大区域的新发展极，目前“东进”战略进入全面实施阶段，将对东部三区的城市建设和发展带来无限生机。

从深圳城市发展的历史脚印来看，城市的中心差不多每十年就要发生一次转移，第一个十年是商圈繁荣的罗湖，第二个十年是金融崛起的福田，第三个十年是科技创新的南山。在深圳东进的背景下，毫无疑问，深圳东部将成为深圳未来的新城市中心。东部区域将成为深圳腾飞的巨大引擎。

据智通财经APP了解，深圳东进，交通先行，产业逐渐转移，而配套升级和居住改善同样重要，这将让更多的人到东部去，让人口东进，人才东进。显然，新的资产红利区就在东部，“旧改之王”佳兆业精耕城市更新，在深圳的土地储备260万平米，旧改项目为890万平米，将深圳东部城市升级的关键力量。

实际上，佳兆业近几年来，以地产为基础不断的进行多元化的布局，形成了“地产+”的新模式。截至目前，公司业务涵盖城市更新、文化体育、旅游产业、酒店餐饮、航海运输、科技产业、足球俱乐部近20个产业，形成了大消费、大健康、大文旅等产业的综合布局。 现在的佳兆业不仅仅是一家房地产企业，更像一家城市公共服务商。

从中部“坂雪岗科技城”向北

在深圳东进的路上，佳兆业在深圳中部发展轴核心位置的“坂雪岗科技城”一路推动城市的发展。“坂雪岗科技城”位于坂田北片区，是华为、天安云谷等产业集中区域，目前佳兆业城市广场等多个项目已开发。

作为深圳“十三五”规划产业提升行动中的6大重大产业平台之首的“坂雪岗科技城”，不仅是深圳高新技术产业带和国家自主创新示范区的重要组成部分，还是全市13个重点开发建设区域之一。

目前坂雪岗科技城片区聚集了华为、新天下、康冠、航嘉等知名企业，年产值超亿元企业有50家，年产值达10亿元以上企业(集团)已达10家，产值共达259.9亿元，更有国家高新技术企业40家、上市公司6家。

未来，坂雪岗科技城拟打造成“以华为基地为核心的,高新技术企业聚集、公共基础设施体系完善、城市生态环境优美、高新科技人才汇集的现代化复合型城区”，将成为以华为为核心的深圳“硅谷”。

作为整个“坂雪岗科技城”180万㎡超大综合体的集大成者，佳兆业城市广场位于华为科技新城核心地段，依托周边高技术产业园，集住宅、星级酒店、高端写字楼、商务公寓、超大型商业MALL于一身，将成为未来提供国际生活蓝本的百万体量的大型都市综合体，可提供居住、商务办公、休闲娱乐、交通、教育一站式生活方式。打造坂田首屈一指的功能大城，将拉动区域价值飙升。

打造深圳东部高标准中心城区

据智通财经APP了解，为响应政府战略规划，佳兆业将持续在城市更新领域发力，推动龙岗区雅骏眼镜厂城市更新项目的改造升级，以打造成为深圳东部高标准中心城区。

雅骏眼镜厂城市更新项目位于深圳龙岗中心大运新城片区中部，紧邻大运主场馆。

据智通财经APP了解，成立于1987年雅骏眼镜厂，属传统意义上的来料加工企业，后由于规划需要，该厂经营方决定搬迁。眼镜厂牵走后，剩下的旧厂房无法匹配大运新城以及龙岗中心区的城市形象，其用地的整合和功能也亟待提升。佳兆业被确认为该项目的实施主体后，赋予了它一个新的名字——未来城。

根据规划，该项目开发建设用地面积48770.8平方米，集住宅(含保障性住房16120平方米)、商业、办公及商务公寓为一体。值得一提的是，该项目强调品质城区建设，提供不少于2500平方米的公共开放空间，配建不少于2090个停车位，另有12班幼儿园、社区管理用房、社区老年日间照料中心、社区体育活动场地等公共配套设施。这些设施不仅能满足社区居民的需要，更可辐射周边区域，形成多方获益的格局。

文旅旗舰落子大鹏

当前，大文旅产业已成为服务美好生活的支柱产业之一，佳兆业前瞻性布局国家政策支持且发展前景广阔的资源优质区，落地文体及旅游等相关产业，已形成具有极强市场竞争力的差异化大文旅发展战略。佳兆业打破传统旅游地产发展瓶颈，推进“产业-旅游-居住”三轮驱动发展模式，构建开放式、平台化的生态系统，锻造产业升级、聚集人群、优化配套、盘活片区的核心能力。

依托“产业-旅游-居住”的三轮驱动模式，目前佳兆业研发了“文旅欢乐主题”、“智慧健康主题”、“科技创新主题”三大主题系列文旅产品，深度融合休闲体验化、产业化和文化要素，为城市消费客群带来全新的生活方式。

其中，佳兆业金沙湾国际乐园正是佳兆业“文旅欢乐主题”产品线的旗舰之作。依托稀缺优美的自然资源，在金沙湾国际乐园150万平方米的超大体量空间里，佳兆业打破国内外传统封闭式主题乐园“束缚”，以世界级旅游规划，秉持“开放式国际欢乐平台”产品设计理念，打造第三代旅游度假综合体，致力于成为中国，乃至亚太地区城市活动平台及策源地。

以世界级滨海文旅规划，金沙湾国际乐园以强大的资源整合能力，打造了集五星级度假酒店、冰雪世界、水上乐园、动漫城、演艺中心、体育中心等多功能业态为一体的国际滨海旅游度假综合体，以培育优质娱乐文化为首要目标，覆盖全亚洲乃至全世界旅游消费人群的休闲度假需求。佳兆业金沙湾国际乐园去除了围墙，独特的 “开放式”园区，由国际顶尖团队打造，以“全天候、全业态、全龄段”为特色, 将大鹏自然风光、历史人文、民俗风情、国际IP、主题娱乐创造性融合。

据智通财经APP了解，佳兆业国际乐园项目目前已被列入《深圳市实施东进战略行动方案(2016-2020)》，今年8月，已经公布了项目的详细蓝图规划设计方案，项目首期已经开工，将以迪斯尼、环球影城等为目标，打造中国华南区高端的旅游度假区。

预计该项目建成后，将提供上万人的就业岗位，并将带动上亿元GDP总值，是大鹏新区加快打造滨海生态度假区的关键所在。

值得一提的是，除了佳兆业金沙湾国际乐园之外，佳兆业还在大鹏半岛成功运作了大鹏第三工业区城市更新项目，将其改造为集住宅、酒店、大型商业的双旅游度假型综合体——KPR佳兆业广场。

当然，这只是佳兆业集团在深圳东进过程中为城市的升级做出的贡献的几个例子，但足以让我们了解到佳兆业将已经运营深圳东部城市升级的关键力量。