业绩会实录︱龙湖集团(00960）;不单边加杠杆、扩规模 深圳龙华项目明年推出

8月21日，龙湖集团(00960)在香港以“大道至简，坚韧上行”为主题，召开了中期业绩会。该公司董事长吴亚军、执行董事兼首席执行官邵明晓、执行董事兼首席财务官赵轶等高层出席会议。

会上，公司董事长吴亚军对智通财经APP表示，之前高管流失问题是行业普遍现象，向行业提供专业人才也是一种能量，并且没有影响我们的运营，我们非常安心。

据智通财经APP了解，截至2018年6月30日止6个月，公司营业额同比增长45.9%至人民币(单位下同)271.2亿元，其中物业投资业务收入同比增长62.8%至18.5亿元。归属于股东的净利润为54.3亿元，同比增长45.6%，每股基本盈利92.9分，中期股息每股0.3元。

2018年上半年，合同销售额同比增长4.8%至971.0亿元。净负债率(负债净额除以权益总额)为54.6%，在手现金为421.3亿元。综合借贷总额为1079.3亿元，平均借贷成本为年利率4.5%;平均贷款年限5.82年。毛利同比增长48.2%至100.7亿元，毛利率为37.1%。减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心溢利为37.3亿元，同比增长31.4%。核心税后利润率为17.7%，核心权益后利润率为13.8%。

以下是智通财经APP整理的龙湖集团业绩发布会问答实录。

关于集团战略：

问：公司改名成龙湖集团，是否意味着未来地产开发销售占整体收入会下降，公司还会不会发展其它业务？

吴亚军：从龙湖地产更名为龙湖集团，是因为我们把主航道业务定义成了C1地产开发、C2商业运营、C3长租公寓、C4智慧服务，甚至未来还可能有点心业务试验成熟后，成长为新的主航道业务。但是无论是哪部分业务，仍然是围绕空间建造和运营，以及空间里人的经济生活活动展开的。我们是围绕空间产生业务的，只要与此相关都可能纳进来作为一个新的主航道业务。所有业务底层是龙湖自己的一套运营体系和数据平台，如果没这个基础，我们往上随便做加法可能只会变成累赘，而不会变成盈利，所以我们也会审慎。

问：我们知道龙湖跟其他房地产企业不一样，没有区域层级，有员工抱怨效率低下。了解到龙湖正进行平台+端的管理模式探索，导致一些人员流失现象。此外今年上半年也出现高管流失。请问在公司管理结构，以及如何留住高管方面有什么想法？

吴亚军：不设区域，探索平台和端，以及高管流失，是单独的三件事。

第一，为什么要做平台和端。我们发现公司发展并非只能加层级、把组织的金字塔垒得更高的方式来做，而是通过一套指挥系统，直接赋能到一线员工，让他们更多得到支持。让指挥决策更靠前端，把专业支持放到前端，这就是平台和端的意义。这不是靠某个领导特别民主，授权一线，而是需要指挥系统本身自带知识、权限、流程、模板，直接赋能给前线。当遇到问题时，前线直接呼叫，后台马上支持，这是管理升级的需要。

第二，要不要设区域层级，别的企业需要，未必我们需要。由于龙湖有一套强大的系统，反而可以在更加灵活的组织形式上进行设定，减少层级来做指挥。这可能会让有些人不适应，会让有些人觉得权限在减少，但只要是黑盒子式、老中医式的决策方式，我们都要慢慢消灭掉，我们更愿意相信系统的知识积累。

第三，关于高管的离职，这在每个公司都是正常现象。一个好的公司，不光是产出经济效益，还能产出人才，成为行业挖角的对象，我很开心。好的员工在公司释放出能量，同时变成市场上更有价值的人才，这是一个无法阻挡的必然结果，但是我们也有一套方法来保留这些优秀的员工。另一方面，我们更加看重更优秀的员工是否被放到了该放的位置上。从目前来看，龙湖不管是地区公司的运营，销售去化速度，投资拿地的质量，资金的使用效率，较过去都是大幅提高的。所以在这件事上，我们是非常安心的。

关于财务：

问：董事会决议宣派中期股息每股0.3元，约占每股核心盈利的一半，请问未来派息是不是也延续这个趋势？

赵轶：我们从去年开始派中期息，原因有两个，一是龙湖的规模和利润增速较快，现金流比较充裕，二是商业、长租公寓和物业稳步增长，我们想把这些回报反馈给股东。

今年派息的金额是三毛钱，略高于核心利润的45%，是因为今年是龙湖成立25周年。全年来看也会保持在不低于45%。我们一般会把全年分红的三分之一放到上半年，年底再派另外三分之二，这个状态以后还会持续。

关于地产开发：

问：龙湖上半年签约额同比去年增长幅度有所减缓，主要原因是什么？

邵明晓：龙湖追求平稳增长，今年全年销售2000亿没有悬念。全年供货3000亿，去年未去化500多亿，新一期开发的有1000亿，还有1500亿是全新项目，大量推盘会在下半年。

现在市场非常好，但拿证比较困难。今年销售会按既定目标去完成，之所以同比上涨较慢，一是因为今年上半年供货不多，主要在下半年。二是去年下半年去化率很高，留存到今年未去化的只有500亿。另外去年我们把大量下半年的货排到上半年销售，所以上半年签约很快，有节奏问题。今年2000亿的销售额相比去年是接近30%的增长，未来也会按照这样的速度走。

问：深圳龙华项目今年是否会推出，商业和住宅各占多少比例？

邵明晓：龙华项目是旧改项目、收购项目。在深圳做旧改项目面临很多政策问题，所以今年可能不会推出，会放到明年。体量是10万平方米，全住宅。

问：近些年龙湖拿地成本在销售额中的占比有所上升，未来还能否保持目前较高的毛利率。龙湖上半年拿地权益面积900多万平，跟去年全年1100多万平比较接近，拿地增加的原因是什么，在目前去杠杆的大环境下，拿地的节奏上会不会放缓？

赵轶：截止到6月底，全集团有6000多万平方米的土地储备，平均每平方米土地成本5100元，而售价是15000多元，大概3倍关系，这是比较安全的。我们未来在这个倍数上，土地获利能力能够保证。最近一两年我们的毛利率会在30%以上，中长期可能会在25%到30%。但是龙湖不管周期再怎么波动，也不会低于25%。

邵明晓：拿地是量入为出，公司全年净负债率标准指引是在50%—60%之间，半年通常是在60%—70%，今年半年我们才55%左右。我们净负债率非常稳，大环境在去杠杆，但龙湖杠杆一直不高，净负债率也会稳在这个水平。

问：下半年买地会不会慢一点，或者买少一点？

邵明晓：我们坚持控制好负债率，另外还要看买地时机，比如去年长三角最热时，我们主要买了些天街项目，而没去碰高价住宅地块。今年一季度有机会，我们就买了些土地。可能三四季度还会有好机会，例如最近我们在南京底价拿地，在珠海也是接近底价拿地。

从负债率和现金流来看，我们比较从容，尽管整体融资环境不太理想，但是龙湖的融资环境不错。我们最近国内发了两笔债，其实能在国内发债就很不错了，我们还发了不到5%的成本。

在买地的结构上，我们平均每年销售回款的10%作为上限来用于投资性物业，在内部也制度化了，既不会一下子突然停止买地，也不会特别激进，有好的机会就买一点，保持公司稳健增长。

问：现在宏观调控形式严，融资情况严峻，很多房地产企业都进行高周转。龙湖下半年会不会也实行高周转？

邵明晓：龙湖多年一直坚持“有质量的增长，有回款的销售”，保持适度规模，强调四个主航道业务均衡发展。对于C1地产开发，我们内部的要求保持前十左右即可。龙湖不会在地产业务单边加杠杆、扩规模。而且，龙湖一定保持低融资成本，恰当的、偏低的净负债率。

关于商业：

问：龙湖之前有提过，希望今年投资性物业的收入能够覆盖利息。请问目前是不是还保持这样的计划？现在投资性物业占利息的比例是0.48，全年能否达到既定目标？

赵轶：今年商业整体租金收入可能会到36、37亿左右，长租公寓也会达到5个亿，两部分相加跟利息之比是1倍，或在0.8、0.9的水平。未来趋势肯定会接近1倍，甚至会超过1倍，这个也是我们对评级机构的承诺。

关于长租公寓：

问：龙湖冠寓整体出租率76.2%，目前盈利情况如何？

邵明晓：龙湖冠寓目标出租率88-90%，成熟期35%左右毛利率，12-15%净利率。现在冠寓在投入阶段，从2016年下半年开始拓展，一年多来发展速度很快，但我们挑选物业非常谨慎。目前已开业房源20%是重资产，80%是轻中资产，即龙湖租过来再租这种模式。但是我们强调p&l，单方收益模型是赚钱的。

问：长租公寓今年上半年累计开业2万间，到年底累计开业房间目标是6.5万间。这个距离挺大，接下来怎么样完成它？

邵明晓：我们去年开业15000间，今年还要再开出50000间。这50000间的拓店都已完成。今年拿的很多新项目，要经过几个月装修和筹备，开业落到下半年，全年累计开到65000间没问题。

关于物业:

问：之前邵总说过物业短期没有分开的计划，其实很多房企都在做物业分开的决定。我想问一下龙湖是否仍然保持不分开的决定？

邵明晓：智慧服务不会分拆。下一步，智慧服务的数据对于四大主航道数据打通非常关键。我们要把它们放在一个大池子里，以便各业务相互之间协同。