业绩会实录|中国海外发展（00688）：继续深耕一、二线城市，等待时机布局长租公寓

8月23日，中国海外发展（00688）在香港举行2018年中期业绩发布会。

公司主席颜建国对智通财经APP表示，2018年上半年公司各项经营指标均创历史新高，销售规模实现了1508.5亿港元，回款1341.2亿港元。

公司负债率保持较好，在销售规模千亿以上的房企中保持最低。并且上半年拿地26宗，新增加土地总楼面面积789万方，储备总面积8736万方，考虑到内房业资金的收紧，公司预计下半年面临更好的投资机会。

财报显示，该公司于期内收入为886亿港元，同比增长1.6%。经营溢利同比增长11.2%至357.5亿港元。公司股东应占溢利上升7.2%至232.2亿港元，其中来自投资物业公允价值变动税后净收益为40.5亿港元。每股基本盈利为2.12港元，拟派发中期股息每股40港仙。

公告显示，该集团期内房地产合约销售额同比增18.5%至1508.5亿港元，对应销售面积为847万平方米，同比增8.6%。房地产发展项目的毛利率仍然保持行业领先水平。

该集团在中国内地17个城市新增26幅土地，可供发展的总楼面面积为789万平方米。于6月底，土地储备为6748万平方米，实际权益为5657万平方米。

此外，该公司股东应占权益从去年年底的2656.9亿港元上升3.8%至2758.8亿港元，即每股资产净值为25.18港元。平均股东资金回报达8.6%。

以下为智通财经APP整理的业绩会问答实录：

问：公司年初说在买地方面约1350亿元，截止现在才用地用掉了40%的样子，想问下全年买地的预算是否维持年初计划？

答：从市场情况，我们在投资买地方面会以一种更谨慎的姿态。我们战略规划目标来看，手头的货值大概有10000多亿，同时今年我们也做出了土地预算1350亿做新增的、权益的土地金额，上半年完成了不到40%，但投资的预算其实是一个动态的数字，因为要根据市场回款进度、政策面，时刻调整投资节奏和规模，比如一季度，抓住市场空档期多买了一点，二季度因政策面适当地降低了投资速度，而近期则处于观察阶段，所以大节奏会适当放慢。

问：公司说下半年会有较多的机会，其主要会集中在哪些方面？

答：在区域方面，我们会集中在主流城市的主流区域，会紧紧围绕一、二线城市来做好开发工作，包括一些有活力、人口的确有增长、产业在增长的新型城市。但主要还是围绕在已经布局的一、二线城市，做深做透。

在投资的方式方法上，我们采取的是多渠道并取。

问：公司对下半年整个楼市的看法是怎样的？

答：因为7月31号，政府对房地产市场提出了明确的看法，下决心要解决房地产的问题，遏制房价上涨，所以基于政策的形势，我们认为下半年的房地产会有几个特点：

第一，长效调控政策渐行渐近，因为坚决遏制房价上涨的表述不同以往，中央对房价是合理引导至价格预期，打破市场长期对房价上涨的预期，因此短期内市场观望情绪会加重，中长期则是对市场有利的；

第二，从调控结构来看，供给侧将继续推进，商品房地产的总量将被抑制，扩张将逐步放缓，从今年土地供应的结构来说，共有产权、廉价房的比例在增加，就是商品住宅用地上面也是安排了人才房等等的比例问题，所以未来多体供应的保障房比例会加大，完全的市场化比例会慢慢缩小一点；

第三，下半年行政调控应该会继续从紧，现在在不少城市仍旧在加码，放松的迹象并没有，我们相信现半年会继续延续这种态势；

第四，货币政策收入稳健，但就整合房地产行业来说，资金面仍偏紧，拿按揭贷款比来说，今年上半年相比同期是下降了4%，所以利率在上升，总量则在减少。

所以，这四条构成了今天房地产的基本政策面，我们相信市场会更加谨慎，消费者也会定期观望，这就是我们对市场的一个看法。

问：房企都在做“跟投”机制，公司如何看待这一机制？中海外发展是否有计划在内部推行该机制？

答：不同公司有不同的激励方法，我们选择了一个期权激励计划，6月11日已经公告了，我们也是国资委职业经理人试点的第一个单位，期权计划是一个10年总股本10%的这样一个计划，分期实施，第一期1%的已经实施完毕，所以我们认为期权更适合我们。而“跟投”可能对我们而言并不合适，毕竟任何一种激励方式都有利弊，我们只选对我们更合理的。

问：公司从2016末开始，发展一直比较快，公司是否会改变相关的财务策略？下半年的融资计划能否透露？

答：我们财务的策略依然是稳健、灵活的，我们在过程当中，尽管有新开工面积的增长，在建面积的增加、土地储备的增加，但我们在整个财务资源的安排上有这么几条：第一，按照整体的经营战略，每年度的经营现金流的复盘，然后来安排筹融资计划；第二，我们在过程中会严密监控各项数据，比如净借贷比例、资产负债率；第三，下半年的融资计划会根据市场的预判、投资情况，在手货币资资源、回款的情况去做细化安排。当然，下半年我们也有些到期或者偿还的负债，我们也会做提早的安排和考虑。

问：公司在长租公寓方面发展如何？

答：由于我们的长租公寓有限，目前对市场的看法也不多做评论，我来说说我们自己的想法：长租公寓是国家积极倡导的，我们也在积极的向前推进这项项目，包括组建的专业的团队、人员，大大部分长租公寓项目还处于建设期，是被动持有，为什么是被动持有，这是因为买地时，必须搭配一定比例的进去，我们希望今年能在长租公寓这条路上走出第一步，大概6个项目，其中3个是重资产，3个轻资产，期望未来达到一个“6*6”的数量。大规模地做，我们也在寻找合适的时机，等待更大机会到来。