19家龙头房企的“千亿时代”：再活下去并不容易

虽然龙头房企们交出了一份总体看起来还算不错的前三季度销售数据，但高呼“活下去”的地产大鳄与多地楼盘降价的消息仍然在冲击着人们的信心。楼市前景仍然一片迷茫。

10月8日，中国指数研究院发布的《2018年1-9月中国房地产企业销售业绩T100》研究报告显示，2018年前9月销售破千亿房企增至19家。其中，碧桂园(02007)、恒大(03333)与万科(02202)3家企业销售额均超4300亿元，均值为4768.2亿元，同比增长率均值为20%;碧桂园以5529.3亿元继续领跑。

19家千亿年代 龙头房企们还不错

销售1000亿元-4000亿元的企业共16家，分别为融创(01918)、保利发展(600048)、绿地(600606)、中海(00688)、新城控股(601155)、龙湖(00960)、华润置地(01109)、世茂房地产(00813)、招商蛇口(001979)、华夏幸福(600340)、阳光城(000671)、旭辉(00884)、金地(600383)、中南置地(000961)、绿城(03900)和泰禾(000732)，销售额均值为1582.7亿元，同比增长率均值为52.6%。TOP100门槛升至177亿元。

报告指出，2018年1-9月代表房企销售目标完成率均值为74.7%，相较1-8月提高9.5个百分点。正荣(06158)、中梁、金茂(00817)、金科(000656)等房企销售目标完成率均在90%以上。新城控股、世茂房地产、奥园(03833)、恒大等房企的销售目标完成率均超80%。中海、保利、旭辉等房企也完成了全年销售目标的75%以上，完成全年目标可期。

据智通财经APP查询，中国指数研究院的数据基本上符合房企销售实际。由于绝大多数房企还没有公布前三季度销售数据，从已公布的来看，彼此误差在几十亿左右。以恒大、融创为例，两家公司分别实现合约销售金额4491亿 、3219.8亿元。而像碧桂园、万科等大部分房企还没有公布前九个月详细数据，普遍要等到中下旬公布。

从数据上来看，这些龙头房企们显然交出了一份不错的答卷。瑞穗证券亚洲房地产研究主管、执行董事金增祥10月9日在接受智通财经APP询问时表示，虽然市场环境令人担心，但房企们的销售数据还是不错的。从现阶段来看，中大型上市房企很多完成全年目标也在预期之内。

联昌国际证券中国房地产研究主管郑怀武则看到数据背后的另一面：强者越强，弱者越弱，房地产市场的整合集中度在持续提升。“现在前几十家可以占到全国市场35%-40%，这个步伐非常快，而那些规模小的，不具备全国布局能力的，正面临着巨大压力。”

现金流反转 当市场下行时“活下去”很重要

业绩表现与资本市场股价、与当前市场趋势，在中国房地产行业呈现了一个比较玩味的现象：即“倒挂”。从年初到半年报再到三季度报，虽然不少龙头房企的销售与净利润都表现惊人，但股价依然在下跌。尤其到最近，恐慌似乎越来越严重，从高层讲话到销售现场又红又大的标语“活下去”，万科不仅令地产行业震动，也令普通人诧异“房地产的冬季真的来了吗?”

担忧正在蔓延，即便是常年跟踪研究房地产行业与资本市场的金增祥也向智通财经APP坦言，并不乐观。

他表示：“虽然房企们销售情况不错，但现在市场担忧的角度则更多集中在现金流方面。因为去年的逻辑是，拿了更多的地把规模做大，就无敌了，但现在反过来看，市场下行的时候，整合的除了市场份额，还有债务，这是一把双刃剑。过去两年市场很好，大家都忽略了这个问题，现在政策各方面都收紧。即使销售很强，但有一两个项目出问题，现金流出问题就是时间点了，并不是说销售多好就能解决一切。比如你销售1万亿，但有2万亿的债，这并不能解决问题。”

光大证券在10月8日 发布的一篇关于A+H重点房企样本库负债研究及2018E现金短债压力测试。报告指出， 2018 年中期，45 家样本房企有息负债余额合计4.74 万亿元，较2017 年末增长12%，增速较2017 年增速(37%)下降25pc。25 家A 股房企增长14%;20 家H 股内房增长11%;13 家龙头房企增长9%;32 家中小型房企增长16%。

另外， 2018 年中期，45 家样本房企现金余额增速放缓至10%(2017 年为20%，2016 年为57%)，A 股房企增速仅为7%，H 股内房11%。结合有息负债增长情况，龙头房企现金增速7%与有息负债增速9%接近;中小房企现金增速15%与有息负债增速16%接近。45 家样本房企有息负债中短期负债合计约1.32 万亿元，占总有息负债比例约30%(2017 年末为31%)，基本保持稳定。

光大证券的结论是：45 家样本房企现金余额增速放缓至10%(2017 年为20%，2016 年为57%)，A 股房企增速仅为7%，H 股内房11%。结合有息负债增长情况，龙头房企现金增速7%与有息负债增速9%接近;中小房企现金增速15%与有息负债增速16%接近。

“金九银十”不再 去库存压力倍增

金增祥还强调，过去相对激进的房企在当前会存在较大压力，去库存压力将可能导致全国范围内降价潮来袭，另外市场的观望情绪可能会持续加重。

值得关注的是，去库存眼下已经成为房企们最头痛最关键的问题。万科投资者关系总监赵旭翔在9月7日的万科经营情况电话会议上披露，7月份万科的去化率为51%，而8月份仅为47%。与上半年55%~65%的去化率水平相比，这样的销售情况无疑下滑严重。

赵旭翔称，低去化率的主要原因是万科在一二线城市的600多个项目都面临着较大的调控压力。受限购限贷等因素的影响，即使开工推盘都顺利进行，最终销售情况可能也不理想。如果调控政策未放松，那么销售难度可能还会逐渐加大，去化的难度也会不断提高。

传统的“金九银十”火热场面，今年迎来了冷飕飕，多地楼盘还相继传出了大幅降价。 9 月份，37 大城市销售套数同比增长-13.5%，较8 月下降9.8 个百分点，一线、二线、三线分别同比增长43.5%、-19.2%、-25.4%，较8 月分别提高16.7、-24.2、1.8pct;销售面积同比增长-15.0%，较8 月下降15.0 个百分点，一线、二线、三线分别同比增长46.5%、-21.6%、-26.2%，较8 月分别提高14.5、-27.9、-4.9pct。

国庆节期间，一手房成交环降27.81%：全国41 城一手房成交面积279.20 万方，同比下降22.69%，环比下降27.81%，累计同比下降16.86%;其中一线4 城成交面积50.55 万方，同比上升120.39%，环比下降37.71%，累计同比下降5.53%;二线19 城成交面积185.72 万方，同比下降22.99%，环比下降9.34%，累计同比下降25.06%;三线18 城成交面积42.93 万方，同比下降55.76%，环比下降57.40%，累计同比下降0.10%。

以深圳、东莞为例，国庆期间深圳新房住宅备案成交226套，环比下跌43.78%;成交面积2.24万平方米，环比下跌42.98%;东莞住宅成交163套，环比下滑83.5%，同比下滑34.8%。