新股前瞻|最后一只内房企抵港：海伦堡之后，德信、银城要凉？

“海伦堡很可能是今年最后一只赴港上市的内房企，市场环境不好的情况下，窗口期即将关闭，公司上市成功的可能性还是比较大的，因为在此之前几个月把结构、认购已经弄完了，很可能在 12月初或1月份上市，至于后面排队上市的房企，比如德信地产等比较麻烦，最大的问题是要找谁来认购股票，现在地产股公开认购兴趣很少，都是找朋友或同业帮忙。” 现奥陆资本总裁兼投资总监、原花旗银行董事总经理、中国研究所所长、首席策略师、亚洲地产研究组组长蔡金强10月24日向智通财经APP表示。

即将赶上“末班车”的广州房企海伦堡最近在港交所提交了上市招股书。如果顺利完成，这是今年第五家在香港上市的内房企。

海伦堡招股书披露，今年上半年，公司总收益为39.16亿元，同比增长29.4%;毛利9.91亿元，同比增长52%;净利润约5.48亿元，同比增长62%。毛利率为25.3%。

2340万平方米的海伦堡土地

近三年来看，2015年、2016年、2017年，海伦堡总收益分别为98.02亿元，142.28亿元、143.56亿、复合年增长率为21%;同期溢利分别为8.36亿元、28.98亿元和19.8亿元，复合年增长率为53.9%。同期，毛利分别为19.73亿元、26.28亿元、33.05亿元,毛利率分别为20.1%、18.5%、23%。

截至目前，住宅物业的开发和销售依然是海伦堡控股最重要的业务。其披露，2015年、2016年及2017年及2018年上半年，其物业销售的收益分别为97.39亿元、141.23亿元、142.21亿元和38.45亿元，分别占同期总收益的99.4%、99.3%、99.1%及98.2%。

至于持有型物业方面，2015年、2016年及2017年及2018年上半年，租金收入分别为6350万元、1.05亿元、1.35。

截至今年8月31日，海伦堡控股拥有112个处于不同开发阶段的项目或项目阶段，总建筑面积约为2340万平方米。此外还拥有其他的土地资源，包括6块工业用地，占地面积约60万平方米;已与5个项目签订收购协议，预计总建筑面积110万平方米;以及两个旧改项目与当地政府签订了协议，总占地面积约为280万平方米。

上市不过是朋友帮忙 德信地产、银城国际悬了

在全国范围内金九银十持续下行、房地产企业高喊“活下去”、资本市场内房股今年猛跌不止以及新内房股接连破发的环境下，海伦堡的上市，从宏观层面显然大为不利，从微观企业层面，则多少能为公司开辟融资利好。

蔡金强向智通财经APP分析，“现在房企香港上市可能没有好或者说不好的区别，因为都是找自己的朋友鼓吹做投资者，把事情弄成，把盘子接下来，如果今年能上市，就意味着在几个月前跟朋友打交道做基石，可能对方不容易变卦，如果明年上市的话，可能基石投资者都很难找得到。对海伦堡这种销售在行业前几十名的房企来说，现在考虑的是先上市再说，上了以后如果混不下去，也可以在海外进行卖股权融资，万一真不幸了，还可以海外套现。”

蔡金强认为，海伦堡已经算不幸中的万幸了，大概率能搭上最后一班车，不是这轮内房企上市的倒数第一就是倒数第二，反正在车尾，像排在其后的德信地产、银城国际这种都很悬，不一定能上市成功。

中信里昂证券房地产研究地区主管王艳也告诉智通财经APP，整个内房股的PE估值目前都处于历史最低水平，3-4倍，新上市的内房企，公开认购基本上少之又少，最近上市的破发基本上都无可避免，而内房企选择此时上市，最关键因素还是有好朋友支持，并不是新钱。

“比如有一家新上市的某房企，公开认购只有15%，明显市场没有信心。”王艳说到。

高负债模式 下半年还要卖300亿

根据克尔瑞数据显示，海伦堡在上半年以201.3亿元位列榜单第58名，销售额同比增长36%。而据媒体披露其今年500亿目标来看，下半年要想完成300亿销售难度不小。

与此同时，海伦堡的高负债率也是市场担心的重点。根据招股书显示，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，海伦堡控股未偿还借款总额分别为83.61亿元、128.74亿元、205.04亿元及243.2亿元。同时，2015年-2017年，海伦堡净资产负债比率分别为128%、69.4%、83.4%，2018年上半年则为103.1%。

2015年、2016年及2017年12月31日及截至2018年6月30日，海伦堡控股拥有的现金分别为12.8亿元、24.69亿元、45.96亿元及51.55亿元。

不过，蔡金强指出，像海伦堡没上市之前股东权益很小，上市后增资扩股后，净负债率会有所下降，当然，还要看具体发行规模。

以今年来看，海伦堡的扩张也显得高于同行。上半年，海伦堡共获取21个项目，其中9幅地块通过公开招拍挂获取，总地价约58.635亿，土地位于无锡、嘉兴、苏州、南昌、宁波、南充、清远及昆明。其余12个项目通过收购获取，位于南充、德阳、绍兴、惠州及南通地区。

对于上市资金用途，海伦堡称，一是，用作将于2021年底前通过在公司目前运营及计划扩张所在的城市寻求并获取地块或合适的并购机会，用于土地收购以增加土地储备;二是，用作开发现有物业项目(即昆明海伦堡中央广场、中山板芙项目及中山金色港湾花园)的建设成本;三是用于一般营运资金。