打新建议| 新城悦(01755)：市值不小，估值挺高

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公司简介

新城悦控股有限公司是中国快速发展的物业管理服务提供商，已提供物业管理服务逾22年。

截至2018年4月30日，新城悦签署的物业管理服务协议总合约建筑面积为73.3百万平方米，及在管总建筑面积为37.0百万平方米。截至本招股章程日期，新城悦共有393项物业管理服务协议，总合约建筑面积为93.9百万平方米。

发行概况

股份代码：01755

招股时间：2018-10-24～2018-10-30 11:30

中签公布日：2018-11-05

上市日：2018-11-06

每手股数：1000股

入场费：3939.30元

计息日：6天

市值：27.2亿

市盈率：31.28倍

发售价：2.9~3.9港元

发售股份数目：20000万股(无超额配售权)

香港发售股份数目：2000万股

国际发售股份数目：18000万股

点评

综合评分6.1分(综合评分为各项算术平均值)

1、市值27.2亿，已经比较大了。根据历史数据，募集资金在5~10亿的新股有88家，首日平均涨幅为2.05%，没什么意思了。5.5分

2、发行市盈率31.28倍，新城悦的招股书一直强调自己收入和利润快速增长，看了下彩生活和中海物业的年报，他们增长也不慢。行业龙头碧桂园服务的估值是56.84倍，不过不是通过IPO上市的，而且上市时间比较短，不具备可比性。5分

3、华泰很少作为主保荐人全权处理IPO项目，唯一的一次还是华泰证券上市。这个项目不算小，没经验的话很容易玩砸。6分

4、这是一个现金流稳定的低风险行业，香港投资者对于物业公司，还是比较欢迎的。6.5分

5、与绝大多数房企旗下物业公司相似，新城悦的管理面积主要来自关联公司新城控股。在其7334万平方米的合约面积中，新城控股提供的多达5546万平米，占比将近80%。公司收入的增长主要来自于管理面积的增长。最近三年新城悦在管总建筑面积复合年增长率为37.0%。招股书反复强调管理面积的增速及公司收入的增长速度 。 7分

6、毛利率稳中有升，尤其是物业管理服务这一块。整体毛利率由25.1%增长到28.2%是因为营改增所致。跟彩生活相比，这个毛利水平也不算高，因为彩生活在增值服务上做得非常出彩，增值服务贡献42.9%的利润，主打社区O2O概念，彩之云APP每年贡献几个亿的利润。而新悦城的增值服务收入占比不到30%。6.5分

总结

1、市值不小，估值挺高

2、没有基石投资人，中签率可能比较高