旭辉(00884)过冬：3000亿目标背后的债务再平衡

号称要在2021年实现3000亿目标的旭辉控股集团(00884)，开始了紧衣缩食。而在多家券商分析师看来，如何解决当下的高负债压力，对旭辉而言至关重要。

日前，旭辉发布一则名为《关于全集团全面开展“开源节流、瘦身行动”工作》的通知，就差旅费、招待费、办公消耗等方面进行详细控制。

通知称，以“会议活动”为例，过往，常见的庆功会、答谢会、条线会、培训会、外出考察等形式的会议，如无特殊情况，在四季度均不再允许召开。

千亿房企紧衣缩食

在差旅费方面，旭辉要求，全集团全员经济舱出行、全员住宿标准向下降低一个等级、明年差旅费人均降10%。

通知还要求，通过减小办公能耗降低费用的支出，办公用纸、办公用水、办公用电均在管控范围;2019年，旭辉各下属单位的预算要在2018年执行费用的基础上，下降不低于8%。

办公租赁方面，旭辉要求减小费用支出。“各单位应本着艰苦创业、减配增效的办公租赁原则;自主控制及缩减人均面积标准、单位面积租赁标准与装修标准不低于20%左右;2019年预算如无特殊事项，不再新增办公室租赁面积。”

在车辆配置上，旭辉要求，统筹安排单位公务车辆，在现有车辆使用的基础上，不再新增或更换车辆的配置、降低驾驶员岗位;车辆运营的预算，在同等条件下原则上2019年比2018年下浮不低于10%的执行费用。

市场行情不好，地产商和中介最近以来纷纷在为过冬做准备，比如世联行董事长陈劲松明确对外宣布类似旭辉集团这样的措施。但对数千亿像旭辉这样的中大型地产商而言，目前对外明确要严控开支的情况倒也不多。

10月30日，旭辉集团副总裁、董事会秘书朱瑜在接到智通财经APP询问时，其并未表示就直接挂断电话。智通财经APP同时还致电旭辉集团董事局主席林中，但电话一直未有接通。

债务飙升：从50.9%上升到72%

截止三季度末，旭辉控股累计实现合同销售(连合营企业及联营公司的合同销售)金额约人民币1070.6亿元，同比增长55.34%，合同销售面积约674.8万平方米，合同销售均价约人民币1.59万元/平方米。

按此计算，于2018年前三季度，旭辉控股累计实现合同销售金额已完成2018全年合同销售目标1400亿元的76.47%。

瑞穗证券亚洲房地产研究主管、执行董事金增祥向智通财经APP表示，“像旭辉这样紧缩开支的房企，最大的因素是现金流紧张。尤其是过去过于激进的房企，当前都面临同样的问题。当市场行情好的时候，没人会在意这种高负债快周转模式，现金流就不成问题;当市场行情冷却的时候，投资者最关注的现金流是否正常，债务能否下降。”

根据旭辉今年中报显示，上半年公司的净负债率由2017年底的50.9%上升到72%;净负债为314.62亿元，总债务为705.6亿元，同比增长78.41%。现金流2017年末的300亿元增长至390亿元。

目前旭辉还有于一年内到期的银行及其他借款约91亿元，以及于一年内到期的公司债券约36亿元。10月份有一笔35亿的公募到期;在融资成本上，银行及其他借款利息开支的部分是2017年的近两倍，优先票据本地性开支也有所增加。

申万宏源在8月中旬的一份研究报告中指出，旭辉净负债率从2017年末的70%上升至89%，超出市场预期的80%水平。与此同时，公司平均融资成本从2017年末的5.2%小幅上升至今年6月末的5.3%，预计融资成本将可能持续上升。

据智通财经APP统计，旭辉目前总融资额超过200亿人民币，涉及美元债务、港元债券以及国内债券。其中多笔债务融资成本为6.39%、7.75%、8.75亿。

近五年来看，旭辉从2013年的153亿增长到今年前九个月的1070亿，年复合增长率基本保持在40%到50%左右。不过，与此同时，负债总额也在持续攀升。2013年到2017年，旭辉集团负债总额分别为299.51亿元、319.56亿元、521.69亿元、711.97亿元、1174.87亿元，资产负债率分别为76.59%、73.40%、77.34%、80.47%、77.42%。

而这5年旭辉的经营活动现金流量净额分别为29.88亿元、11.53亿元、42.54亿元、39.58亿元、55.96亿元。

金增祥认为，降债务与稳现金流对旭辉这类房企是当务之急，这个过程并不容易，甚至很痛苦。

高价地的担忧：瑞信下调2019年、2020年盈利5%

在公开市场拿地方面，数据显示，上半年旭辉集团拿地金额达到 367 亿元，超过恒大，排列行业第七。按公司计划，2018 年至少会投入 700 亿元资金用以增加土地储备，并扩大在全国各地的布局。

常年对房地产行业深有研究的原花旗银行董事总经理、首席策略师、亚洲地产研究组组长蔡金强也向智通财经APP表示：“过去几年，像旭辉这种快速跑马圈地的房企，销售额和收入都大幅提升，但这两年这种模式是否还能继续?存在较大不确定性。尤其是现在，市场都觉得调控并非短期可以放松，这种情况下，拿的高价地能不能卖出去多少让人担忧。”

国际大行瑞信在10月22日发布的研究报告也指出，由于旭辉近年以高价购入储备土地，市场担忧其利润率表现会欠佳，根据管理层指引新项目利润率介于20%-25%之间，低于未入账销售的25%-30%，基于销售价格调整，分别下调旭辉2019年和2020年的盈利5%，目标价从7港元下调至5.3港元。

按旭辉去年定下的发展目标，未来五年保持复合增长率40%，2021年要向3000亿元销售规模进军，力争在2020年之前进入行业TOP8。旭辉的官网巨幅头条显示，公司在2018年中国房地产百强企业榜单中位列第TOP15。