房地产的中场战事：正荣地产(06158)等6家跻身千亿房企俱乐部 品牌房企市占率3年翻一倍

10月中国房地产销售数据出炉，6家房企成为千亿俱乐部成员，成功晋身“新一线”房企之列。

据克而瑞数据10月销售数据显示，TOP50房企中，共有5家房企已完成全年销售目标，分别为龙光地产(03380)、新城控股(601155.SH)、中国金茂(00817)、正荣地产(06158)、中梁地产，其中龙光在9月份就已完成全年销售目标。

截至今年前10月份，共有6家房企新晋“千亿俱乐部”，分别是富力地产(02777)、泰禾集团(000732.SZ)、正荣集团、中国金茂、金科股份(000656.SZ)、中梁地产等。在这其中，正荣地产最值得瞩目。

数据显示，在多数房企销售环比下降的前提下，正荣地产以19.64%的增速位列房30强的前10名之列，并提前两个月完成全年销售目标，同时以1030.5亿元的销售金额，挺进房企前20强。作为对比，2017年正荣地产销售额为701亿元。

时值楼市调控寒冬，中小房企纷相卖身甚至破产之际，千亿房企俱乐部的扩容，意味着中国房地产面临一个10年最大的变局：房地产将成为一个低速增长市场经济，房地产的集中度将进一步抬升，未来市场份额将向千亿房企、品牌房企靠拢。

“千亿俱乐部”继续扩容，6家企业成功晋级

从销售金额入榜门槛来看，百强房企各梯队入榜门槛较去年同期继续提升，TOP20至TOP50梯队房企竞争更为激烈。截止10月末，TOP20、TOP30和TOP50房企的门槛增幅均在50%左右。

这几组数据的异动令人深思——房企分化格局加剧，一股中型房企冲刺的力量正在向上涌动。

历史需要做一个比对，方能得到一个成就的坐标。8年前，即2010年万科成为中国房地产史上第一个突破千亿的房企;2013-2015年长达三年时间，千亿房企数量停留在7家;但是2016及2017年，千亿房企一举跃升至12家、17家;截至2018年前10月份，千亿房企已扩容至24家。业内人士预计，2018年千亿房企数量或突破30家。

当千亿以上、500亿-1000亿企业数量稳步增长，实现稳中有进，同时300亿-500亿、100亿-300亿阵营数量则略有减少，意味着TOP30房企集中度进一步增强，市场资源和份额将向大型品牌房企进一步聚拢。

如2015年，TOP30房企的集中度为26.6%，2016、2017年集中度分别达到29.4%、38.4%;截至2018年10月份，TOP30房企的集中度已高达48%，较去年同期增长8个百分点;TOP50房企的集中度为58%，较去年同比增长10个百分点。

正荣地产的发展节奏

2018年10月，百强房企单月业绩较9月环比降低10.5%，销售减速较为明显，但是正荣10月销售较9月环比增长约20%，从今年前10个月来看，正荣的销售额去化率令人欣慰，且目标完成率也是同行中表现较好的。

正荣地产于今年1月16日登陆港交所主板，并于今年5月纳入恒生综指，6月被纳入港股通，创下了内房次新股纳入恒生综指及港股通的最快速度。

上市至今正荣地产股价表现出良好的抗跌性，截止10月31日，正荣地产股价上涨21.85%，而同期恒生指数下跌20.29%，恒生地产指数下跌20.46%。

(行情来源：富途证券)

回过头来看正荣这些年的发展，从2014年到2017年，正荣地产营收增长了5.58倍，净利润增长了25.4倍;再到如今，提前2个月完成2018年全年销售目标，这些都离不开正荣优质的土储、开发经营能力以及产品力。

正如管理层在今年的中报业绩会上表示，目前公司的签约毛利率已达到25%以上，这就意味着未来公司利润率将会有较大的提升空间。

根据2018年中报披露，截止6月底，正荣合同负债为405.83亿元，约为2017年营收的两倍，未来业绩增长确定性强;拥有总土储达到1974万平方米，按照保守估计，取2017年签约均价1.85万/平计算，其货值逾3650亿，归属股东净资产约107亿元，即按NAV(净资产价值法)估值，此时的正荣也颇具成长力及投资价值。