实录 | 佳兆业物业(02168)IPO冲刺：最高15亿估值已有折让 年底有息负债为0

如果不出意外，12月6日当天，38岁的廖传强和23岁的何猷君将在港交所金融大礼堂先后登台，为各自的企业佳兆业物业(02168)、创梦天地(01119)鸣锣敲钟。

11月26日于香港万丽酒店举行的全球发售新闻发布会上，佳兆业物业主席廖传强在当日的记者会上对智通财经APP坦言：“上市工作我们已经筹备了两年多，整个进程都是按照时间节点来推进的。我们对香港(资本)市场仍然充满信心，对公司的经营策略是经过慎重考虑的。”

成立于1999年的佳兆业物业，由佳兆业集团旗下物业板块分拆而来，目前已在全国的37个城市布局，总在管建筑面积达到2540万平方米。截至今年6月30日，公司共管理124个物业，其中包括101个住宅社区及23个非住宅物业。根据弗若斯特沙利文数据显示，2017年按照营业收入测算，佳兆业物业在中国物业管理服务企业中排名第14位。

预计全球发售中，佳兆业物业的发售价将不低于每股9.08港元，亦不高于10.88港元，计划集资金额最多为3.8亿港元。根据全球发售价估算，佳兆业物业的市值将介乎12.712亿港元-15.232亿港元之间。

参考目前在港上市的物业公司，截止至11月26日收盘，彩生活市值为54.47亿港元，中海物业为70.01亿港元、雅生活服务为43.33亿港元、碧桂园服务为307.50亿港元、最近上市的新城悦为25.36亿港元。

针对目前全球募资的定价，佳兆业物业融资及证券业务部副总经理刘景睿对智通财经APP表示，在目前市况窗口下，公司已经在估值方面有所考虑，也提供了一定的估值折让，以及考虑到了年底前市场情绪的变化。

有意思的是，佳兆业物业的负债水平仅为49.2%。“在公司未分拆前，2016年有一笔4.8亿元的融资供集团使用，在这笔债务于本月偿付完之后，公司账面的有息负债将降至零。”佳兆业物业财务管理部总经理易学忠说。

以下为媒体会实录。

问题1：这个时间上市，结合目前的资本市场，还有融资环境的一些行情，是否是一个好时机?目前公司的估值和市盈率是否符合预期?

廖传强：上市为上市筹备了两年多，一直以来都是按照时间节点在推进的，对港交所、香港市场充满信心。

就围绕整个上市时点而言，有两个信心：第一个公司有市场的信心，第二个公司从经营策略以及对投资者负责任来说都是经过慎重考虑的。

刘景睿：我理解第二个问题主要是参考的市场对标，评判一下公司关于市盈率，还有未来的一些技术指标。

其实我们对于现阶段来讲，展望未来我们其实还是比较审慎乐观的，在这个市场窗口下我们的估值，给到的一个诚意也是考虑到一些对标公司的。具体的可比对标公司，管理层认为我们的对标方是有两方面，一方面有一个实力强大的战略股东方，是一个地产开发商，这是我们具有的。另一方面就是我们本身我们的服务素质以及我们的服务的对象是属于一个比较中高端，并且服务品质也是追求中高端。

基于这样，我们认为我们的估值已经考虑了对标，进行一个IPO的折让基础之上再给到一个年底的市场情绪的诚意吧，，所以我们认为将来上市之后估值肯定是随着板块，这个板块我们认为估值会比较理想的。从这个时间节点，从今年来看，投资者也觉得今年港股市场的表现相对来说不那么好，对于其他未来的方面，我们管理层也是第一次从独立板块来迎接资本市场的操作，我觉得管理层来讲更专注于把自己的品质以及今天所讲到的发展方向做到位，让我们的答卷通过业绩来表现，从而通过资本市场释放我们的估值和价值。

问题2：以面积来看，其实公司对于母公司的依赖还是比较高，达到80%几，想了解一下公司有没有对第三方占比的一个目标是怎样的?根据融资诸，公司直接有一半是用来新收购投资，那么新收购回来的第三方的项目盈利水平跟来自母企的项目有没有差距呢?公司分享到平均管理费是2.6块多，同行如果是中高端的定额收费可能到4、5块也有，公司怎样提高管理费收费的?

廖传强：首先第一个公司本身就源于佳兆业，是以分拆上市分拆出来的，所以我们从2015年开始做第三方的接触，这是目前的一个既定事实，但是公司从2015面开始积极寻求第三方的合作。从目前可以披露的数据来看，我们在面积和收入上面都有一个不错的表现，这是第一。

第二个方面是在第三方的获取渠道上面，限于现在上市的规则，所以我们现在在收并购以及现在还没有开始展开，后续肯定会有一个这样的计划，目前还是局限于市场的招投标以及合资平台来进行的。

第三个问题基于并购，我相信市场上有很多跟我们一样好的标的公司，作为佳兆业物业来说，成立了20多年，有自己的一套经营管理模式，所以我们会通过自己一些核心的竞争力慢慢去向同类型的一些标的物靠楼，从而达到我们在面积以及收益上的双赢。

易学忠：关于单价，应该说随着我们业务正常的发展，未来所接管的项目单价新的定价是在逐渐增高的，这是第一块。

第二块我们也会谋求对部分在管的，年限比较长的，比如说5—8年以上的项目谋求提价，主要是通过这样两种方式来提升我们的单价水平。同时还可以补充一点是，公司主要还是着眼于经济较发达区域一些物业的获取，而这些经济较发达的物业它的管理费定价本来是高于全国水平的，这也是我们未来保证管理费价格水平的一个很重要的方向。

问题3：公司说会发展非住宅物业规模，那个目标占收入是多大的比例呢，怎么样做到分散收入?谢谢。

廖传强：首先第一个公司一直致力于发展非住宅物业，非住宅物业来说通过“6.30”的一些数据披露，它确实在收益上面和毛利率上面是要高于住宅，但是同样它的管理门槛以及它的管理要求是较高的。佳兆业从1999年开始，深入这个行业比较早的，通过我们现在手上管理所运营体育场馆、写字楼、政府类的物业、工建类的物业、大配套类的物业来说，佳兆业物业已经在这个领域上形成了自己独到的运营能力和品牌，相信在后续佳兆业物业依然会重点发展非住宅物业，因为整个市场上面来说非住宅物业确实需要我们这样优质的服务，服务运营商。接下来其他两个问题由我们公司秘书来回答。

问题4：今年物业公司上市比较多，而且大家会把IPO拿过来的资金积极收购别的物业资产，我们未来有没有一个计划，比如说三年之内想要收回多少物业资产?无论是物业股，还是科技股，今年上市的话行情都不太好，都会有破发的问题，公司管理层会不会担心破发?

廖传强：首先第一个，公司对于募集来的资金已经在我们的招股上已经有过披露，分别50%的资金用于同类型标的物的并购，20%的资金是用于智能家居上面产业链的并购，另外还有10%、10%、10%用于企业一般的用途和我们在社区增值服务上，一些生态链上并购和投资。基于这样整个资金的使用，我们会按既定的时间表以及既定的比例去使用，如果发生了其他的调整，我们会以正式的公告为主。第二个方面，现在已经完成的上市的物业管理公司来说，佳兆业物业我相信会有一个不错的表现在资本市场，我们也期待香港资本市场的投资者跟我们建立一种长期共赢的投资关系。