中金：物业管理行业空间广阔，估值安全

本文来自中金点睛，作者：张宇，王翼羽。

我们持续看好物业管理板块，认为其是经济环境和市场环境波动下极具投资价值的防御性板块，同时龙头公司正在经历一轮高速成长期。我们认为国内龙头有望进一步扩张管理半径，同时以基础物管服务作为切入口、拓展到更广泛的综合物业管理和生活服务领域，实现持续的内生和外延增长。建议优选增长质量高、发展空间大、经营风险小的行业龙头积极布局。

空间广阔

参考国际龙头公司的发展历程，我们认为国内龙头有望进一步扩张管理半径，同时以基础物管服务作为切入口、拓展到更广泛的综合物业管理和生活服务领域，实现持续的内生和外延增长。行业中有望诞生管理十数亿平方米面积、服务上万社区、覆盖数千万人口的龙头公司，其收入和利润有望在未来30年间实现双位数的复合年化增长、股价持续稳健上涨。

具体来看，物管公司未来的发展可以直接对标以FirstService为代表的综合物业服务商，即在住宅基本物业服务的基础上发展更多补充物业服务及专业增值服务业务条线，不断发掘业主价值、扩展服务边界、切入更多细分市场、实现长期稳定增长。另外，在此基础上，物管公司也有望通过收并购或内部衍生拓展的方式切入更广泛的生活服务领域，为更多企业、公共机构和专业机构等提供一体化的生活服务，发展成为类似索迪斯（Sodexo）的综合生活服务商。

估值安全

考虑到行业特性，我们以净现金调整市盈率的相对估值方法和自由现金流折现的绝对估值方法对P/E估值体系进行补充。行业交易在19倍2019年市盈率、16倍2019年净现金调整市盈率、并对2019年股权价值平均折让34%，考虑到行业的成长性和确定性，我们认为其目前相对估值具备吸引力、绝对估值安全边际高。

甄选龙头

物管公司的短期增长来自于储备面积转化和存量市场拓展带动的在管面积增长、以及增值服务中新业务快速成熟和老业务加深渗透带动的子板块增长，我们因此优选储备面积丰厚、增值服务业务线成熟的龙头公司；而其长期确定性来自于稳定的新签合同来源和持续可挖掘的业主价值，我们因此优选关联开发商实力强、地域布局完善、市场认可度高、业主价值高的龙头公司。

（编辑：刘怀洋）