投资笔记 | 房地产心照不宣的临危受命

文/谢俊（智通财经 研究总监）

笔者预计在春节前，在没有重大外围系统性风险下，地产股稳步向上是比较确定的，而且今年全年的业绩从总量上来看，应该是超出市场预期的。若短期有回调，依然是机会。

根据昨天央行发布的11月金融数据，11月末，本外币贷款余额140.8万亿元，同比增长12.6%；社会融资规模增量为1.52万亿元，比上年同期少3948亿元；广义货币(M2)余额181.32万亿元，同比增长8%。

居民短期消费贷新增2169亿元，占比17.35%，比上月下降10个百分点；居民中长期贷款新增4391亿元，占比35.13%，比上月下降18.4个百分点。企业中长期贷款新增3295亿元，占比26.36%，比上月提升5.9个百分点。数据公布后，近两日市场信心恢复，但是板块涨幅第一的是内房股，这也不仅仅是巧合。

金融数据超预期，地产贡献最大

上面的数据一个一个看着并不是很清晰，但是如果切换成图表看着就清楚多了。    

社融数据中有很多因素影响不那么大，比如新增外币贷款、新增委托贷款、贷款核销等。如果把这些近期影响相对较小的数据暂时撇开，得到的图就清楚多了。

如果看社融数据近期几个波动比较大的项：主要是新增人民币贷款的大幅增加，上个月让市场恐慌的社融数据断崖式下滑，主要是地方政府专项债的大跌，并不是因为基建政策出现了变化，而是年初制定的1.3万亿的目标上限到了，10月份开始数据就跳水的比较厉害，11月的数据继续维持低位，12月自然也不可能有大幅度的提升。

年度预算需要人大审议，再怎么也在春节之后了，也就是说，从原理上说，地方专项债在春节之前也不大可能发力。也只能继续指望上图中发力的新增人民币贷款和企业债券融资继续奋发图强。

新增人民币贷款中，可以看的很清楚，长短期贷款增加都在反弹，但绝对值上，回暖最为明显的就是中长期贷款。将居民和非金融企业的中长期人民币贷款拆出来看。

居民中长期贷款新增4391亿元，企业中长期贷款新增3295亿元，从居民的角度，中长期贷款的去向实际上是比较确定的，基本都是流向了房地产。如果将资金需求比较大的实业分为地产和制造业，这个时候很难想象在目前的经济环境下，会有大量的制造业企业对资产负债表进行扩张，那么最大的可能就是地产政策的执行在放松。

本来如果想要印证这一点是需要银行的贷款投向数据，但因贷款的分类数据一般是一个季度公布一次，所以如果想看到这个官方数据怎么也是在过年前后了。但恰好昨晚发改委发文，其中最引人注目的一点就是专门提到了资产总额大于1500亿，年收入大于300亿，负债率不超过85%，3A评级的房地产企业，属于支持的优质企业范围。这些已经可以很明确的说明政府的态度了。

如果将这些公司从财务数据的角度筛选一下，可以选择的标的是如下12支。

限购执行放松仍有持续性

今天中午，发改委的主管媒体，中国经济导报将放出去的话收回来一些，“权威人士明确表示：按照中央关于房地产长效机制建设的精神，目前国家发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。这几年，企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。

虽然消息公布之后，部分地产公司涨幅有所收窄，但实际上影响并不大。毕竟上有对策，下有对策。至少这个已经明确了地产政策的放松是确定的。而笔者认为这种放松不会很快就结束。理由还是在融资数据上。

很多投资者应该都记得公布10月份的金融数据时候，随着融资数据断崖式下跌，市场很快出现了剧烈的调整，一方面是股权质押的风险还没有完全解除，另一方面稳住投资就是稳住就业，尤其是后者。

本月6日，国务院印发《关于做好当前和今后一个时期促进就业工作的若干意见》，提出促进就业的重点举措，各地具体实施方案将在一个月内出齐。

11日，党媒经济参考报头版说的就是“就业是最大的民生”。

其他的例子还很多，包括给民企的各种纾困基金，其中最重要的一个目的也是为了稳定就业。

这里有个时间上的考量，一是临近春节，去年的回乡置业潮今年政府其实还是很期待的。本身能解决很多三四线的库存问题。第二，也是更重要的，如果从社融的数据结构上来看，到3月份之前，能够大幅度发力的，也就只剩下地产了。因为今年3月份经过人大审议的地方政府专项债的上限是1.3万亿，经过7-9三个月的爆发（接力了地产），到了10月份就已经没有了空间，在19年新的计划审议之前（3月），加上过年的因素，这个数据即便是想拉也拉不起来，拉不起来自然就没有就业。地产股这一波涨幅仍然没有结束。

如果从政策的角度来说自然是放松，但是还是要看市场的因素。11月的数据上两张图。

图片来源：贝壳研究院，子木聊房

房价下跌城市的数量在加速增加，跌幅越来越深，市场步入寒冬的趋势无法阻挡。尤其是东部和中部经济相对比较发达的地区，和历史数据相比，领先回调且调整幅度更为明显。

笔者预计在春节前，在没有重大外围系统性风险下，地产股稳步向上是比较确定的，而且今年全年的业绩从总量上来看，应该是超出市场预期的。若短期有回调，依然是机会。