研报挖掘机 | 一个标准的“小趋势”：小黄车倒下了，“共享经济”却站起来了

本文编译自：Macquarie: China Property Sector, Co-work, co-live: Sharing ideas

解读人：小猴（知名互联网券商研究员 沉迷周期不能自拔）

小黄车作为“共享经济”的先行者，已经倒下了，但共享这个概念，已经被玩的不亦乐乎了。麦格理认为“共享”在可以更好地利用社会资源，这是当下不可逆的趋势。他们认为，联合办公与长租公寓的兴起，就是当下共享经济蓬勃发展最好的例子。

首先说说联合办公。

联合办公中，承租方不需要支付大额的固定成本比如装修、家具等，这些都由出租方提供，若干个承租方可以共同使用会议室等，而且租期也相对较短。

麦格理认为创业公司、小公司是主要的目标用户，除此之外，跨国公司在新地区开展项目的时候，也是目标群体之一，而且部分科技公司也可能通过联合办公寻求合作机会。

对于企业而言，联合办公在成本方面比较灵活，但是也有弊端。首先是隐私和安全问题不能得到保证；其实是企业文化的认同感可能会淡化。

联合办公的发展可能比大家想象的快，亚洲地区上半年大约有15%的办公租赁属于联合办公，而且对于出租方来说，大约48%的项目已经实现了盈利。

中国自然是亚洲最大的市场，麦格理认为联合办公在中国成长起来的原因主要有四点：

l  互联网创业公司的兴起（只需要桌子和计算机就能开启）

l  政府对创业的支持（大众创业，万众创新）

l  私募股权对创业公司的支持（感谢天使投资人）

l  空置的办公楼足够多

接下来看个具体的案例——SOHO3Q。

SOHO3Q最短可以提供1周的租期，人均使用面积仅5-6平，SOHO提供免费的WiFi、休息区、一定额度的打印量，会议室、超额的打印量等是额外收费项目，此外SOHO3Q还提供增值服务，比如京东云、企业邮箱、企业云存储空间等等。

SOHO3Q的客户有小黄车、小红书等初创公司，也有Uber、大众点评等高增长的公司，带有万达、平安等传统公司，初创公司占50%。

SOHO3Q是轻资产运营的模式，租金占收入的40%-50%，EBITDA利润率接近50%。新项目的入住率平均9个月就能达到70%，12个月后达到80%-85%。SOHO3Q在2017年收入就达到2亿人民币，2018年扩张迅猛，预计收入将大幅增长，即将实现盈亏平衡。（对，毛利高，但现在还没赚钱）

麦格理认为，联合办公在中国还有很大的发展空间，同时这个行业也进入到整合的阶段，并购活动会越来越多，自持物业的开发商优势会更大一些。

从承租方的角度来说，除了办公地点和租金，共同办公的“邻居”也将成为重要的考虑因素之一，因为可能会有潜在的业务合作机会，那么出租方的品牌和现有的租客就会成为吸引新租客的重要因素之一。

麦格理接下来聊了当下中国火爆的长租公寓。

政府支持、房价高企、人口流动等因素导致长租公寓供需两旺，但中国租房的比例比较低，仅12%，日本和美国分别是28%和33%。

直接来看龙湖冠寓的案例。

龙湖（00960），2016年8月在成都和重庆首次使用“冠寓”品牌开启长租公寓这门生意，凭借龙湖高质量的口碑，逐渐发展出3个差异化的子品牌。

截止2018年6月，龙湖在北京、上海、杭州、南京等16个一二线城市运营超过2万个房间，龙湖预计到2018年底将会有6.5万个房间，2020年底将会有20万个房间、实现收入30亿人民币。

冠寓的运营模式中，20%是重资产模式，80%是轻资产模式。两个模式的收入结构是一样的，区别在于成本的构成。重资产模式需要交一些物业税，轻资产成本大头是向房源所有人缴纳的租金。重资产的营运利润率能够达到65%，轻资产模式为30%。

麦格理测算了一个重资产模式的项目，土地成本1.3w/㎡，建造成本4k/㎡，50平米的租金3500元，假设出租率96%，那么净收益率是3.1%。（这个收益率和货基的收益率差不多了）

麦格理认为，长租公寓重资产模式收益率低，轻资产模式将是增长的驱动力。在联合办公和长租公寓这两个领域，早期投资高，利润贡献低，未来会逐渐收割。

随着OFO倒下、摩拜被传出裁员，“共享”概念也进入寒冬，麦格理认为熬过早期的投资阶段，未来有机会实现盈利，但是当下租售比低是不争的事实，那么是要熬到房价下跌，还是熬到租金大涨？