港股地产投资策略：乘胜追击，继续超配内房股

本文来自“宋健的研究笔记”微信公众号。

开年内房板块表现出众： 开年来恒生地产指数涨幅7.7%，主要内房股表现出色，其中富力地产、新城发展控股、时代地产分别涨幅23%、23%和18%，领跑行业，主要内房股平均涨幅也达到11%。“稳”是2019年的主基调，1)行业调控的目标是“稳房价、稳预期”;2)国内流动性充裕，房地产公司间接受益，房企融资端通畅，购房贷款利率下行;3)上市房企销售保持韧性，销售去化率保持50-60%，预计2019年仍能达到10-20%的增长;4)外围环境逐渐趋稳，人民币汇兑美元汇率回升;5)美股经过大幅调整开始反弹，市场风险偏好度回升。在众多正面因素带动下，估值偏低的内房股将迎来估值的修复;3月份业绩期，内房股丰厚的派息以及年度估值切换对板块也有提升效应。2019年港股地产板块“机会大于风险”，反击才刚刚开始，建议继续超配内房股。

美元债窗口打开，融资通畅： 近期香港美元债窗口打开，房企融资端通畅，各大上市房企发债额度充足，且发债成本略有回落。房企融资成本可控，我们预计主要上市房企2018年平均融资成本将会有50-100个BP的提升。据不完全统计，1月份截止目前累计发债额度超过50亿美元。碧桂园成功发行了2022年到期利率7.125%的5.5亿美元和2024年到期利率8%的4.5亿美元优先票据;富力地产成功发行了2022年到期利率9.125%的3亿美元优先票据。地产公司再融资得到保障。

房企销售增速分化： 主要上市房企2018年合约销售金额和面积同比增速分别为50%和49%，远高于行业平均水平，但不同房企的增速开始分化。3000亿以上的房企销售平均增速为23%，1500-3000亿之间的房企销售平均增速为45%，500-1500亿之间的房企销售平均增速为64%。目前新房销售市场仍然处于下行通道，新房销售平均去化率降至50-60%，房企在制定2019年销售目标的时候会预期较低的去化率。比较正面的一点在于主要二线城市的库存并不高，约8-10个月，调控政策已经转向，虽然不会有大的放松，但边际的改善对市场的稳定有正面作用。我们认为主要布局一、二线城市的房企销售仍将保持10-20%的增长。

乘胜追击，继续超配内房股： 我们仍然认为2019年房地产行业的机会大于风险，地产股的机会在于预期改善后的估值修复，从当前到3月份是一个很好的窗口期，外围环境、调控政策、房企融资端都正面向好，估值修复正在进行中，建议继续超配内房股。截止目前行业估值为2018年5.7倍PE，仍处于历史较低位置，股息收益率超过7%。推荐标的优选行业龙头，财务稳健，杠杆低，基本面扎实，有丰厚派息分红的公司，行业首选中国金茂(817.HK)、龙湖集团(960.HK)、华润置地(1109.HK)，高弹性公司推荐关注新城发展控股(1030.HK)、旭辉控股(884.HK)、融创中国(1918.HK)。同时推荐关注财务状况良好的大中型内房股的债券。

风险提示： 宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币大幅贬值。