粤港澳大湾区，哪个城市房价最有潜力？

本文来自微信公众号“樱桃大房子”，作者:樱桃。

粤港澳大湾区从2015年正式提出，楼市从牛市到了熊市，概念都快炒胡了，规划今天才公布，未来还有多少利好?9大城市里，哪些城市房价最有潜力?这个显然需要分短期和中长期说。

我刚刚看到乐有家发布的图文做的不错，先借来了解一下粤港澳大湾区的基本情况。

01 粤港澳大湾区定义

粤港澳大湾区是指由香港、澳门两个特别行政区和广东省的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州等九市组成的城市群。2017年粤港澳大湾区的经济总量达1.5万亿美元，超越纽约湾区的1.45万亿美元在世界四大湾区中排名第二。而拥有16家世界500强企业总部的粤港澳大湾区也是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。

作为中国综合实力最强、开放程度最高、经济最具活力的区域之一，粤港澳大湾区土地面积超5.6万平方公里，常住人口近7000万。

面积仅占全国1%左右，人口比例仅占全国5%左右的粤港澳大湾区，已经贡献了全国GDP的12%，未来还有较大的增长空间。

02 粤港澳大湾区整体及轨道交通规划

从这些规划来看，我觉得未来的政策扶持和投资肯定是不少的，据大湾区时报消息，大湾区规划将分两个阶段发展，中期规划是于2022年前打好连接湾区各市的基础;长远会在2035年前有更多便利大湾区各城巿居民流通的措施，并在该年完成整个湾区建设。

广东历来就是中国改革的排头兵，尤其是利用香港的一些优势，在粤港澳大湾区改革先行先试，比如金融方面，今天21世纪经济报道，香港金融监管当局正与内地相关部门探讨在大湾区内先行先试跨境“理财通”的计划，以满足区内居民快速增长的跨境理财服务需求。也许以后大湾区的人想买香港保险公司的保险不需要再跑到香港去买了。

樱桃发现，从这次规划对9个城市的定位来看，香港明显是分量最重的一个。有人统计，规划全文各城市名称出现频次：

香港 82次

澳门 65次

广州 42次

深圳 41次

中山 9次

佛山 8次

东莞 7次

惠州 7次

江门 6次

很显然，粤港澳大湾区的建设，香港会成为最大赢家，所以牵头的也是香港，本周四在香港举行宣讲会。而深圳挨着香港，也会因此受益。所以右下角的深圳+香港，以金融和创新为驱动，自然就成了第一梯队，成为大湾区发展的龙头和动力;其次为顶端的广州，作为国际贸易中心，属于第二梯队;再次是左下角的“珠海+澳门”，则作为大湾区的第三梯队，以三点为核心支撑形成了A字型的湾区龙头城市格局，促进大湾区整体经济协调快速发展。

樱桃认为，现在广东不发达的粤东粤西粤北地区人口每年还是继续在往珠三角流入，毕竟工作机会和收入都更多，随着高铁网络的进一步完善，大湾区发达城市对周边地区的虹吸效应将进一步显现，人口流入的趋势不会改变，但除了肇庆和江门，这2个城市本身经济不算发达，硬是被拉进了大湾区，地域又广，又不靠近广深，所以长期来说，我还是比较看好另外7大城市的楼市，惠州地域也广，但因为毗邻广州东莞深圳这个优势，特别是被深圳辐射的区域，所以长期还有炒作的概念。

03 粤港澳大湾区11城大PK

以上乐有家对常住人口的统计数据有误，比如广州2017年常住人口实际增长了45万。

广东省是全国人口迁入最多的省份。根据中国(深圳)综合开发研究院院长樊纲估计，到2050年，粤港澳大湾区总人口可能会达到1.2亿人到1.4亿人，占全国的10%，与如今近7000万的人口相比有着巨大的提升，而人口的流入长期将会为大湾区的房地产带来更多的刚需。

广东各城市的经济发展并不平衡，以大湾区内的广东9市为例，珠海、肇庆、江门的GDP占比均不到总量的4%，而深圳和广州所创造的GDP则占总量的58%，贡献了绝大多数的经济增量，所以我认为人口流入越多，经济越发达的，潜力越大，而不是有些人所说的房价越便宜的，翻倍越容易，比如惠州，中山，我觉得跑不过深圳广州。

04 粤港澳大湾区最新限购限贷政策

短期来说，2019年对于刚需而言，广深、东莞、佛山，珠海，中山利率降到基准时都可以买，肇庆江门惠州今年可买可不买，市场反映滞后，反正并非最好时机。对于投资而言，只要限购限贷不解除，今年都不是好时机，都没有什么投资价值。投资信号全看政策的放松程度。

中长期来说，哪个城市最有潜力?

虽然粤港澳大湾区统筹协调发展，有利于广深以外的其他城市发展进步，但综合经济实力，人口和土地面积来看，中长期我依然最看好深圳，其次是广州，然后是东莞，佛山，而惠州和中山相对来说，要弱一点，要买就只买靠近深圳，有深圳概念，又有大湾区概念的片区。

深圳房价虽然已经是9城里最高的了，但是人多地少的现实无法改变，只要经济活力最旺的环境不变，强者恒强，深圳的房价长期只会越来越靠近香港，从东京都的经验来看，越往中心区域，房价和涨幅会越高。虽然周边几个城市，惠州和东莞、中山的房价基数都要比深圳低，但是因为深圳的吸虹效应，很大可能长期涨幅还跑不过深圳。

而广州毕竟是省会，除了深圳，涨幅不会比其他城市差，其中南沙是广州重点发展的片区，长期来说值得关注。东莞和佛山的制造业非常发达，这几年转型升级也很成功，华为都迁到东莞了，人口流入势头不错，一个靠近深圳，一个靠近广州，被两大城市辐射着，东莞土地也不多人口有800多万，佛山人口流入排广东第三，甚至超过内地很多二线城市，所以也挺看好的。

现在限购又限贷，如果你有300万，会选择在深圳贷款买1套900万的房子，还是在其他城市买3套呢?目前不限购的只有惠州和肇庆(不要考虑)。其他城市不是想买就能买。惠州第一套首付3成，第二套首付4成，第三套全款，那大概可以买3套总价值600万的房子，深圳涨30%的收益，相当于惠州涨45%，而且惠州二手房流动和套现都比较麻烦。

我肯定会选深圳。

05 粤港澳大湾区近6年楼市大数据

06 粤港澳大湾区VS世界三大湾区

整体来看，根据与三大湾区的数据对比，粤港澳大湾区在总量上已步入全球经济的第一方阵，但是经济密度与三大湾区相比却明显偏低。根据中信建投统计的数据，粤港澳大湾区在人口、GDP总量、进出口总量、占地面积、港口集装箱吞吐量、机场旅客吞吐量上均领先于三大湾区，但是在人均产出、单位面积产出、第三产业比重以及世界500强企业总部数上落后于三大湾区。

经济密度上的不足，既是粤港澳大湾区的不足，亦是粤港澳大湾区的潜力所在。